Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Ограничения при продаже

Государство выдаёт сертификат на улучшение жилищных условий семьи, поэтому следит за тем, чтобы права детей не нарушались. Если квартира куплена с применением маткапитала, органы опеки должны удостовериться, что после продажи дети не окажутся в худших условиях. Банки тоже могут повлиять на сделку, если жильё находится в залоге по ипотеке. Без погашения долга либо замены залога продать такую недвижимость не удастся.

Подготовка к продаже

Выделение долей детям

Закон обязывает родителей передать в собственность детей часть жилья, купленного с использованием материнского капитала. Обычно доли распределяют пропорционально сумме господдержки, но точный размер стороны определяют сами. Сделку регистрируют в Росреестре после заверения соглашения у нотариуса.

Если дети не внесены в право собственности, продать объект не получится. Сначала нужно перераспределить доли, оформив соответствующее соглашение, а затем подать документы в Росреестр. Только после этого квартиру можно выставлять на рынок.

Оценка рыночной стоимости

Грамотное определение стоимости увеличивает шансы быстро найти покупателя. Можно обратиться к профессиональному оценщику или изучить объявления в том же районе, учитывая состояние ремонта, инфраструктуру, этаж. Слишком высокая цена отпугнёт потенциальных клиентов, а заниженная вызовет подозрения.

Получение разрешения органов опеки

Продажа жилья, в котором собственниками являются дети, без согласия органов опеки невозможна. Государственный орган проверяет, не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетних, сохраняются ли их доли в другом жилом помещении. Если хотя бы одно требование нарушено, в продаже откажут.

Какие документы нужны:

• Заявление родителей.

• Паспорта взрослых, свидетельства о рождении детей.

• Бумаги на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт).

• Предварительное соглашение о покупке нового жилья.

• Отчёт об оценке недвижимости.

• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Рассмотрение заявления занимает до 15 рабочих дней. Если всё в порядке, опека даёт разрешение. При отказе укажут причину, которую можно исправить, а потом подать документы повторно.

Поиск покупателя и заключение предварительного договора

Реализация квартиры, купленной с маткапиталом, может быть сложнее, чем обычная продажа. Покупателей пугают юридические тонкости, связанные с правами детей, поэтому важно иметь на руках полный комплект документов и соблюдать все формальности.

Когда потенциальный клиент найден, стороны нередко заключают предварительный договор. В нём прописывают стоимость, сроки передачи жилья, размер задатка, а также иные ключевые условия. Если покупатель передумает, задаток остаётся у продавца. При отказе продавца деньги возвращаются покупателю в двойном размере.

Оформление сделки

Основной договор купли-продажи

Это главный документ, который передаёт право собственности. В нём указывают:

• Адрес, площадь, кадастровый номер жилья.

• Итоговую цену, способ расчётов, размер задатка.

• Гарантии продавца об отсутствии долгов, обременений.

• Сроки передачи недвижимости.

Если среди собственников есть дети, сделку заверяют у нотариуса. Специалист проверяет комплект документов, убеждается, что права детей не нарушены, и удостоверяет подлинность подписей.

Регистрация перехода права собственности

После подписания сторонами документы подаются в Росреестр через МФЦ, нотариуса или онлайн. Государственный орган проверяет бумаги, регистрирует переход права собственности и выдаёт новому владельцу выписку из ЕГРН. С этого момента квартира официально принадлежит покупателю.

Покупка нового жилья

После продажи родители должны приобрести другую недвижимость, которая не ухудшит условия проживания детей. Органы опеки проверят, соответствует ли выбранный объект санитарным нормам, не уменьшится ли площадь на одного ребёнка, не станет ли район хуже предыдущего.

Сделку также регистрируют в Росреестре, а доли детям выделяют в течение 6 месяцев после оформления собственности. Нарушение этого срока грозит проблемами в будущих операциях.

Особенности реализации ипотечной квартиры

Если недвижимость находится в залоге, нужно сначала снять обременение. Чаще всего долг погашают:

• Собственными средствами.

• Часть денег за квартиру покупатель переводит сразу в банк.

• Через рефинансирование (покупатель оформляет кредит, который закрывает ваш остаток).

Без согласия банка продажа невозможна. Финансовая организация может отказать, если условия сделки её не устраивают.

Налогообложение при продаже

Налог при реализации жилья, купленного с материнским капиталом, зависит от срока владения и стоимости сделки. Если квартира была в собственности более пяти лет (или трёх, при определённых условиях), налог не платят. Если срок владения меньше, считают разницу между продажной ценой и затратами на приобретение. Сумма маткапитала не облагается налогом, но включать её в расходы для вычета тоже нельзя.

Пример:
Жильё куплено за 3 млн рублей, из которых 500 тыс. покрыли сертификатом, продано через три года за 4 млн. Для налогообложения учитывают 3,5 млн (4 млн минус 500 тыс. маткапитала). Если есть документы на покупку, из этой суммы вычитают расходы (3 млн – 500 тыс. = 2,5 млн). Получается 1 млн налогооблагаемого дохода с 13% налогом.

Возможные риски и их предотвращение

Несоблюдение прав детей или неправильное оформление документов чревато аннулированием сделки, финансовыми потерями и юридическими последствиями. Чтобы избежать проблем:

• Согласовывайте детали с органами опеки.

• Проверяйте пакет документов, следите за сроками.

• Не занижайте официальную цену в договоре ради экономии на налогах.

• Заручайтесь поддержкой юриста или риелтора при возникновении сомнений.

Заключение

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, требует тщательной подготовки и знания законодательства. Нужно выделить доли детям, получить согласие органов опеки, собрать необходимые документы, заключить основной договор, зарегистрировать переход права собственности и, наконец, приобрести новое жильё, сохранив права несовершеннолетних. При соблюдении всех правил сделка проходит успешно, а риск оспаривания сводится к минимуму.