Инвестиции в недвижимость в России

Что было накануне: переполох

Мощнейший сдвиг в экономическом развитии России стал происходить после 24 февраля 2022 года. За первые две недели весны РФ побила рекорд по количеству санкций от других государств. Торги на бирже ежедневно показывали обесценивание рубля. Внешнеэкономические условия резко изменились, поэтому Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% сразу до 20%. Вслед за ним банки стали лихорадочно пересматривать кредитную политику и взвинчивать ставки по самому важному социальному кредиту — ипотеке на жилье. Одобренные кредиты дорожали, некоторые банки вообще передумали выдавать ипотеку, продавцы вторички отказывались выходить на сделку, часть застройщиков объявили стоп продаж. Как в такой ситуации инвестировать в жилые объекты? Побоялись даже опытные инвесторы.

После летнего восстановления случился второй толчок потрясений: 21 сентября в России объявили частичную мобилизацию. Мужчин забирали в армию, семьи теряли кормильцев, покупки жилья откладывались. Банки еще пристальнее стали проверять заемщиков на способность обслуживать кредит. Число отказов увеличилось. Так как инвестировать в недвижимость снова рискованно, перспективы туманны.

Третий фактор просадки рынка — миграция населения. Сотни тысяч платежеспособных россиян из разных городов РФ покинули страну. Среди мигрантов оказались и те, кто финансово способен инвестировать в недвижимость. В итоге для вложений они выбрали не российские, а зарубежные объекты.

Росреестр отметил закономерное снижение числа сделок: 22% просадка среди строящегося жилья, на 16% — среди вторичного. Инвесторы-новички оставили вопрос вложений до лучших времен.

Сделки на первичном рынке

По данным аналитиков портала ЦИАН снижение количества сделок в новостройках составило 13% в среднем по стране.

Просадка по крупным городам:

Долгосрочная аренда

Прошлогодняя динамика роста ставок затормозилась. Спрос на долгосрочную аренду снижался толчками с привязкой к обозначенным событиям: 24 февраля и 21 сентября. Ставки аренды на однушки прибавили всего 3,4%, на двушки — 5,9%. Из-за миграции арендаторы освобождали съемное жилье, что увеличило объем предложения на 80%! Инвестировать в недвижимость ради сдачи в аренду стало не очень выгодно в короткой перспективе.

Что с ценами на недвижимость

Они стали выше. Первый квартал показал подорожание квартир в России. Но для сравнения напомним, как росли цены ранее. Жилая недвижимость дорожала с ураганной скоростью: в июне 1-комнатные прибавили к цене 70% по сравнению с июнем 2021! В то время как инвестировать в недвижимость стало не только рискованно, но и дорого.

Рассмотрим увеличение цен год к году на квартиры разной комнатности. Аналитика сервиса «Этажи» на основе средних данных по стране.

Ценообразование на рынке недвижимости в 2023 году будет зависеть от множества факторов, включая макроэкономическую ситуацию, уровень спроса и предложения, а также государственную политику в сфере недвижимости.

Комментарий эксперта: Дмитрий Соловьев, аналитик рынка недвижимости

Рост цен в первом квартале 2022 по сравнению с 2021.

В нынешнее время мы уже не наблюдаем сумасшедшего ценового взлета.

Рост цен в первом квартале 2023 по сравнению с 2022.

Динамика стала чуть спокойнее. Резких скачков пока не наблюдаем. По традиции наиболее активное ценовое прибавление у однокомнатных.

А как изменилась цена за квадратный метр? Видим небольшое повышение в обоих секторах: на 4% в квартирах от собственников и на 2% в новостройках.

Текущая сдержанная динамика более благодатна, чтобы понять, стоит ли инвестировать деньги в недвижимость.

Что происходит на рынке недвижимости 2024

Покупатели и инвесторы потихоньку оживают и подогревают спрос. Месяц к месяцу запросы и выход на сделки увеличивается. Аналитики ожидают пик спроса во втором полугодии.

Если говорить об инвестиционном рынке, вряд ли удастся вернуться к показателям 2021 года. За 2022 год количество сделок с целью вложений денег сократилось: инвестировать стали на 25% реже. Ожидается, что в 2024 году сохранится примерно такой же уровень спроса среди инвесторов.

Куда инвестировать в недвижимость?

Застройщики предлагают больше проектов, чем в 2020-21 годах. По оценкам предложений на первичном рынке стало больше на треть. Приходится дольше анализировать предлагаемые проекты. В этом главный риск: куда и как инвестировать в недвижимость, не рискуя потерять деньги. Из всего разнообразия нужно выбрать наиболее ликвидный объект, который можете себе позволить. Важно помнить, что вложение возможно даже с использованием заемных денег.

Чтобы инвестировать деньги разумно, нужно учитывать собственные цели, возможности, а также параметры недвижимости.

Выбор объекта для инвестирования требует тщательного анализа и понимания текущих трендов рынка. В 2024 году актуальными станут объекты среднего и эконом-класса, а также новостройки в развивающихся районах крупных городов.

Комментарий эксперта: Ольга Николаева, консультант по инвестициям в недвижимость.

Как инвестировать в недвижимость с ипотекой

Инвестировать удобно с использованием заемных средств. Государство по-прежнему субсидирует ипотеку на первичном рынке. В 2024 году продолжает действовать семейная ипотека, господдержка, а также программа для IT-специалистов.

Прибавилась новинка — ипотека по госсертификату. Жители Херсонской области получают сертификат на определенную сумму денег. Госсертификат обменивают на жилье в любом регионе РФ. Если выбранное жилье дороже суммы сертификата, то доплата в ипотеку от 1,7%. Обладатели сертификата могут выгодно инвестировать деньги в российскую недвижимость.

Мягкие ипотечные условия сохранились для айтишников и семей с детьми: ставки 4,7% и 5,3%. Вложение с такими ставками может окупиться за короткий срок.

Сколько же денег нужно для инвестиционной сделки в кредит? Сделаем расчет на покупку однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Новелла» в развитом спальном районе Краснодара. Длинная лоджия, большая кухня, просторная комната. Есть возможность купить сразу с ремонтом.

Семейная ипотека в Сбербанке 5,7%. При стоимости квартиры с ремонтом в 6,6 млн рублей и первоначальном взносе 15%, платеж составит 32 560 рублей. Привлекательное вложение с невысоким порогом.

Для сравнения представим, что покупаем не от застройщика, а от собственника на вторичном рынке. Картина вложений меняется. При той же цене, сумме первоначального взноса и сроке кредита, платеж возрастает до 55 984 руб.

В 2024 году пока не случилось послаблений для вторички, ипотечный займ остается выгодным только на новостройки.

Недвижимость — разумный продукт для вложений денег в 2024 году

Вложение в квартиру или апартаменты — это консервативный метод уберечь деньги. Россия в условиях санкций: сбережения в иностранной валюте стали слишком рискованны, эффективные операции с ценными бумагами невозможны, как пару лет назад. В 2024 году вложение рублей в квадратные метры снова стало наиболее актуальным и надежным способом обезопасить деньги от инфляции. Жилье — необходимость, а не роскошь, поэтому спрос на него никогда не иссякнет. Недвижимость — физический актив, которым можно пользоваться, даже если не удастся быстро обналичить вложение.

Как инвестировать в недвижимость в 2024 году безопасно? Не делайте вложений с помощью последних денег. Закройте обязательства по более приоритетным вопросам, а свободные деньги инвестируйте в ликвидную недвижимость.