Экспликация квартиры, поэтажный план: что это такое, зачем нужны

Ключевые термины

Экспликация: определение, назначение

Экспликация — таблица по помещениям, составляется по результатам техинвентаризации, служит приложением к плану. В таблице фиксируют номер комнаты, назначение, площадь, высоту, дату обмеров, примечания. Документ помогает быстро понять состав квартиры, структуру площадей, наличие вспомогательных зон.

Экспликация показывает не чертёж, а цифры, поэтому её читают вместе с планом. В бытовых материалах встречается термин «ведомость помещений», смысл одинаковый. В современных бланках могут указывать коэффициенты учёта для балконов, лоджий, террас, чтобы не путать общую площадь с полезной.

Что важно помнить про экспликацию

• Таблица отражает состояние на конкретную дату, при перепланировке данные теряют актуальность.

• Электронная копия равна бумажной, при наличии усиленной ЭП, QR-кода, проверочного номера.

• Экспликация относится к техучёту, не подтверждает право собственности.

Поэтажный план: определение, назначение

Поэтажный план — графический документ техучёта, показывает конфигурацию уровня здания, контур квартиры, перегородки, дверные проёмы, окна, лестницы, отдельные размеры. Если план оформляло БТИ, на схеме отмечают сантехприборы, печи, элементы внешней вентиляции, каждой изолированной комнате присваивают инвентарный номер. План читают как «карту» объекта, без него нельзя корректно трактовать экспликацию.

Назначение плана — дать однозначное представление о реальной геометрии помещений, их взаимном расположении, границах. Масштаб в быту обычно 1:100 или 1:200, на листе присутствуют легенда, штамп, реквизиты объекта, дата обмеров. Такой формат принят в действующей практике техинвентаризации.

Что включают на планах чаще всего

• Несущие стены, перегородки, короба, ниши, шахты, проёмы, окна, входные группы.

• «Мокрые зоны», места установки сантехники, плиты, при наличии газ — отметки.

• Нумерацию помещений для связи с таблицей экспликации.

Чем отличаются документы друг от друга, как связаны

План — графика, экспликация — числа. План отвечает на вопрос «как устроено», экспликация — «из чего состоит квартира по помещениям, какие площади». Раздельно документы дают неполную картину, вместе — полный слепок на дату обмеров.

В крупных городах комплект выпускают единым документом: листы с планом, листы с экспликацией, единые реквизиты, единый номер заказа. Это упрощает проверку, сокращает число расхождений при чтении. В электронных копиях добавляют QR для мгновенной верификации.

Мини-таблица для ориентира

Источник практики комплектования, проверки QR — профильные разъяснения БТИ, отраслевые гиды.

Форматы, состав, реквизиты документов

Современный комплект может быть бумажным либо электронным. Электронная версия содержит ЭП, QR, ссылку на карточку заказа. На бумажной версии — штамп, подпись, дата, расшифровка исполнителя. Эти признаки позволяют банкам, госорганам быстро проверить подлинность, дату сведений.

В ряде регионов поэтажный план с экспликацией объединён в одну услугу техучёта для массовых объектов до 350 м², квартиры, небольшие нежилые помещения. На таких планах не отображают трубопроводы воды, канализации, отопления, газа, радиаторы, чтобы не перегружать чертёж, это нормальная практика.

Проверочные элементы на экземпляре

• Полный адрес, этаж, номер квартиры, дата обмеров, масштаб.

• Нумерация помещений на плане, те же номера в таблице экспликации.

• Номер заказа, QR, контроль доступа к карточке документа.

Синонимы, термины рядом, чтобы не путаться

«Инвентаризационный план» — бытовой синоним поэтажного плана, смысл один, выполняется по результатам обмеров БТИ. «Ведомость помещений» — синоним экспликации, встречается в проектной документации, в материалах техучёта. Эти названия не меняют юридическую природу документов, служат для удобства.

«Техинвентаризация» — сами обмеры, обследование, фиксация геометрии, состав помещений. Экспликация, план отражают результат инвентаризации на конкретную дату, значит при изменении конфигурации требуется новый комплект. Такой подход закреплён в официальных разъяснениях профильных учреждений.

Что точно не входит в поэтажный план

На план не наносят разводку труб ХВС, ГВС, отопления, газа, не показывают радиаторы, мелкие инженерные элементы. Это не ошибка, а регламент практики техучёта. Для коммуникаций используют исполнительные схемы, проект, паспорта оборудования. Такое разграничение упрощает чтение плана, снижает риск бытовых трактовок.

Если на экземпляре нет мелких инженерных линий, паниковать не нужно, чертёж остаётся валидным. Для задач ремонта, перепланировки запрашивают профильные схемы, проектные разделы, а план с экспликацией остаётся базой терминов, нумерации, площадей.

Состав экспликации

Таблица помещений: номер, наименование, площадь, коэффициенты учета

Экспликация — таблица по всем помещениям квартиры. В строках указывают номер помещения, наименование, площадь в м², иногда высоту. В шапке дублируют адрес, этаж, тип помещения. Внизу дают итоги по квартире, иногда по этажу дома. Такой состав подтверждён действующими формами БТИ.

Частая путаница — «коэффициенты». В экспликации фиксируют фактические площади, без понижающих коэффициентов. Коэффициенты применяют не для техучёта, а для расчёта «приведённой» площади в договорах долевого участия. Поэтому в таблице могут отдельно перечислить балкон, лоджию с фактическим метражом, но в итог «общая площадь» эти значения не включают.

Типовая структура строк

• Номер помещения, назначение: комната, кухня, коридор, санузел, кладовая.

• Площадь м², при необходимости — высота, примечание по особенностям помещения.

Мини-пример фрагмента таблицы

Итог по квартире: 36,5 м², без лоджии.

Виды площадей: общая, жилая, вспомогательная, балкон, лоджия

В экспликации оперируют законными дефинициями площади. «Общая площадь жилого помещения» — сумма площадей всех частей квартиры, включая вспомогательные помещения: кухня, коридор, санузел, кладовая. Балконы, лоджии, веранды, террасы в общую площадь квартиры не входят. Это прямая норма действующей редакции ЖК РФ.

Разработчики в ДДУ считают «приведённую» площадь с понижающими коэффициентами для балконов, лоджий. В техучёте, ЕГРН работают только с общей площадью без этих коэффициентов. Поэтому значения «по договору» могут отличаться от строк экспликации.

Краткая сверка терминов

Дополнительные параметры: высота потолков, примечания, дата обмеров

Высота фиксируется по факту обмеров, указывается в таблице, помогает оценивать комфорт, ремонт. Примечания используют для нестандартных случаев: ниша, скошенный потолок, объединённый санузел. Итоги по квартире ставят внизу таблицы, по этажу — в сводной строке.

Дата обмеров важна для актуальности. Экспликация отражает состояние на конкретный день. При изменениях в квартире данные устаревают, потребуется новый комплект по результатам инвентаризации.

Что обычно присутствует рядом с таблицей

• Адрес, этаж, тип объекта, номер заказа, подписи исполнителя.

