Ремонт с нуля в новостройке: что учесть, чтобы не платить дважды

Особенности новостройки, влияние усадки на ремонт

Что входит в исходную отделку застройщика, как её оценить

Застройщик предлагает три уровня отделки:

• Черновая: установка входной металлической двери, монтаж электрощита с разводкой кабелей, выводы под водоснабжение, канализацию, установка окон, радиаторов, базовая разводка ТВ, интернета, телефона, домофона.

• Предчистовая: выравнивающая стяжка пола, первичная шпаклёвка стен, грунтовка.

• Чистовая: финишная шпаклёвка, финишное покрытие стен, пола, установка декоративных элементов.

Приёмка отделки проводят по шагам:

1. Проверяют ровность стен, пола рейкой 2 м, отклонение до 1 см/м.

2. Измеряют зазоры в швах; максимальный просвет не более 1 см/м.

3. Удостоверяются в наличии сертификатов соответствия на все материалы.

С 1 марта 2025 г. действуют обновлённые нормы:

• Застройщик вправе разработать собственный стандарт отделки при официальной регистрации в ФИФ Минстроя.

• Допустимые отклонения швов до 1 см/м, просветы до 4 см при контроле рейкой, отсутствие сколов и трещин более 30 % облицованной поверхности.

• В договоре ДДУ указывают применяемый стандарт отделки, штраф за нарушение не превышает 3 % от стоимости квартиры.

• Гарантийный срок на конструкции и отделку минимум 3 года; все дефекты фиксируют при приёмке.

Процесс усадки дома: сроки, дефекты, точки повышенного риска

Усадка — изменение линейных размеров здания из-за усыхания бетона, температурных колебаний, влажности, взаимодействия с грунтом.

Примерные сроки усадки для разных типов конструкций:

Типичные дефекты при усадке:

• трещины в углах, стыках панелей внутри помещений, на фасадах

• перекосы оконных, дверных проёмов с заклиниванием створок

• неровности стяжки пола, провис покрытия, перепады уровня

• отслоение облицовки, нарушение герметичности швов

Методы компенсации усадки и защита отделки

Чтобы избежать повреждений отделки, применяют:

• Компенсирующие швы при строительстве — антисейсмические, осадочные, температурные срезы, гасящие напряжения.

• Эластичные материалы — флизелиновые обои, эластичные краски (акриловые, силиконовые), натяжные потолки, гибкие полиуретановые герметики, армирующие сетки, гибкие шпатлёвки на предчистовом этапе.

Рекомендации по этапности работ:

1. Отложить чистовую отделку минимум на год до завершения активной фазы усадки.

2. При необходимости быстрого въезда использовать временные покрытия — ламинат, линолеум, толстые обои, панели; их легко заменить после усадки.

Оптимальный старт серьёзного ремонта — после зимнего периода, когда здание пройдёт «климатический тест» и усадочные процессы замедлятся.

Подготовительный этап: проектирование, согласования, бюджет

Дизайн-проект: от планировки до детали интерьера

Дизайн-проект служит ориентиром для всего ремонта, экономит время, средства, нервы. Без детального проекта часто приходится переделывать уже выполненные работы.

Хороший проект включает:

• техническую документацию: планировочные решения, чертежи отделки, схемы инженерных коммуникаций, планы расстановки мебели;

• визуализацию: фотореалистичные 3D-рендеры, тест вариантов освещения, подбор материалов, оптимизацию расстановки;

• финансовое планирование: точный расчёт сметы по всем этапам ремонта.

Этапы разработки:

1. подготовка технического задания с описанием стилистики, функционального наполнения, перечня материалов;

2. обмеры квартиры с учётом неровностей стен, высоты потолков, размеров проёмов;

3. несколько вариантов планировочного решения по расстановке мебели, оборудования;

4. эскизный проект: выбор отделки, стилистические наброски;

5. монтажный проект: развертки стен, спецификации отделочных материалов, схемы полов, потолков;

6. проект электроснабжения: расположение розеток, выключателей, схема «умного дома»;

7. детализированные чертежи для строителей, финальная 3D-визуализация.

Средняя стоимость полного дизайн-проекта в Москве на 2025 год — 4 000–4 500 ₽/м².

