Как правильно оформить договор дарения

Законодательная база

Основные нормы Гражданского и Жилищного кодексов

Внедрение дополнительных мер безопасности

С 2021 по 2024 год власти усилили безопасность информации граждан при оформлении договоров дарения и регистрации прав собственности. Ужесточены требования к аутентификации пользователей на портале госуслуг и внедрены надежные каналы связи для обмена документами.

Основные этапы оформления договора дарения квартиры

1. Подготовка документов

Перед началом оформления дарственной стороны должны подготовить документы. Вот список основных документов, которые потребуются для оформления дарственной на квартиру:

1. Паспорта дарителя и одаряемого;
2. Свидетельство о собственности;
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
4. Технический паспорт. Он необходим, если дарится квартира, которая не стоит на кадастровом учете. Актуально для приватизированных советских квартир, полученных от государства.
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам;
6. Выписка из домовой книги с подтверждением проживания дарителя и одаряемого (при необходимости);
7. Документы, подтверждающие родственные связи между дарителем и одаряемым (если применимо);
8. Согласие супруга(и) дарителя на недвижимость, если она является совместной собственностью супругов (обязательно заверить у нотариуса)
9. Квитанция об оплате госпошлины.

Этот список может быть расширен в зависимости от индивидуальных обстоятельств и требований законодательства.

2. Заключение дарственной

Стороны составляют и подписывают договор дарения, в котором указываются все существенные условия сделки, такие как описание квартиры, порядок передачи недвижимости и обязательства сторон. Договор может быть составлен в письменной форме или электронной, если используется электронная подпись.

3. Нотариальное удостоверение договора (ситуативно)

Если стороны решают нотариально удостоверить дарственную, им лучше обратиться к нотариусу. Нотариус проверяет документы, подтверждающие личность сторон и их права на объект недвижимости, а также удостоверяет договор. Есть три основных случая, когда требуется нотариус:

• В дар передается доля квартиры/дома/участка, а не целиком.
• Одаряемый несовершеннолетний или недееспособен.
• У недвижимости 2, 3 и более собственников и только один из них намерен подарить свою долю. Если же дарят все собственники, и они все указаны в одном договоре — можно оформить самостоятельно.

4. Как зарегистрировать договор дарения в Росреестре

Для завершения процедуры оформления дарения, стороны должны зарегистрировать договор в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в МФЦ или через портал госуслуг. Регистрация занимает около месяца, выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности одаряемого на квартиру. Если дарственной занимался нотариус, то он сам отправит документы в Росреестр, и выписка из ЕГРН будет готова через 3 дня в электронном виде.

5. Оплата налога (ситуативно)

Если квартиру передали как подарок и это считается облагаемым налогом событием, то новый владелец должен заплатить налог на доход в течение двух месяцев после оформления права собственности. В случае передачи жилья близким родственникам и соблюдения условий налоговых льгот, налог не взимается. По закону к близким родственникам относят:

• Супругов
• Детей
• Братьев и сестер
• Бабушек и дедушек
• Внуков и внучек

6. Переоформление коммунальных услуг

После регистрации права собственности на одаряемого, следует оформить новый договор с поставщиками коммунальных услуг. Новый владелец квартиры должен быстро оформить договоры на услуги ЖКХ и своевременно платить за коммунальные услуги, чтобы не накопить долги.

7. Информирование страховой компании

Если на квартиру, передаваемую по дарственной, имеется страховка, следует сообщить страховой компании о смене собственника. В зависимости от условий страхового полиса, может потребоваться изменение или заключение нового договора страхования.

8. Получение новых ключей и доступа к дому

После оформления всех необходимых документов, даритель должен передать одаряемому комплект ключей от квартиры, предоставить доступ к дому или жилому комплексу. В случае использования систем безопасности или домофонов, возможно потребуется обратиться к управляющей компании для переоформления доступа.

9. Акт приема-передачи квартиры

После того как все документы готовы и ключи переданы, можно составить акт о передаче квартиры. В акте указываются дата передачи, состояние жилплощади, наличие или отсутствие мебели и техники. Акт приема-передачи подписывается обеими сторонами и служит дополнительным подтверждением факта передачи квартиры.