• Ссылка на соответствующий поэтажный план для визуальной привязки номеров помещений.

Единицы измерения, округление, погрешность

Все площади для техучёта определяют в квадратных метрах с округлением до 0,1 м². Линейные размеры, применяемые для расчётов площади, округляют до 0,01 м. Эти правила закреплены в действующих требованиях к определению площади помещений.

Такой формат нивелирует микроскопические расхождения в бытовых обмерах. При сопоставлении экспликации с другими документами ориентируются на одну десятичную долю метра. Это упрощает проверку комплекта на сделке, в банке, в госорганах.

Полезно помнить

• Округление выполняют после округления линейных размеров, затем считают площадь.

• В техпланах кадастровые инженеры дополнительно приводят расчёт погрешности, в экспликации это не требуется.

Как отражают балконы, лоджии в экспликации

Балкон, лоджию показывают отдельными строками с фактической площадью, пометкой «справочно». В итог «общая площадь квартиры» они не входят, поскольку закон исключает такие части из общей площади жилого помещения. Это ключ к правильному чтению итогов внизу таблицы.

Если в договоре долевого участия площадь больше, чем в экспликации, причина в «приведённой» площади по 214-ФЗ: застройщик учитывает холодные части по коэффициентам, техучёт — нет. Это нормальная ситуация, она не означает ошибку в экспликации.

Быстрый ориентир

• Экспликация: балкон, лоджия — в списке помещений, без включения в общий итог.

• Договор с застройщиком: та же лоджия учитывается по коэффициенту, итог больше.

Пример чтения строки экспликации

Строка «2. Кухня — 8,9 м²» означает, что кухня — отдельное помещение с собственным номером, площадь учитывается в составе общей площади квартиры. Высота может стоять в соседней графе, например 2,70 м. Это помогает сопоставлять табличные данные с планом, понимать геометрию кухни в контуре квартиры.

Строка «5. Лоджия — 3,5 м² (справочно)» сообщает, что лоджия учтена отдельно, без включения в общий итог по квартире. Если рядом в примечании стоит ссылка на план, ищем номер помещения на схеме, сверяем фактическое расположение.

Алгоритм проверки фрагмента

• Находим номер помещения в таблице, затем тот же номер на плане.

• Сверяем площадь в м², по необходимости — высоту, примечание.

• Убеждаемся, что итог «общая площадь» не содержит лоджию, балкон.

Состав поэтажного плана

Масштаб, ориентация, контур квартиры, границы

Поэтажный план выполняют в масштабе 1:200, реже 1:100. Масштаб указан в штампе, рядом с датой обмеров, адресом. От масштаба зависит читаемость размеров, толщина линий, плотность условных знаков. Для квартиры достаточно 1:200, для сложной конфигурации удобнее 1:100.

Контур квартиры показывают сплошной линией, наружные стены, фасад — толще. На листе ставят ориентировку по сторонам света, номер этажа, номер квартиры. Границы общедомовых зон, стояков, шахт показывают отдельными контурами, чтобы их не путать с приватными помещениями. Такой состав закреплён в действующей практике БТИ, подтверждён актуальными описаниями услуги.

Что проверить на листе плана

• Масштаб, читаемость размеров, наличие штампа.

• Чёткий контур квартиры, отделение общедомовых частей.

• Указание этажа, номера квартиры, адреса.

Условные обозначения: несущие стены, перегородки, двери, окна, ниши, шахты

На плане применяют устойчивые графические символы. Несущие стены рисуют более толстой линией, перегородки — тоньше. Дверные проёмы — разрыв в стене с дугой открывания, окна — разрыв в наружной стене без дуги. Ниши, выступы, короба, шахты — отдельные контуры с подписью в легенде. Такой набор знаков позволяет однозначно понять тип элемента, его положение, габариты.

Инженерные элементы показывают пиктограммами. На жилых планах отмечают раковину, мойку, ванну, унитаз, душ, плиту, вытяжной короб. Для лестниц, мусоропровода, люков действуют отдельные пиктограммы, согласованные с практикой БТИ. Часть знаков отличается по стилю у разных исполнителей, смысл остаётся единым.

Мини-таблица ориентиров

Технические зоны: кухни, санузлы, мокрые зоны, вентиляция, стояки

«Мокрые зоны» выделяют контурами сантехники, подписью назначения. Кухня на плане содержит мойку, плиту, возможен значок вентиляционного короба. Санузел показывает унитаз, ванну либо душ, раковину, место стояка. Это помогает быстро связать графику с экспликацией, исключить ошибки при чтении площадей.

Стояки обозначают квадратами либо прямоугольниками, рядом — подпись шахты. Вентиляцию рисуют как короб в стене, иногда — с штриховкой. Эти элементы несут ограничения: перенос мокрых зон за пределы установленных границ запрещён без проекта, перенос стояка невозможен. На плане такие зоны видны сразу, что упрощает проверку.

Полезный чек-лист по мокрым зонам

• Сверьте наличие короба, шахты в санузле, на кухне.

• Найдите условный знак плиты, мойки, сантехники.

• Убедитесь, что мокрая зона не выходит в жилую без спецпроекта.

Нумерация помещений, шифры, легенда, штамп, печать

Каждому помещению присваивают номер. Этот номер повторяется в экспликации, рядом — наименование, площадь. На листе присутствует легенда условных знаков, чтобы исключить двусмысленность. Нумерация облегчает сверку цифр, сразу показывает состав квартиры, связь графики, таблицы.

Внизу размещают штамп с адресом, этажом, масштабом, датой обмеров. Там же — подпись исполнителя, печать организации. В электронных экземплярах добавляют штрих-код либо QR для проверки подлинности, верификации реквизитов. Банки, нотариусы, органы опеки принимают такой формат, если проверка проходит успешно.

Что должно быть в штампе

• Полный адрес объекта, номер квартиры, этаж.

• Масштаб 1:200 либо 1:100, дата обмеров.

• Подпись исполнителя, печать, либо ЭП, QR для проверки.

Размерные линии, габариты, привязки к проёмам

На плане могут указывать размеры помещений, длину стен, ширину проёмов. Размерные линии показывают полезные габариты, без детализации до миллиметра. Этого хватает, чтобы оценить расстановку мебели, пройти нормативы по ширине проходов, снять риски по узким местам.

Проёмы отмечают разрывами в стенах, рядом иногда пишут ширину, направление открывания. Для внутренних перегородок размеры встречаются чаще, для наружных стен — реже. Если габариты отсутствуют, ориентируются по масштабу листа, по сетке, по экспликации. Такой подход характерен для действующих форм плана.

Быстрые приёмы чтения размеров

• Сначала считайте ширину дверного проёма, затем — габарит помещения.

• Сверьте итог площади с экспликацией, погрешность — в пределах округления.

Варианты представления: этаж целиком, часть этажа, фрагмент квартиры

План может охватывать весь этаж, часть этажа, одну квартиру. Для сделки по квартире обычно выдают лист с её контуром, без соседних помещений. Для задач техучёта возможны листы по всему этажу, чтобы показать связь коммуникаций, шахт, лестнично-лифтового узла. Выбор формата зависит от запроса, объёма инвентаризации.