Юридические аспекты: разрешения на перепланировку, согласование со службами

Перепланировка изменяет конфигурацию жилого помещения, требует внесения данных в технический паспорт. В 2025 году процесс упростили через «Госуслуги», сократили список требований, ввели единый перечень причин отказов.

Обязательное согласование при:

• сносе перегородок, изменении границ комнат, возведении новых стен;

• переносе санузла, кухни, стояков, вентиляционных каналов;

• объединении лоджии, изменении фасада;

• вмешательстве в несущие конструкции, инженерные системы.

Без согласования допустимо:

• косметический ремонт — окраска, оклейка обоев, укладка пола;

• замена сантехники, розеток в существующих точках;

• монтаж лёгких перегородок без влияния на планы БТИ.

Порядок согласования:

1. подготовить проект перепланировки или техническое заключение от СРО-организации;

2. собрать документы: заявление, выписку ЕГРН, техпаспорт, проект, заключение эксперта, согласие совладельцев, квитанцию госпошлины (≈ 2 000 ₽);

3. подать через «Госуслуги» или МФЦ;

4. дождаться решения — 10–20 рабочих дней;

5. выполнять работы строго по проекту;

6. пригласить комиссию БТИ или жилинспекции для приёмки, получить акт;

7. внести изменения в техпаспорт.

Штраф за незаконную перепланировку — 2 000–2 500 ₽ плюс предписание вернуть всё в исходное состояние.

Смета с резервом: учёт всех статей расходов, форс-мажорных резервов

Смета делится на три части:

• на работы: расшифровка этапов черновых, чистовых работ, монтаж инженерии;

• на материалы: наименование, объёмы, цены отделочных, строительных материалов;

• фонд резервирования: 10–15 % от общей суммы на непредвиденные расходы.

Для контроля смету ведут в Excel или профильных программах, регулярно сравнивают план, факт для оперативной корректировки.

Выбор подрядчика: «под ключ» vs профильные специалисты, договор, этапы оплаты

Критерии отбора подрядчика:

• опыт, наличие портфолио выполненных проектов;

• лицензии СРО, страховая ответственность;

• отзывы, репутация на профильных платформах;

• прозрачность сметы, чёткие условия договора.

Поиск проводят на YouDo, Profi.ru, Avito, специализированных форумах, у проверенных организаций.

В договоре указывают:

• предмет работ, точный состав, объёмы;

• сроки выполнения, этапный график;

• стоимость, порядок внесения аванса, промежуточных, окончательного расчёта;

• ответственность подрядчика, гарантийные обязательства;

• условия приёмки каждого этапа, порядок подписания актов.

Типовая схема платежей:

1. аванс 30–50 % в день заключения договора (до 600 000 ₽ — 50 %, свыше — 30 %);

2. промежуточные платежи по факту завершения ключевых этапов, подтверждённые актами приёмки;

3. окончательный расчёт после полного завершения работ, приёмки всего объёма.

Организация закупок, логистика, хранение материалов

Критерии выбора качественных материалов: бренды, сертификаты, гарантийные сроки

При приобретении стройматериалов оценивайте главные эксплуатационные параметры:

• прочность, долговечность – бетон марки М300 и выше, подтверждённый по ГОСТ Р;

• устойчивость к перепадам температур, влаге – морозостойкость F100–F200 для плитки, водонепроницаемость W1–W4 для керамогранита;

• теплоизоляция, звукоизоляция – теплопроводность ≤ 0,035 Вт/м·К для минераловатных плит, звукоизоляционный индекс ≥ 50 дБ.

Требуйте у поставщика:

1. протоколы лабораторных испытаний, декларации о соответствии ГОСТ Р;

2. паспорт качества, инструкцию по монтажу;

3. гарантийные обязательства – минимум 2 года на смеси, 5 лет на окна, двери.

Оптимизация закупок: отправка образцов, онлайн-заказы, оптовые скидки

Чтобы избежать перерасхода бюджета, придерживайтесь простых шагов:

1. заказывайте образцы краски, плитки, ламината для проверки цвета, фактуры, адгезии;

2. сравнивайте цены на B2B-площадках (Stroyka, Neon, Metro Cash & Carry) с учётом доставки, сервисного сопровождения;

3. договаривайтесь о скидках при закупках от 100 000 ₽ – до 15 %;

4. планируйте график поставок, чтобы избежать простоя бригады из-за задержек.