Особенности дарственной на квартиру

Ограничения на дарение

Дарственная имеет определенные особенности и ограничени. Следующие категории граждан не имеют право дарить имущество:

• несовершеннолетние;
• психически нездоровые;
• те, кто не являются законными собственниками объекта дарения.

Во время сделки даритель должен быть полностью вменяем. Если же через суд доказать обратное, то сделку аннулируют.

Налогообложение

Налоги на подаренную квартиру тоже имеют свои особенности. В зависимости от степени родства между дарителем и одаряемым, налог на доходы физических лиц может быть уплачен в полном объеме — 13% от стоимости недвижимого имущества. Только близким родственникам ничего платить не придется.

Разрешение необходимо только от супруга дарителя. Ни от каких иных родственников-собственников долей согласие не требуется.

Два случая, когда нужно получить согласие супруга:

• долю купили в браке, получение в подарок или в наследство не считается;
• на момент сделки супруги все еще официально женаты.

Согласие мужа/жены лучше заверить нотариально, иначе сделку можно будет оспорить.

Ответственность за долги

Одаряемый обязан платить за ЖКУ с момента регистрации права собственности на основании п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят. Исключение — долг за капитальный ремонт. Его придется оплатить за прежних хозяев на основании п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Право отказа от дарения

Одаряемый имеет право отказаться от принятия дара. Рекомендуется составить отказное заявление в письменной форме и передать его дарителю. Однако стоит учесть, что после отказа от дара, возвратить квартиру обратно будет невозможно без нового договора дарения или иного договора купли-продажи.

Последствия расторжения договора дарения

В случае расторжения договора дарения одаряемый обязан вернуть подарок дарителю. Расторжение может произойти по решению суда или по соглашению сторон. Суд может принять решение о расторжении договора, если установит, что он был заключен с нарушением законодательства или прав третьих лиц.

Безвозмездность договора дарения

Дарственная на квартиру является безвозмездной, то есть даритель передает квартиру в собственность одаряемого без получения какого-либо вознаграждения взамен. Это важно учитывать при оформлении договора, так как любые попытки включить в него обязательства одаряемого о вознаграждении могут привести к его недействительности. Условие оплатить долги взамен на квартиру тоже невозможно. Если даритель пропишет в договоре, что одаряемый обязан оплатить его задолженность за коммунальные услуги, договор будет признан ничтожным.

Ограничения и запреты при передаче квартиры по договору дарения

Нельзя подарить квартиру, на которую наложен арест. Перед сделкой арест необходимо снять, иначе Росреестр договор не зарегистрирует.

Если жилье в ипотеке, дарственную оформить можно. Но необходимо предварительное письменное согласие банка для переоформления кредитного договора на нового собственника.

Риски и возможные проблемы при оформлении договора дарения квартиры

Несоблюдение процедуры регистрации

Неправильное оформление или неподача документов на регистрацию договора дарения может привести к тому, что сделка будет признана недействительной. Важно строго следовать правилам регистрации и своевременно предоставить все необходимые документы.

Ошибки в документах

Ошибки в договоре дарения или других документах могут вызвать задержки в процессе регистрации или даже недействительность сделки. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу для проверки всех документов перед подачей на регистрацию.

Возможные претензии со стороны третьих лиц

Третьи лица, такие как бывшие супруги или наследники, могут иметь претензии к квартире. Чтобы избежать возможных споров, рекомендуется уточнить информацию о правах и обязанностях всех сторон, прежде чем заключать договор дарения.

Практические рекомендации по оформлению договора дарения квартиры

Проверка права собственности

Проверьте права собственности на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии обременений и других ограничений, которые могут помешать передаче.

Помощь специалиста

При необходимости обратитесь к юристу или нотариусу для консультации по оформлению дарственной. Это поможет избежать ошибок и проблем в дальнейшем.

Оформление договора дарения дистанционно

Если встреча невозможна, документы на подарок квартиры можно оформить онлайн через сайт госуслуг. В случае дистанционного договора требуется нотариальная доверенность на подписание дарственной и на ее регистрацию в Росреестре. В доверенности обязательно указывают информацию об объекте дарения и того, кто получает дар.

Сохранение копий документов

Сохраните копии всех документов, связанных с оформлением договора дарения квартиры, на случай возникновения споров или необходимости предоставления дополнительных доказательств.