Если дом сложный, на один объект формируют несколько листов: основной план квартиры, лист с общими зонами, лист с подвалом либо чердаком при необходимости. В штампе каждого листа ставят общие реквизиты, номер заказа, дату. Такой раздельный выпуск упрощает чтение, уменьшает перегрузку значками.

Электронные атрибуты: ЭП, QR, проверка экземпляра

Современные планы выпускают в электронном виде, с усиленной электронной подписью. На PDF может быть добавлен QR, штрих-код, контрольный номер. Проверка проходит через сервисы организации, заказавшей обмер. Такой комплект равнозначен бумаге, исключает риск подделки.

При получении электронного листа проверьте валидность ЭП, совпадение адреса, этажа, номера квартиры. Сверьте масштаб, дату обмеров, номер заказа. При сомнениях запросите повторную верификацию через контактный центр исполнителя. Эти простые шаги снимают риск ошибок на сделке.

Где применяются документы

Сделки: покупка, продажа, ипотека, дарение

Поэтажный план, экспликация упрощают проверку объекта перед сделкой. Покупатель сверяет состав помещений, площадь, наличие «мокрых зон» в границах. Банк запрашивает отчёт об оценке, оценщик использует план, экспликацию как базу. Без корректных техданных отчёт не примут, ставка вырастет, одобрение затянется.

Для ипотеки банк смотрит не чертёж напрямую, а комплект оценки, правоустанавливающие документы, выписку ЕГРН. План, экспликация идут в пакет к оценке, помогают подтвердить метраж, конфигурацию. Это снижает риск «завышенной» площади, отказа на этапе залога.

Дарение с 13 января 2025 года — только через нотариуса. Нотариус сверяет объект, право, характеристики. Техдокументы помогают исключить перепланировки, расхождения в метраже, споры наследников. Наличие плана, экспликации ускоряет удостоверение.

Что приложить к сделке

• Отчёт об оценке для ипотеки, к нему — поэтажный план, экспликация.

• Правоустанавливающие документы, свежая выписка ЕГРН, паспорта сторон.

• Для дарения — нотариальное удостоверение с 2025 года, комплект по объекту.

Короткий ориентир для сделок

Перепланировка: согласование, узаконивание, приёмка работ

Для согласования в Москве подают заявление онлайн. Базовый комплект включает техпаспорт, либо поэтажный план с экспликацией. Эти документы показывают исходное состояние, контуры несущих стен, «мокрые зоны». Без них проект нельзя оценить, риски по дому не просчитаешь.

После работ инспекция проверяет соответствие факту. План, экспликация помогают инспектору сверить проектные решения, отметки по стоякам, вентшахтам. Несоответствия фиксируют актом, требуют исправления, штраф. Наличие корректного плана сокращает число повторных выездов.

Для типовых домов доступны готовые решения перепланировок. Каталог снимает часть согласований, уменьшает сроки. Всё равно потребуется исходный план, экспликация, чтобы подтвердить серию дома, конкретную конфигурацию.

Практика согласования

• Подача через mos.ru, проверка состава документов, запрос плана, экспликации, при необходимости — техпаспорта.

• Для газифицированных кухонь, мокрых зон над жилыми — повышенное внимание, типовые ограничения.

Техучёт: ввод в эксплуатацию, изменение назначения, уточнение характеристик

Поэтажный план, экспликация — часть техучёта. На первичной инвентаризации формируется «слепок» объекта, позже на обновлении фиксируются изменения. Документы нужны при уточнении характеристик для ЕГРН, при исправлении ошибок в адресе, площади, назначении помещения.

Изменение назначения, перевод в нежилой фонд требуют точного описания конфигурации, площадей, расположения входов, мокрых зон. План с экспликацией подтверждают соответствие нормам, показывают границы общего имущества, технических шахт. Это ключ к положительному заключению профильных органов, к регистрации.

Когда обращаться за обновлением

• Возникли расхождения в площади, изменился состав помещений, появились новые перегородки.

• План, экспликация старше нескольких лет, данные не отражают фактическую конфигурацию, требуются для госрегистрации.

Судебные споры, оценка, страхование

В спорах о перепланировке суд рассматривает исходные планы, экспликации как доказательства. Документы показывают «как было», экспертиза сверяет «как стало». Практика подтверждает, что без исходного техкомплекта сложно доказать отсутствие нарушений. Обзор Верховного суда систематизировал подходы к таким делам.

Оценка для банка, раздел имущества, наследство требуют отчёта оценщика. В перечне документов оценочных компаний почти всегда значатся поэтажный план, экспликация, акт приёма-передачи. План из ДДУ не подходит, нужен фактический обмер. Это ускоряет подготовку отчёта, снижает число запросов.

Страхование жилья опирается на параметры объекта. Страховая запрашивает документы на право, сведения о планировке, иногда — техпаспорт либо план с экспликацией для корректного тарифирования. Электронные полисы оформляют онлайн, но характеристики объекта проверяют по документам, по фотофиксации.

Что готовить для оценщика, страховщика

• Поэтажный план, экспликация, выписка ЕГРН, акт приёма-передачи, фото объекта.

• Паспорт страхователя, адрес объекта, при ипотеке — номер кредитного договора, копии доков на объект.

Быстрые лайфхаки по применению

• Для ипотеки заказывайте оценку у партнёра банка, готовьте план, экспликацию заранее, отчёт выпустят быстрее.

• Для перепланировки прикладывайте исходный план, экспликацию из БТИ, сверяйте серию дома с типовыми решениями.

• Для дарения держите под рукой техкомплект, нотариус быстрее сверит объект, сократит число встреч.

Связанные документы, различия

Технический паспорт БТИ, технический план для ЕГРН: что входит, чем отличается

Техпаспорт — результат техинвентаризации, готовит БТИ, отражает фактическую конфигурацию, состав помещений, площади, конструктив. Документ служит источником технических сведений, удобен для сверки планировок, проверки несущих стен, «мокрых зон».

Технический план — пакет для кадастрового учёта, готовит кадастровый инженер, на его основе вносят изменения в ЕГРН: первичная постановка, уточнение характеристик, учёт после перепланировки. Для регистрации прав нужен именно техплан, техпаспорт остаётся вспомогательным.

Что обычно внутри

• Техпаспорт: поэтажные планы, экспликации, описательная часть, реквизиты объекта, дата обмеров, штамп БТИ.

• Техплан: текстовая часть, графическая часть на основе обмеров или проекта, реквизиты кадастрового инженера, состав для подачи в Росреестр.

Короткая таблица отличий

Проектный план застройщика, поэтажный план БТИ: сопоставление

План застройщика — часть проектной документации, отражает дизайн-решения до фактических обмеров. На таком плане показывают предполагаемую конфигурацию, узлы, без привязки к инвентарным номерам, без итогов фактических площадей. «Свободная планировка» — коммерческий термин, не юридический статус.