Для крупных закупок внедрите тендер:

• подготовьте техзадание с точными объёмами, сроками, условиями приёмки;

• запросите коммерческие предложения минимум у трёх поставщиков;

• оцените «цена × срок × гарантия» – снижение бюджета до 10 % без потери качества.

Автоматизация снабжения и цифровые инструменты

Электронные системы ускоряют процессы, повышают прозрачность:

• интеграция ERP/СЭМ-решений (1С:Управление строительством, «Синтека») с проектной сметой автоматизирует формирование заявок, контроль бюджета в реальном времени;

• мобильные приложения для сканирования штрих- и QR-кодов при приёмке на склад снижают ошибки ввода до 20 %;

• электронные аукционы (РТС-Тендер, SberCloud) помогают отбирать надёжных поставщиков, следить за динамикой цен

Управление запасами и учёт материалов

Чёткий складской учёт сокращает потери до 15 %:

1. регистрируйте остатки в электронных карточках с датой поступления, номером партии, местом хранения;

2. применяйте FIFO для сыпучих смесей – предотвращает старение цемента, клея;

3. проводите инвентаризацию ежемесячно, фиксируйте расхождения, корректируйте заказы

Хранение материалов на объекте: влажность, температура, меры предосторожности

Неправильное хранение снижает свойства материалов до 30 %. Рекомендуемые условия:

Защита от погодных условий и вредителей

На открытых площадках, временных складах:

• устанавливайте навесы, тенты с влагонепроницаемым покрытием;

• используйте паллеты, защитные чехлы – исключают контакт с грунтом, осадками;

• монтируйте мелкоячеистые сетки от грызунов, регулярно проверяйте на насекомых;

• обеспечьте вентиляцию для предотвращения конденсата, плесени.

Основные этапы ремонтных работ

Черновой этап: демонтаж, подготовка стен, потолок, возведение перегородок

Черновой этап — первый шаг любого ремонта, при котором помещение подготавливают к основным строительным и отделочным работам.

На этом этапе выполняются демонтажные работы — снимают старые покрытия, демонтируют ненужные перегородки и конструкции. После этого устанавливают новые перегородки в соответствии с проектом. Используют газобетон, кирпич, гипсокартон или пазогребневые плиты. Материалы выбирают по нужным параметрам: звукоизоляция, влагостойкость, надёжность.

Одновременно штробят стены под трубы и кабели, монтируют системы отопления, водоснабжения и канализации. Также на этом этапе устанавливают окна, дверные блоки, делают стяжку пола, выполняют тепло- и шумоизоляцию стен, потолков, а также монтируют электрические точки и выводы под тёплые полы.

Обычно черновые работы в новостройках без демонтажа старых покрытий занимают от двух до четырёх месяцев.

Монтаж инженерных систем: электрика, сантехника, отопление, вентиляция, кондиционирование

Качественный монтаж инженерных систем — основа комфортного и безопасного жилья. Работы начинаются с проекта, в котором рассчитываются нагрузки, выбирается оборудование и согласуются нормативные требования.

После проектирования проводят работы в следующем порядке:

1. Подготавливают трассы для коммуникаций: бурят отверстия, крепят кронштейны.

2. Прокладывают основные трубы для водоснабжения, канализации и отопления.

3. Выполняют электромонтаж, устанавливают щитки.

4. Монтируют вентиляционные каналы, системы кондиционирования и «умного дома».

5. Проводят проверку всех систем на герметичность и работоспособность.

После завершения монтажа системы проходят обязательные испытания. Проверяют давление воды и отопления, сопротивление изоляции электропроводки, работу автоматики и датчиков.

Предчистовая отделка: стяжка пола, выравнивание стен, грунтовка

Предчистовая отделка — это этап, на котором завершаются основные трудоёмкие работы. В квартире должна быть готова стяжка, оштукатурены стены, возведены межкомнатные перегородки и уложены коммуникации.

Стяжка толщиной около 5 см обычно сохнет около 3–4 недель при температуре 20–25 °C и влажности 40–60 %. Поверхность обязательно грунтуют в 1–2 слоя. Грунтовка высыхает за несколько часов, после чего поверхность готова для финальной отделки.

