Тренды рынка недвижимости 2024

Тенденция цен на рынке в 2024 году

В среднем по стране цены на жильё поднялись на 12% с начала 2023 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.

Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.

При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.

Тренды на рынке жилой недвижимости

Рассмотрим, как развиваются события в разных сегментах рынка жилой недвижимости. Будем опираться на среднюю тенденцию по стране, но с отсылками на местный рынок — Краснодарский край.

Квартиры в новостройках

Квартиры в новостройках

Самое бурное ценовое увеличение идет на первичном рынке. После санкций квадратный метр в новостройке стоил в 1,5 раза дешевле, чем в середине 2022 года. По традиции наибольший ценовой подъем наблюдался в городах-миллионниках. Бьет рекорды Краснодарский край, где квартиры от застройщика подорожали в 1,5-2 раза только за первые 6 месяцев 2022 года. Назовем основные факторы, которые влияют на увеличение цены квадратного метра в новостройке.

Льготная ипотека

Субсидирование ипотечных ставок заметно перегрело рынок новостроек. Больше половины всех сделок с застройщиками — в ипотеку. Когда стало известно об ужесточении условий с декабря 2022 года, спрос на покупку в ипотеку забурлил с новой силой: люди старались успеть получить выгодные условия. Покупательская активность дала зеленый свет всем застройщикам на повышение цен.

Дорогие стройматериалы

В 2023 году цены на строительные материалы в России продолжают изменяться. Некоторые категории стройматериалов могут повыситься на 5–10%, однако существенного роста стоимости ждать не приходится. Аналитики компании Rockwool предположили, что динамика цен на рынке строительных материалов в 2023 году достигнет 7–12%. Отечественные материалы подорожали в среднем на 20%. На импортную продукцию увеличение стоимости более динамичное и составляет от 50 до 300%. Однако, цены на строительные материалы стали снижаться после взрывного роста в прошлом году, но не по всем категориям.

• локдауны, которые нарушили производственные процессы и цепочки поставок;
• девальвация рубля, которая превысила 20%;
• введенные санкции
• повышение налога на добычу ископаемых (в т.ч. металла и руд) в 3,5 раза.

Баснословные цены на дерево тоже влияют на себестоимость недвижимости. Пиломатериалы, доски, ДСП, горбыль подорожали с 2020 года больше, чем на 100%. Встряхнул рынок и возникший дефицит древесины в РФ в мае 2021 года: цены продолжили рост.

Дорожают отделочные материалы даже местного производства: за год стекло прибавило в цене 30%, песок — 25%, утеплители — 50%.

Обязательность эскроу

Новостройки обязаны продавать по эскроу-счетам: пока дом не будет достроен, застройщик денег от дольщиков не получит. Такой порядок фактически заставил девелоперов строить за счет кредитных денег от банков. А любой кредит облагается процентом — строительство выходит дороже. На этой почве стоимость квадратного метра тоже выросла.

Сокращение предложения

Феноменальная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Девелоперам перестали выдавать разрешения на строительство многоквартирных домов, если на территории не предположено создание социальных объектов. Получается, что школы, дороги и садики должен возводить застройщик. Не каждая строительная компания может себе позволить построить жилой объект по новым требованиям. А значит, новых жилых комплексов на рынке всё меньше, что естественным образом поднимает цены на оставшиеся дома.

Вторичное жильё

Вторичное жильё в Краснодаре

В 2022 году стоимость вторичного жилья в Москве претерпела коррекцию из-за целого ряда факторов. Обычно владельцы квартир не снижают цены, когда спрос падает, но они будут действовать быстро, когда он вырастет. Согласно статистике Циан, средняя цена квадратного метра резко выросла с 307,1 тыс. до 312,7 тыс. рублей в марте и 320,2 тыс. рублей в апреле после резкого роста спроса. Однако это значение уже не было реалистичным, и начиная с мая цены начали снижаться на 1–2% до конца года, причем снижение продолжалось восемь месяцев подряд — беспрецедентное событие для московского рынка. 

Номинальные цены предложения на вторичном рынке в Москве достигли максимума в 319 тысяч рублей за квадратный метр, а затем начали снижаться на пять процентов до 305 тысяч рублей (без учета элитной недвижимости). Это падение никогда не превышало одного процента в месяц, но эксперты полагают, что стоимость транзакций упала на 12% по сравнению с показателями весны 2021 года.

ТОП-3 городов с самой высокой средней ценой на вторичном рынке (данные за 2022 год):

1. Москва — 294,17 тыс. руб/м²
2. Краснодарский край — 198,57 тыс. руб/м²
3. Санкт-Петербург — 162,6 тыс. руб/м²

В Подмосковье ценник квадратного метра переваливает за 170 тыс. Самый высокий темп подорожания за год показали Омск, Казань, Томск, Пенза.

Когда правительство окончательно свернет программу дешевой ипотеки на новостройки, покупатели вновь переориентируются на вторичный сегмент. А это даст продавцам основание поднять стоимость готовых квартир.

Тренд элитной недвижимости 2023

За 2022 год поднялся ценник на эксклюзивные объекты. Недвижимость, у которой нет аналогов, редко теряет ценность. Москва попала на 5 место в мире в рейтинге Prime International Residential Index, который оценивает скорость подорожания элитной недвижимости. Элитным считается объект, стоимость которого не ниже 1 миллиона долларов.