План БТИ — графика по результатам обмеров, содержит инвентарные номера помещений, привязку к экспликации, отметки сантехприборов, венткоробов. Для новостроек расхождения между планом застройщика, фактом встречаются часто, поэтому при приёмке, при перепланировке опираются на БТИ-комплект.

На что смотреть при сравнении

• Наличие инвентарной нумерации, ссылок на экспликацию — признак БТИ-плана.

• Совпадение границ «мокрых зон», мест шахт, несущих стен, расхождения решают через уточняющие обмеры.

Выписка ЕГРН: что показывает, чего не показывает

Выписка из ЕГРН подтверждает право, обременения, характеристики: адрес, кадастровый номер, площадь по учёту, вид, кадастровую стоимость. Формат — электронный с ЭП, либо бумажный через МФЦ. Для сделок, ипотеки берут свежий экземпляр.

Выписка не заменяет поэтажный план, не содержит чертежей квартиры, экспликации. В документе нет графики внутренних стен, дверей, «мокрых зон», поэтому для проверки планировки используют техпаспорт БТИ, поэтажный план с экспликацией.

Полезная деталь

• Доступ к части сведений ограничен, персональные данные скрыты, подлинность подтверждает ЭП, QR.

Кадастровый паспорт: почему его нет, чем заменён

Кадастровый паспорт упразднён, вместо него используют выписку из ЕГРН. Исторические «кадастровые паспорта» сохранили справочное значение, для регистрационных действий их не принимают, актуальные сведения берут из ЕГРН.

Запрашивать «кадастровый паспорт» сейчас некорректно, верный запрос — выписка из ЕГРН нужного вида. Это избавляет от отказов, экономит время на переоформление.

Сводная таблица различий документов

Как получить поэтажный план, экспликацию

БТИ: онлайн-заявка, визит, выезд инженера

Заказывать проще напрямую в БТИ. В Москве работают сайт МосгорБТИ, порталы города, клиентские центры. Для объектов, учтённых в базе, комплект выпускают без обследования, иногда в день оплаты, курьер привезёт бумагу за отдельную плату. Такой формат подходит для сделок, оценки, наследства, суда.

Если данных нет, назначают техинвентаризацию, приезжает техник, выполняет обмер, формирует новый план, экспликацию. В личном кабинете МосгорБТИ доступна подача заявки, оплата, отслеживание, запрос формата .dwg для проектных задач, пометка «нужен архив». Этот путь удобен при перепланировке, уточнении характеристик, первичной инвентаризации.

Пошагово для БТИ

• Выберите канал подачи: сайт БТИ, портал города, клиентский центр. Уточните, есть ли объект в базе.

• Оплатите заказ, при необходимости отметьте «срочно», «курьер», «редактируемый .dwg».

• При отсутствии данных согласуйте выезд техника, обеспечьте доступ, дождитесь готового комплекта.

МФЦ: подача запроса, сроки, выдача

МФЦ принимает заявки как посредник. Схема простая: запись, подача заявления, передача оплаты, расписка, ожидание, выдача готовых листов. При необходимости БТИ согласует с вами визит техника, обмер пройдёт после уведомления. Такой канал удобен, когда ближе офис МФЦ, нужен единый визит без личного кабинетa.

В МФЦ часто подают запросы для «вторички», для архивных копий. Пакет переадресуют в БТИ, готовые листы возвращают в окно выдачи. При срочности лучше идти напрямую в БТИ, часть заказов выполняют быстрее, без дополнительной логистики.

Пошагово для МФЦ

• Запишитесь на приём, уточните услугу «поэтажный план, экспликация».

• Сдайте заявку, оплатите по квитанции, получите расписку, дождитесь уведомления о выдаче.

Региональные порталы, МосгорБТИ: личный кабинет, архивные копии

Во многих регионах работают региональные сервисы, доступна подача через «Госуслуги». В Москве уместен портал mos.ru, раздел «Как получить документы БТИ». Там же описаны права заявителя, правила для услуг, где требуется выезд. Личный кабинет МосгорБТИ помогает заказать копии, архив, проверить статус, получить PDF с ЭП, QR.

Архивные экземпляры оформляют как отдельную услугу. В выдаче укажут, что это копия из архива, даты прошлых обмеров сохраняются. Такой комплект подходит для справок, истории объекта, сверки старых планировок, но при изменении конфигурации потребуется новый обмер.

Что учесть на порталах

• Проверьте статус объекта в базе, при отсутствии сведений готовьтесь к выезду техника.

• Для электронных копий убедитесь в наличии ЭП, QR, сверке реквизитов, совпадении адреса, этажа, номера помещения.

Новостройка: у застройщика, после первичного обмера БТИ

На стадии приёмки у застройщика выдают проектные листы, выкопировки, акт приёма-передачи. Это не замена инвентаризационного комплекта. Для полноценного поэтажного плана, экспликации нужен первичный обмер в БТИ, затем выпуск техкомплекта по факту. Такой порядок снимает расхождения между проектом, реальной геометрией квартиры.

Полезно получить у застройщика архитектурный план этажа, паспорт подъезда, схему стояков. Эти материалы ускорят работу техника, помогут корректно сформировать инвентарные номера, избежать уточнений по шахтам, мокрым зонам. После постановки дома на учёт заказывайте комплект в БТИ, прикладывайте проектную выкопировку как справку.

Чек-лист для новостройки

• Сохраните комплект застройщика, приложите к заявке в БТИ как ориентир, не как замену.

• Закажите первичный обмер, дождитесь выпуска поэтажного плана, экспликации по факту, затем используйте на сделке.

Сравнение каналов получения: короткая таблица

Мини-лайфхаки по заявке

• Уточняйте наличие объекта в базе, заказывайте «единый документ» сразу, удобнее на сделке.

• Если нужен PDF для дистанционной сделки, выбирайте электронный выпуск, проверяйте ЭП, QR, совпадение реквизитов.

• Для проектных задач просите копию в .dwg, облегчите работу архитектора, сократите ошибки на стадиях.

Кто может запросить, какие документы нужны

Собственник, представитель по доверенности, заявитель по доле

В Москве копии документов техучёта по уже учтённым объектам выдают любому лицу, без статуса правообладателя, без присутствия владельца. Услуги с обследованием, обмером выполняют только по заявлению правообладателя, либо его уполномоченного представителя. Такое разделение действует официально, работает для техпаспортов, планов, экспликаций.

В регионах правила различаются. Для оформления нового техпаспорта в Московской области требуют документ, подтверждающий право, плюс паспорт заявителя. Копии архивных листов выдают проще, но на обследование без статуса правообладателя не примут. Это снижает риск споров, защищает интересы владельца.

Представитель действует по доверенности, лучше нотариальной, с прямой формулировкой полномочий: подать заявление, забрать техдокументы, при необходимости согласовать выезд, оплатить счёт. Такой формат ускоряет выдачу, исключает переписку. Практика сервисов подтверждает требование к нотариальному удостоверению.

Пакет: паспорт, правоустанавливающие бумаги, реквизиты объекта

Для копий без выезда достаточно удостоверения личности, реквизитов объекта, контактных данных. Реквизиты — адрес, номер квартиры, этаж, кадастровый номер, если известен. В Москве этот сценарий доступен любому заявителю, удобен для сделки, оценки, проверки сведений.