Чистовая отделка: малярные работы, укладка напольных покрытий, монтаж дверей, мебели

Чистовая отделка придаёт помещению завершённый вид. Этот этап включает:

• Подготовку поверхностей: очистку от пыли, проверку на ровность (допустимы перепады до 2 мм на 2 метра), контроль влажности.

• Шпатлёвку и штукатурку поверхностей с выравниванием по уровню.

• Покраску или оклейку стен обоями.

• Укладку напольных покрытий (плитка, ламинат, паркет) с обязательными компенсационными швами.

• Установку дверей, окон и межкомнатных перегородок с регулировкой зазоров.

• Монтаж потолков: натяжных или подвесных.

• Установку сантехники, розеток и выключателей с проверкой всех соединений и герметичности.

Специальные работы: звукоизоляция, гидроизоляция, дополнительные инженерные решения

Специальные работы обеспечивают долговечность и комфорт:

• Звукоизоляция: монтируют до финальной отделки. Используют многослойные перегородки, акустические панели и специальные прокладки.

• Гидроизоляция: обязательна в санузлах, кухне, балконах. Поверхности очищают, выравнивают и покрывают гидроизоляционными составами, герметизируют стыки и проверяют на герметичность.

• Дополнительные инженерные решения: монтируют «умный дом», вентиляцию с рекуперацией тепла, автоматические системы управления климатом.

Каждый этап требует точного соблюдения технологий, своевременного контроля качества и исправления дефектов. Внимание к деталям поможет избежать переделок и сохранить бюджет ремонта.

Контроль качества, приёмка этапов

Промежуточный контроль: чек-листы, фотофиксация, устранение дефектов сразу

Промежуточный контроль качества нужен для проверки каждого важного этапа ремонта. Это помогает сразу выявить ошибки, пока они не закрыты последующей отделкой. Благодаря этому можно избежать лишних трат и повторных работ.

Для промежуточного контроля удобно использовать подробные чек-листы. В них обычно включают:

• описание проверяемых работ;

• нормативные показатели, допускаемые по строительным стандартам;

• перечень необходимых инструментов: лазерный уровень, влагомер, дальномер;

• обязательную фото- и видеозапись обнаруженных дефектов.

Фотофиксацию делайте так:

• фиксируйте узлы и системы с обязательной привязкой к дате и этапу работ;

• снимайте каждый дефект минимум в трёх ракурсах (общий, средний и крупный план);

• сохраняйте фотографии в облаке по тематическим папкам («Электрика», «Сантехника», «Стяжка»).

Контрольные проверки по этапам выглядят так:

Выявленные недостатки устраняют сразу, фиксируя это в чек-листе и обновляя фотоотчёты.

Окончательная приёмка: комплексная проверка, оформление актов приёма-сдачи

Завершающая приёмка проводится после завершения всех чистовых работ. Цель этого этапа — убедиться, что выполненные работы соответствуют проектной документации и строительным стандартам.

Процедура приёмки включает:

1. Подготовку всех документов: проектные планы, акты промежуточного контроля, сертификаты на материалы и гарантийные документы.

2. Проверку работ по заранее составленному чек-листу, учитывающему каждый этап ремонта.

3. Испытания систем и конструкций:

• опрессовка труб водоснабжения и отопления;

• проверка сопротивления изоляции электропроводки;

• тестирование герметичности сантехнических систем.

4. Оформление актов приёмки скрытых работ и акта соответствия выполненных работ.

Документы при окончательной приёмке:

После подписания актов заказчик получает гарантию на работы от 2 лет и гарантию на материалы от 1 года до 10 лет. Документы хранятся вместе с договором.

Привлечение независимого эксперта

Если возникают спорные вопросы по качеству работ, можно привлечь независимого эксперта или организацию с лицензией СРО. Экспертная проверка обычно включает:

• детальное обследование конструкций;

• лабораторные испытания материалов;

• составление подробного заключения с рекомендациями по исправлению дефектов.

Стоимость таких услуг обычно составляет 20–50 тысяч рублей за разовый осмотр, комплексный надзор обойдётся до 150 тысяч рублей в месяц. Заключение эксперта может быть решающим при судебных разбирательствах.