Прогнозировать можно было смелее. За первое полугодие 2022 цены на элитные апартаменты действительно выросли в сравнении с тем же периодом 2021 года. В мировом рейтинге по темпу ценового роста Москва заняла 7 место (12,4%↑), Санкт-Петербург оказался еще выше — на 6 строчке (13,4%↑). И это единственные города Европы в первой десятке.

Элитное жильё в Краснодаре

Больше 360 договоров на общую сумму 50 миллиардов рублей — такое количество сделок зафиксировали в сегменте «элит» в Москве. И это только первый квартал 2021 года. Абсолютный квартальный рекорд. Это говорит о том, что несмотря на экономические потрясения из-за пандемии, спрос на сверхдорогую недвижимость не только не падает, а укрепляется.

Закрытие границ стало знаменательным для рынка элитной недвижимости Сочи. Климат и лоск Сочи притянули сюда состоятельных россиян, которые не смогли уехать на свои виллы за границу. Цены уже приближаются к московским.

Тренды загородной недвижимости 2023

Первая волна пандемии и локдаун спровоцировали россиян переехать на дачи, а те, у кого не было загородной недвижимости, загорелись желанием её приобрести. Уже в 2021 повышенный спрос взвинтил цены на коттеджи в 1,5 раза. Брали даже откровенный неликвид. Так окреп тренд на деурбанизацию.

В 2022 покупатели стали разборчивее, но загородное жильё дешевле не стало. Как сообщает «Авито Недвижимость», спрос на готовые дома вырос на 25%. Таунхаусы и коттеджи подорожали в первом полугодии на 20%. Подогревает ситуацию и сокращение предложений от продавцов. В Московской области объем предложений упал на 40%. 

Загородный дом в Краснодаре

Ещё одна причина подорожания частных домов — рост стоимости строительных материалов. Заметное влияние оказали дорожающие пиломатериалы и дефицит дерева в России, о чем мы уже говорили выше. Деревянные дома скоро станут недоступной роскошью.

На приобретение загородной недвижимости, в том числе земельных участков, действует ипотека, что упрощает покупку. Более 40% всех сделок за 2021-2022 годы оформлены в ипотеку.

Тренды коммерческой недвижимости 2024

Популяризация онлайн-торговли расшевелила спрос на складские помещения. За 2020 год инвестировать в склады стали на 10% чаще. На такое же значение складская недвижимость поднялась в цене. В 2023 году тенденция сохраняется. Что примечательно, повышенный спрос накрыл Сибирь, где зафиксирована почти половина всех сделок со складскими помещениями. Далее следует Краснодар — на его долю 16% сделок. 

А вот спрос на офисные помещения просел. Самоизоляция разогнала офисных работников по домам, и на рынок вылилось много предложений по продаже офисов — их стало больше на 30%. Но спрос таких темпов не показал, поэтому оснований для повышения цен нет. Интерес к торговым площадям в среднем по стране упал на 8%.

Перспектива инвестиции в недвижимость

Инвестировать деньги в недвижимость и в 2024 году остается популярным трендом среди россиян. Квадратные метры помогают сберечь деньги и даже приумножить, если грамотно выбрать (ликвидность) и правильно использовать объект. Владельцы жилой недвижимости продолжают зарабатывать традиционным способом — сдавать квартиру в аренду.

Долгосрочная сдача

Период льготных ипотечных ставок побудил россиян приобретать собственное жилье и отказываться от долгосрочной аренды. Но льготы постепенно закругляются, а те семизначные суммы, которые продавцы просят за квартиры, не позволяют покупать жильё всем желающим. Доходы большинства граждан снижаются и даже взятие ипотеки по силам далеко не всем. Поэтому съем квартиры для постоянного проживания остаётся востребованным. Если планируете инвестировать в квартиру, чтобы сдавать в аренду, выясните показатель доходности. По информации ЦИАН у Краснодара доходность аренды 7,8%. Для сравнения: в Сочи 6,6%, в Казани 6,3%, в Москве 5,5%. 

Краткосрочная аренда Популярным становится превращение объекта недвижимости в привлекательную локацию для фото- и видеосъемок. Для таких целей подойдет и квартира, и склад, и загородный частный дом. Если оборудовать модную локацию и  продвигать объект через онлайн-агрегаторы, можно зарабатывать гораздо больше, чем на долгосрочной аренде. Повод задуматься.

Прогнозы и риски

Покупка недвижимости — не самый прибыльный способ инвестиций, но один из самых надежных. На этом рынке волатильность ниже, чем на Фондовом. А доходность банковских вкладов стала настолько мала, что едва догоняет инфляцию. Вложить сбережения в недвижимость — значит сохранить деньги, защитить от инфляции и получить прибыль.

Распространенный риск при покупке недвижимости — взять неликвидный объект. А на ликвидность влияют многие факторы: планировка, расположение дома, этаж и даже вид из окна. Поэтому желание сильно сэкономить на покупке обернется боком при попытке сдать в аренду или перепродать неликвидный объект.

Вывод