Для услуг с обследованием готовят расширенный пакет. Понадобится паспорт заявителя, правоустанавливающий документ на объект, выписка ЕГРН при наличии, заявление. Для юрлица — реквизиты, доверенность на сотрудника, приказ о назначении руководителя. Такой набор позволяет запустить обмер без задержек.

Подача через МФЦ доступна правообладателю, его законному представителю. Окно МФЦ принимает заявление, проверяет паспорт, доверенность, передаёт запрос в БТИ. Удобно при очной подаче, когда нет времени на личный кабинет.

Короткая таблица по пакетам

Особые случаи: долевая собственность, несовершеннолетние

Долевая собственность не усложняет выдачу. Любой совладелец как правообладатель вправе запросить копии, вправе инициировать обследование, подготовив паспорт, документ о своей доле. При споре по доступу к помещению БТИ предложит перенести выезд, заявитель обеспечивает доступ, подтверждает полномочия. Такой подход типичен для Москвы, Подмосковья.

Собственник-несовершеннолетний представляется законным представителем. Родитель, опекун подаёт заявление, предъявляет паспорт, документ о рождении ребёнка, акт об опеке при наличии, правоустанавливающий документ на объект. Учреждение проверит полномочия, запросит недостающие бумаги. Отдельного разрешения на выдачу копий обычно не требуется, цель запроса фиксируют в заявлении. Практика отказов связана с отсутствием полномочий, ошибками в пакете.

Наследственное дело ведёт нотариус. Запрашивают план, экспликацию, иные техсправки для расчёта пошлины, для описания объекта. Возможны два пути: нотариус направляет межведомственный запрос, наследник приносит справку сам по поручению нотариуса. Такой пакет ускоряет выдачу свидетельства о праве на наследство.

Полезные акценты по документам

• Формулируйте доверенность предметно: «получение документов БТИ, поэтажных планов, экспликаций, подача заявлений, оплата услуг, получение по курьеру». Это снимает лишние уточнения.

• Держите под рукой выписку ЕГРН, реквизиты объекта. Служба быстрее находит дело, снижает риск отказа по идентификации.

Сроки, стоимость, формат выдачи

Стандартные сроки, срочность, выезд

Базовый срок изготовления комплекта поэтажного плана, экспликации — до 10 рабочих дней. Это закреплено в регламентах городских БТИ, используется в ежедневной практике.

Доступен ускоренный выпуск при технической возможности. В Москве предлагают срочность 5 рабочих дней, либо 3 рабочих дня. На срочности повышают цену обследования, для варианта «3 дня» коэффициент ×2, для «5 дней» коэффициент ×1,5. Стоимость самого документа при этом без надбавки. Выезд техника включают в расчёт отдельно.

Срок считают после оплаты заказа, после допуска техника. Если объект не обследовали давно, назначают обмер, график зависит от загрузки района, доступа в квартиру. Архивные копии готовят быстрее, для них действует отдельный срок, обычно до 7 рабочих дней.

Что влияет на срок

• Нужен ли выезд, доступ в помещение, наличие ключей.

• Тип услуги: действующий комплект, либо архивная копия.

• Загруженность подразделения, праздники, корректность заявки.

Стоимость: площадь, тип объекта, регион, копии

Цена зависит от площади, типа объекта, региона, срочности. Для срочного обследования применяют повышающий коэффициент, документ без надбавки. Такой подход прозрачен, помогает планировать бюджет.

Архивные экземпляры считают по листам. В Москве действуют прайсы: поэтажный, ситуационный план из архива — от 1 008 ₽ за лист, экспликация к поэтажному плану — от 956 ₽ за лист. Срок по архиву — до 7 рабочих дней. Это удобно для сделки без перепланировок, для сверки старых планов.

Коммерческие фирмы озвучивают разброс «от», но итог всё равно зависит от БТИ, площади, выезда. Для оценки ориентируйтесь на тарифы БТИ, на коэффициенты срочности, на количество листов по архиву. При крупных объектах добавляют стоимость дополнительных листов, пояснений.

Короткая таблица по цене

Как сэкономить без риска

• Заказывайте архивные копии, если перепланировок не было, задача — сверка.

• Выбирайте обычный срок, планируйте график сделки заранее, избегайте коэффициента срочности.

Бумажная форма, электронная копия, ЭП, QR, курьерская доставка

Документы выдают на бумаге, либо в электронном виде. Электронный комплект содержит усиленную электронную подпись, QR, контрольный номер. Такой выпуск равен бумаге, подходит для дистанционных сделок, для подачи в банк, в оценочную компанию.

Готовые документы выдают в клиентских центрах БТИ, доставляют курьером по заявке, отправляют на почту в виде PDF. Для электронных экземпляров проверьте реквизиты, дату обмеров, масштаб, валидность ЭП. Несовпадения исправляют через обращение в службу поддержки.

К архивным заказам применяют отдельные правила. На листах указывают статус «архив», старую дату обмеров. Это не «новый» комплект, а копия из фонда, годится для сверки, истории объекта, не годится для подтверждения актуальной планировки после перепланировки.

Чек-лист проверки формата

• Сверьте адрес, этаж, номер квартиры, дату обмеров, масштаб.

• Проверьте наличие ЭП, QR в PDF, совпадение реквизитов в штампе.

• Для архива убедитесь, что нужен именно архивный лист, не новый обмер.

Актуальность, срок действия

Когда документы «устаревают» на практике

Формального срока годности нет. Закон сроки не устанавливает. Документ фиксирует состояние на дату обмеров, значит «стареет» вместе с квартирой. Любая перепланировка, реконструкция, замена стен меняет фактические данные, делает комплект неактуальным.

Получатели смотрят на «свежесть». Банки, оценщики часто просят документы не старше года. По рынку встречается коридор от 1 до 5 лет, реже допускают старше. Точное требование задаёт конкретная организация, лучше уточнять заранее.

В Москве БТИ выпускает копии по базе, без учёта давности обследования, если в деле есть актуальные сведения. При большом перерыве БТИ вправе назначить выезд, чтобы подтвердить конфигурацию. Это нормальный сценарий, без конфликтов.

Когда нужны повторные обмеры, обновление данных

Повторные обмеры обязательны после перепланировки, переустройства, изменения назначения. Новая геометрия требует новых листов, потом уточняют сведения в ЕГРН через техплан. Так снимают риски на сделке, в банке, в суде.

Обмер назначают при длительном перерыве в инвентаризации. Чаще — если последний выход был более 5 лет назад, либо если в деле нет точных данных по дому, стоякам, шахтам. Задача простая, техник подтверждает реальное состояние, фиксирует отличия.

Для новостроек первичный обмер обязателен. Проектный план застройщика не равен инвентаризационному документу. Факт подтверждают техник БТИ, потом формируют комплект по квартире с датой обмеров.

Как проверить подлинность, как сверить реквизиты

Проверьте QR на листе. Скан ведёт на электронную копию в базе БТИ, показывает реквизиты, дату обмеров, штамп. В Подмосковье действует онлайн-проверка по номеру документа. В Москве доступна верификация электронных подписей через городские сервисы криптографии.