Использование цифровых инструментов

Для упрощения контроля качества можно использовать специальные мобильные приложения (например, PlanRadar, BuildRadar, «ФотоДок»). Эти инструменты позволяют:

• вести электронные чек-листы прямо в смартфоне или планшете;

• автоматически прикреплять метаданные к фотографиям;

• формировать подробные PDF-отчёты по каждому этапу;

• оповещать исполнителей о просроченных задачах и недостатках.

Такие цифровые решения уменьшают количество бумажных документов на 75 %, вдвое ускоряют устранение дефектов и снижают вероятность потери важных данных.

Исполнительная документация и гарантии

После завершения ремонта подрядчик должен передать заказчику следующие документы:

• журнал выполненных работ с подписями ответственных лиц;

• акты приёмки скрытых и выполненных работ;

• сертификаты и паспорта качества на все материалы и оборудование;

• гарантийные документы на системы отопления, электроснабжения и кондиционирования.

Копии всех документов подрядчик обязан хранить и рекомендовать заказчику делать их электронные версии, храня в облаке для быстрого доступа в случае гарантийного обслуживания.

Сроки ремонтов, оптимальные тайминги

Рекомендации по началу ремонта: ждать усадки, ремонт сразу

Перед началом ремонта в новостройке важно учитывать сроки усадки здания. Усадка — естественный процесс, во время которого дом постепенно оседает, стабилизируются конструкции, проявляются все дефекты строительства.

Для капитальных ремонтов, включающих перепланировки и монтаж сложных инженерных систем, лучше выждать активную фазу усадки — примерно 6–12 месяцев после сдачи дома. В этот период могут возникать трещины в штукатурке, перекосы дверных и оконных проёмов.

Если вы планируете только чистовую отделку без существенного вмешательства в конструкции, можно начинать ремонт сразу после получения ключей. При этом желательно использовать материалы с высокой эластичностью: флизелиновые обои, натяжные потолки, эластичные шпаклёвки и силиконовые краски. Они помогут компенсировать небольшие усадочные сдвиги без заметных повреждений.

Расчёт реального срока выполнения работ: от плана к реализации

Реальный срок ремонта зависит от объёмов и сложности выполняемых работ. На примере типовой квартиры площадью около 50 м² средние сроки выполнения работ выглядят следующим образом:

Итого, общий срок ремонта для квартиры площадью около 50 м² составляет от 2 до 3,5 месяцев.

Примерные сроки выполнения работ «под ключ»:

• однокомнатная квартира: 30–40 дней;

• двухкомнатная квартира: около 50 дней;

• трёхкомнатная квартира: 50–60 дней;

• полная отделка квартиры «под ключ» без серьёзной перепланировки занимает обычно 2–3 месяца.

Учёт сезонности и климатических факторов

Сезонность существенно влияет на продолжительность ремонта. Летом все материалы сохнут быстрее, удобнее транспортировать и хранить стройматериалы, а также меньше вероятность задержек с доставкой. Зимой процесс затягивается из-за низких температур, повышенной влажности, конденсата и замедления высыхания растворов.

Рекомендации по выбору времени ремонта:

• Наружные и фасадные работы лучше проводить весной и в начале лета.

• Внутреннюю отделку предпочтительнее выполнять осенью — специалисты менее загружены, а температура и влажность стабилизированы.

Резервирование времени и риск-менеджмент

Всегда планируйте дополнительный временной резерв на случай непредвиденных обстоятельств. Оптимальным считается запас в размере 15–20 % от расчётного срока ремонта. Это защитит вас от возможных форс-мажоров: задержек поставок, корректировок проекта и других непредвиденных ситуаций.

При организации закупок материалов закладывайте дополнительное время (1–2 недели) на доставку и акклиматизацию на объекте, чтобы не допустить простоя рабочих бригад.

Советы по экономии, предотвращению переплат

На чём экономить безопасно, на чём не стоит экономить

Грамотно экономить на ремонте — значит снизить затраты без ущерба для качества и долговечности ремонта.

Безопасно экономить можно на:

• Отделочных материалах и декоративных элементах: выбирайте плитку из прошлогодних коллекций, обои со скидками со складских запасов, готовую мебель вместо индивидуального заказа. Это снижает расходы до 20 %, сохраняя стиль и качество интерьера.

• Декоре: универсальные текстильные элементы, картины и ковры позволят регулярно обновлять интерьер без серьёзных затрат.

Не экономьте на:

• Инженерных системах: электропроводке, трубах водоснабжения, входной двери, окнах, системах отопления и качественной гидроизоляции в ванной и кухне. Эти элементы напрямую влияют на безопасность и долговечность ремонта. Экономия здесь грозит серьёзными расходами на устранение последствий ошибок.

Как избежать скрытых затрат: проверки коммуникаций, гарантии на работы, материалы

Чтобы избежать незапланированных расходов, тщательно проверяйте скрытые коммуникации и получайте гарантии на выполненные работы и материалы:

• Опрессовывайте трубы отопления и водоснабжения давлением 5–6 бар в течение 2–4 часов.

• Проверяйте сопротивление изоляции электропроводки (норма — не менее 0,5 МОм).

• Оформляйте акты скрытых работ с фотофиксацией и подписями мастеров, чтобы иметь доказательства в случае выявления дефектов позже.

• Прописывайте в договоре сроки устранения дефектов (не более 30 дней после приёмки), ответственность подрядчика и штрафные санкции за просрочку.

Использование оптовых закупок, распродаж и программ лояльности

Оптовые закупки и участие в акциях значительно экономят бюджет ремонта:

• При покупке материалов оптом (от 100 тыс. рублей) можно получить скидку до 15 %.

• Запрашивайте коммерческие предложения минимум у трёх поставщиков и сравнивайте условия доставки и сервисного обслуживания.

• Следите за сезонными распродажами в строительных гипермаркетах и используйте промокоды с кэшбэк-сервисами — возврат денег может составить до 8 %.

• Заказывайте образцы материалов заранее. Проверив свойства на практике, вы избежите ненужных расходов на неподходящие материалы.

Итоговый чек-лист перед началом ремонта

Для максимальной экономии и контроля бюджета перед ремонтом:

• Составьте детальную смету, заложив резерв 20–30 % на непредвиденные расходы.

• Определите приоритетные расходы: сначала инженерия, потом отделка и декор.

• Запланируйте календарь закупок с точными датами, поставщиками и ценами.

• Закажите образцы материалов для проверки качества и цвета.

• Заключите подробный договор с указанием этапов работ и условий оплаты.

• Оформите акты скрытых работ с фотофиксацией и гарантийными документами.

• Зафиксируйте все обязанности подрядчика, сроки устранения возможных дефектов.

• Используйте программы лояльности, кэшбэк-сервисы и льготные рассрочки от поставщиков.

Шаблоны документов, графиков работ для контроля бюджета, сроков

Используйте простые и понятные инструменты для контроля расходов:

Оптовые закупки и покупка уценённых или б/у материалов

• Объединяйтесь с соседями для оптовых закупок со скидками до 15 %.

• Проверяйте строительные рынки и доски объявлений на наличие остатков коллекций по низким ценам.

• Посещайте магазины уценённых товаров во время распродаж для покупки качественных материалов с небольшими дефектами по выгодным ценам.

• Внимательно проверяйте сроки годности и условия хранения уценённых товаров, чтобы избежать их порчи.

Использование программ кешбэка и льготных рассрочек

• Оформляйте специальные карты для беспроцентных платежей и получения кэшбэка до 8 %.

• Подписывайтесь на рассылки строительных гипермаркетов для своевременного информирования о распродажах и скидках.

• Используйте коллективные кэшбэк-сервисы при онлайн-заказах материалов.

• Отслеживайте сезонные акции и промокоды для выгодного приобретения дорогих инструментов и оборудования.

Применение цифровых инструментов для составления сметы и контроля расходов

Цифровые решения делают процесс контроля проще и нагляднее:

• Используйте бесплатные или недорогие программы для составления сметы (Smeta-Online, House-Planner).

• Применяйте мобильные приложения (Planner 5D, RemPlanner) для визуализации и расчёта количества материалов.

• Внедряйте CRM-системы (например, 1С:Управление строительством), чтобы в реальном времени контролировать бюджет, заявки и сроки.

• Ведите цифровые чек-листы для оперативного контроля и устранения недостатков на каждом этапе ремонта.