Проверьте электронную подпись в PDF. Подойдут общие сервисы проверки ЭП, либо инструкции региональных порталов. Валидная ЭП подтверждает подлинность, равную бумаге. Несовпадение реквизитов, ошибка ЭП — повод запросить перепроверку у БТИ.

Мини-чек-лист для сверки:

• Снимок QR открывает карточку, совпадает адрес, этаж, номер квартиры.

• В штампе читаются масштаб, дата обмеров, исполнитель.

• Файл PDF подписан ЭП, проверка проходит без ошибок.

Требования к «свежести» по типам получателей

Разные организации задают свой горизонт актуальности. Банки чаще просят документы за 12 месяцев, иногда — до 3-5 лет, реже принимают старше. Нотариусы смотрят задачу, могут принять архивный лист, если метраж не влияет на действие. БТИ выдаёт копии вне зависимости от давности, назначает обмер при сомнениях.

Короткая таблица-памятка:

Признаки устаревшего комплекта

В таблице экспликации стоит дата многолетней давности, в штампе нет QR, нет ЭП в PDF, адрес не бьётся с ЕГРН. Такие признаки сигнализируют о риске отказа, либо о необходимости обновления.

План не совпадает с фактом: на месте проёма — стена, мокрая зона смещена, площадь комнат разнится. Любой из сигналов — повод для обмеров, затем для актуализации сведений. Так закрывают вопросы на сделке, в банке.

Чек-лист обновления на 2025 год

1. Уточните, для кого комплект, какая «свежесть» нужна. Для ипотеки готовьте документы не старше года. Для оценки — по запросу оценщика.

2. Сверьте QR, ЭП, штамп. При ошибках запросите перепроверку через сервис БТИ.

3. Если были изменения в квартире, закажите выезд, получите новый план, экспликацию, затем обновите сведения в ЕГРН.

Частые вопросы по сроку действия

Срок действия установлен законом? Нет, не установлен. Документ действует пока совпадает с фактом. Любые изменения вносят через новый комплект.

Можно использовать архивную копию? Да, для справок, истории, части сделок. Для строгих процедур лучше свежий выпуск, с проверяемой ЭП. Решение за принимающей стороной.

Проверка квартиры по плану, экспликации

Сверка факта с чертежом: проёмы, перегородки, мокрые зоны

Начинайте с адреса, этажа, номера квартиры на листе, сверяйте штамп. Откройте экспликацию, найдите номер комнаты, затем тот же номер на плане. Сравните конфигурацию стен, наличие ниш, коробов, шахт. Несущие стены толще, перегородки тоньше, дверной проём отмечен разрывом с дугой открывания. Такой порядок снижает риск пропустить изменения, помогает быстро понять логику планировки.

Мокрые зоны проверяйте особо. Положение сантехники, мойки, плиты должно соответствовать плану, стояки, венткороба — на местах. Перенос санузла за пределы исходного контура — тревожный сигнал. По действующим нормам размещение санузла над жилой комнатой ниже не допускается, исключения ограничены. Безопасный ориентир — любая «влажная» точка остаётся в пределах исходной зоны.

Фиксируйте отличия фото, пометками на копии плана. Измеряйте лазерной рулеткой длину стен, ширину проёмов, затем проверяйте итог площади по экспликации. Округление в техдокументах строгое: длины — до 0,01 м, площади — до 0,1 м², вычисление площади — после округления длины. Небольшая разница в сантиметрах допустима, крупный «перекос» — повод искать причину.

Как распознать незаконную перепланировку

Несоответствие фактической планировки документам — первый признак. На плане показана стена, по факту арка, на плане один проём, в квартире два, на плане кухня отделена, в квартире совмещено пространство. Такие расхождения типичны для самовольных работ, требуют проверки разрешений, актов приёмки.

Сигналы по мокрым зонам: расширенный санузел на площадь комнаты, кухня, смещённая в жилую часть, «мокрая» над жилой комнатой соседей. Эти решения запрещены сводом правил для МКД, подтверждены судебной практикой. Обнаружили следы переноса сантехники, новый трап, нет стояка на месте — высока вероятность несогласованной переделки.

Обратите внимание на лоджию, балкон. Присоединённое остеклённое пространство, тёплый пол от центрального отопления, вынесенный радиатор — маркеры нарушений. В Москве вынос радиатора на лоджию запрещён локальными нормами, присоединение требует проекта, согласования. Любые признаки вмешательства на холодных частях — красный флаг при осмотре.

Типовые несоответствия, допустимые погрешности

Частые кейсы: смещённые проёмы в ненесущих перегородках, разобранные кладовые, зашитые ниши, изменённые короба на кухне. Такие изменения встречаются часто, не всегда опасны, но требуют легализации при затрагивании санитарных зон, конструкций. Инспекция Москвы регулярно фиксирует самовольные работы, выдаёт предписания, штрафует собственников. Риск для покупателя — обязанность восстановить исходное состояние.

Площади. Допустимо небольшое расхождение замеров с листами БТИ из-за округлений, методики, возраста обмеров. Норматив по округлению жёсткий: длины — до сотых метра, площади — до десятых, округление выполняют по длинам, затем считают площадь. Разница в десятые доли — нормальна, целые метры — повод для вопроса, дополнительного обмера.

Балконы, лоджии. Их площадь не входит в «общую площадь квартиры» по действующему подходу, показывается справочно. Если в объявлении метраж «растёт» за счёт лоджии, будьте внимательны. Сверяйте итог экспликации, уточняйте, как считали метры. Для юридической чистоты ориентируйтесь на экспликацию, ЕГРН, не на коммерческий «приведённый» метраж.

Пошаговый алгоритм осмотра

1. Сверьте реквизиты листов, номера помещений с экспликацией, отметьте путь движения по квартире. Начинайте с входной группы, далее по часовой стрелке, без «пропусков». Такой маршрут снижает вероятность упустить нишу, короб, шахту.

2. Проверяйте двери, проёмы, ориентацию открывания. Ширина должна соответствовать плану, узкие проёмы — потенциальное самовольное сужение, либо «съеденные» сантиметры отделкой. На планах дверной проём читается по дуге, разрывам.

3. Осмотрите санузел, кухню, найдите стояки, венткороба, отметки приборов. Любые следы переноса сантехники, новая гидроизоляция вне исходной зоны — повод запросить документы о согласовании. Нормы по мокрым зонам жёсткие, нарушения дороже, чем новый проект.

Таблица признаков, где смотреть, что уточнить у продавца

Лайфхаки для безопасной проверки

Просите у продавца свежие листы БТИ, желательно не старше года, плюс отчёт оценщика при ипотеке. По новостройке проверяйте факт обмеров БТИ, не путайте проектный план застройщика с инвентаризационным листом. Такой комплект экономит время на перепроверки, снижает риск «красных линий» после сделки.

Сверяйте план с экспликацией, затем с фактом, затем с ЕГРН. Небольшая разница по площадям объяснима округлением, крупные отклонения требуют объяснений, либо нового обмера. При сомнениях закажите независимую инвентаризацию, приложите к договору условие о распределении рисков на случай выявления несогласованных работ.

Перепланировка: как использовать документы

Предпроектный этап: задание, исходные данные

Старт с факта, не с фантазий. Берёте поэтажный план, экспликацию, фиксируете исходное состояние. Эти листы дают контур, номера помещений, площади, расположение «мокрых зон», шахт. Без них проектировщик не возьмёт ответственность, не выпустит выводы по безопасности.

Проект перепланировки делает только организация из СРО, с действующим допуском. В состав входят проект, техническое заключение о допустимости, безопасности, при работе с сетями — раздел переустройства. Проверяйте членство в СРО, действующий статус, профиль. Это экономит недели, снижает риск отказа на комиссии.

Что передать проектировщику

• Поэтажный план, экспликацию с актуальной датой.

• Фото узлов, стояков, венткоробов, фасада, входа.

• Пожелания по планировке, список запретных действий для серии дома по каталогу типовых решений.

Проект, согласование, акт о завершённой перепланировке

В Москве часть работ согласуют проще. С апреля 2025 перечни расширили, часть простых операций проходят по эскизу, часть — без предварительного разрешения, с последующим актом. Остальные — по проекту, через решение Мосжилинспекции. Это снизило количество отказов, ускорило сроки.

Классический порядок такой: подача через mos.ru, рассмотрение, разрешение на работы, ремонт под авторским надзором, приёмка, акт. Решение Мосжилинспекции готовят в среднем до 20 рабочих дней, для ОКН — до 30, срок действия разрешения — 18 месяцев. После завершения инспекция выдаёт акт, без него комплект не считается узаконенным.

Если ваш случай попал в перечень «без предварительного согласования», готовите проект у СРО, выполняете работы, вызываете инспекцию, получаете акт. Основание то же — проект, техзаключение, соответствие СП. Такой режим удобен для простых изменений, без затрагивания несущих конструкций.

Мини-чек-лист по этапам

1. Проект, техзаключение от СРО.

2. Разрешение либо режим «после работ», смотрим перечень.

3. Авторский надзор, журнал скрытых работ, фотофиксация.

4. Приёмка Мосжилинспекцией, акт.

Внесение изменений в техпаспорт, ЕГРН

После акта обновляете техдокументы. Заказываете инвентаризацию в БТИ, получаете новый поэтажный план, экспликацию по факту. Это закрепляет новую геометрию, закрывает расхождения с прежними листами.

Дальше — ЕГРН. Инспекция сама направит пакет в Росреестр, если дело оформлялось через московский сервис. Технические данные по линии БТИ обновляет собственник. Итог — актуальная площадь, конфигурация в выписке, меньше вопросов у банка, нотариуса.

Что подать кадастровому инженеру

• Акт Мосжилинспекции, проект, техзаключение, новые листы БТИ.

• Технический план для ЕГРН, подготовленный СРО-инженером.

Каталог типовых решений, когда без «индивидуального» проекта

Для массовых серий действует каталог типовых перепланировок. Автор проектов домов уже проработал безопасные варианты, ограничения. Вы выбираете решение под свою серию, внедряете без долгих согласований, соблюдая узлы, узлы не меняете. Это снижает стоимость, сокращает сроки выпуска разрешения, акта.

Каталог полезен на старте. По нему видно, где допускаются проёмы, где нельзя резать, где граница мокрой зоны. Проектировщик берёт за основу типовую схему, адаптирует под вашу квартиру, сверяет с паспортом дома. Такой путь почти всегда быстрее, чем индивидуальное решение.

Как узаконить уже выполненную перепланировку

Сначала — легализация. Подача заявления на акт о завершённой перепланировке «на ранее выполненные работы», загрузка техзаключения о допустимости, техплана. Затем — выезд инспектора, осмотр, акт, при наличии нарушений — предписание, штраф. Без акта узаконивание не завершено.

После акта обновляете техпаспорт в БТИ, запускаете внесение изменений в ЕГРН. Такой порядок закрывает штрафные риски, делает объект ликвидным для сделки, ипотеки. Тянуть нельзя, новые правила ужесточили реакцию на самовольные изменения, ускорили администрирование.

Что подготовить на «постфактум»

• Техзаключение СРО о допустимости выполненных работ.

• Техплан для ЕГРН, комплект фото скрытых работ, если выполнялись.

• Доступ в квартиру для инспектора, квитанцию об оплате штрафа при необходимости.

Документы для подачи, роль плана, экспликации

Пакет на согласование строится вокруг исходных листов БТИ. План, экспликация дают точку отсчёта, без них невозможно ни проект, ни акт. Дополняют паспорт, выписка ЕГРН, проект, техзаключение, при несущих — договор авторского надзора, журнал скрытых работ. Формат — исключительно через портал, дистанционно.

Для приёмки после работ прикладывают проект, техзаключение, фотофиксацию, журналы, по требованию — акты скрытых работ. По результату инспекция сверяет факт, выносит акт, направляет сведения в реестр. Дальше — обновление техпаспортов в БТИ. Чёткая связка документов исключает двойные визиты, затяжки.

Короткая таблица по этапам и документам

Площади, расчеты без ошибок

Как читаются графы: площадь комнаты, кухни, коридора, санузла

Экспликация даёт три ключевых строки: «жилая площадь», «вспомогательная», «общая». Жилая — сумма площадей жилых комнат. Вспомогательная — кухня, коридор, санузел, гардероб, кладовая. Общая — сумма жилой, вспомогательной, без холодных частей. Такой подход закреплён жилищным законодательством, подтверждён актуальными разъяснениями рынка.

В таблице помещения идут строками. Комната, кухня, коридор, санузел получают свой номер, площадь в м². Внизу сводные итоги. Для проверки складывайте все строки без балконов, лоджий, веранд, террас. Итог должен совпасть с «общая». Если не сходится, ищите ошибку — неверная нумерация, пропуск строки, старая редакция листа.

Полезный ориентир при чтении: жилая всегда меньше общей. Разница равна сумме вспомогательных помещений. Если «жилая» почти равна «общей», вероятен неверный учёт кухни, санузла, коридора. Для сделки такое расхождение критично, просите актуальный комплект.

Мини-памятка по строкам экспликации

• Жилая: комнаты.

• Вспомогательная: кухня, коридор, санузел, кладовая.

• Общая: жилая + вспомогательная, без балконов, лоджий, террас.

Балконы, лоджии, террасы: учёт по коэффициентам

В техучёте, ЕГРН холодные части не входят в «общую площадь квартиры». Их показывают справочно отдельными строками. Поэтому «общая» в экспликации меньше «приведённой» из ДДУ. Это нормальная разница, не ошибка БТИ.

В договорах долевого участия застройщик применяет понижающие коэффициенты к холодным частям. Приняты значения: лоджия 0,5, балкон 0,3, терраса 0,3, веранда 1,0. Так считают «общую приведённую площадь», по ней строится цена. Эти коэффициенты не меняют «общую» в техучёте, не попадают в ЕГРН.

Чтобы не путаться, держите два ориентира. Для юридических операций берите «общую» из экспликации, сверяйте с ЕГРН. Для расчёта цены по ДДУ смотрите «приведённую». В объявлениях часто смешивают форматы, проверяйте источник цифры.

Короткая таблица по холодным частям

Расхождения в площади: причины, порядок исправления

Небольшая разница возникает из-за округления, метода замеров, давности обмеров. Норматив простой: длины до 0,01 м, площади до 0,1 м², расчёт площади после округления длин. Для старых объектов допустимы расхождения в десятые доли, большие отличия требуют проверки.

Причины крупных расхождений три. Изменение конфигурации после ремонта, устаревший комплект, неверный учёт холодных частей. Алгоритм решения такой: заказываете инвентаризацию, получаете новый план, экспликацию, затем при необходимости обновляете сведения в ЕГРН через техплан. Так выравнивается метраж в документах, снижается риск споров.

Для новостройки расхождение между проектным листом застройщика, обмером БТИ встречается часто. Работайте по фактическому комплекту БТИ, сверяйте «общую» с выпиской ЕГРН после постановки. Проектные цифры годятся как ориентир, не как окончательный учёт.

Чек-лист, когда цифры «не бьются»

• Уточните, какой формат площади сравниваете, общий техучёт или приведённая по ДДУ.

• Проверьте дату обмеров, округления, наличие холодных частей в итогах.

• При серьёзной разнице закажите новый комплект, запустите актуализацию в реестре.

Округление, погрешность, как пересчитать вручную

Правило округления закреплено в действующих требованиях к определению площадей. Значения длин берут в метрах с округлением до 0,01, площадь считают после, итог округляют до 0,1 м². Такой порядок унифицирует расчёты, снимает «копеечные» споры.

Для самопроверки хватит простой схемы. Снимите размеры помещения рулеткой, округлите каждую сторону до 0,01, перемножьте, получите площадь, округлите до 0,1. Сложите все помещения без балконов, лоджий, получите «общую». Сверьте с экспликацией, допустимы десятые доли разницы.

Если видите расхождение в целые метры, проверьте геометрию, вспомогательные зоны, наличие ниш. Часто «лишний метр» прячется в неверном учёте холодных частей, либо в несоответствии планировки. Тогда только новый обмер закрывает вопрос.

Сверка метража по документам: полевой ориентир

Разные документы дают разный метраж, это нормально. Экспликация показывает «общую» без балкона, лоджии. Выписка ЕГРН повторяет «общую» после учёта. ДДУ даёт «приведённую» с коэффициентами, в маркетинговых материалах бывает ещё «полезная» без коридоров, санузла. Держите карту отличий при себе.

Сопоставление форматов

Быстрые формулы для владельца

• Жилая = сумма площадей комнат.

• Общая = жилая + кухня + коридоры + санузлы + кладовые.

• Приведённая = общая + лоджия × 0,5 + балкон × 0,3 + терраса × 0,3 + веранда × 1,0.

Условные обозначения на плане

Линии, штриховка, подписи, цвета

На плане несущие стены показывают толстой линией, перегородки — тонкой. Разрывы в линиях означают проёмы. Штриховкой выделяют отдельные элементы, например венткороба в старых бланках, подписи рядом уточняют смысл значка. Такой язык чертежа принят в техучёте, поддержан нормами СПДС.

Цвета используют редко. Красный сигнализирует о несогласованных изменениях по версии БТИ, на копиях из архива красные пометки встречаются часто. Если видите красные линии, проверяйте законность работ, наличие акта о завершённой перепланировке. Это не декоративная отметка, а признак нарушения по документам.

Полезный порядок чтения: смотрите штамп с масштабом, переходите к легенде, сравнивайте линии, штриховку, подписи. Проверяйте соответствие номера помещения на плане, той же строке в экспликации. Это избавляет от двойных трактовок, снижает риск пропустить скрытый элемент.

Обозначения дверей, окон, лестниц, лифтов

Дверь читается как разрыв в стене, дуга показывает направление открывания. Двойные двери отмечают парной дугой, без створки — проём без поперечной палочки. Узкая дуга без створки означает проём без дверного полотна, но с перемычкой. Такой набор знаков встречается в действующих бланках БТИ.

Окно — разрыв во внешней стене без дуги. Балкон, лоджию подписывают в контуре, фасадную линию выделяют толще. Лестница рисуется маршем со штрихами ступеней, рядом ставят стрелу направления, лифт — прямоугольник с крестом либо подписью «Л». Эти элементы важны для ориентира, для оценки путей эвакуации.

Короткий чек-лист: у дверей ищите дугу, у окон — только разрыв, у лифтов — отдельную шахту, у лестниц — марш со ступенями. Сразу проверяйте, не заходит ли дверь на стояк, не перекрывает ли створка коридор. Это бытовые ловушки, часто встречаются на осмотрах.

Специальные отметки: вентиляция, пожарные выходы, технические ниши

Вентиляционный короб показывают отдельным контуром, в старых листах — сетчатой штриховкой, подпись рядом снимает двусмысленность. Шахты маркируют прямоугольником, часто с буквенной пометкой. Эти символы критичны для перепланировок, перенос таких зон недопустим без проекта.

Пожарные выходы отмечают в общедомовых зонах, на квартирном листе видна дверь на лестничную клетку, рядом — лестничный марш. Дополнительные люки, мусоропровод подписывают, чтобы их не путали с нишей. Любая «коробка» на схеме — ограничитель для ремонта, перенос не допускается без обоснования.

Технические ниши внутри квартир рисуют как замкнутые контуры. Подпись «ниша», «шкаф» встречается в старых домах, встроенную мебель не прорисовывают. Для точной трактовки сверяйте легенду, смотрите подпись возле контура, не опирайтесь только на форму.

Санитарно-технические приборы, кухня, плиты

Ванна, унитаз, раковина, душ показываются пиктограммами. Тонкие линии, простая геометрия, подпись в легенде помогают отличить элементы. Мойка на кухне отмечается отдельным знаком, рядом — условное место плиты. Этот набор нужен для контроля «мокрых зон», для чтения проекта перепланировки.

Газовая плита, электрическая плита имеют разные значки. Это ключ к ограничениям: при газе нужна изолированная кухня, при объединении с жилой требуется дверь либо перевод на электричество. На плане значок плиты подскажет, какие нормы применять при оценке идеи ремонта.

Лайфхак: ищите стояки воды, канализации рядом с санузлом, кухней, не путайте их с нишами. Две группы стояков в отдалённых углах — признак двух «мокрых» узлов, перенос потребует отдельного проекта. Такой визуальный признак экономит время на первичной проверке.

«Красные линии»: как читаются пометки БТИ

Красные контуры, цифры, штрихи — маркер несогласованных работ по версии БТИ. Это может быть разобранная перегородка, новый проём, заложенное окно, перенесённая сантехника. Любая красная отметка требует документов: проект, разрешение, акт о завершённой перепланировке. Без этих бумаг лист считают проблемным.

Иногда красным помечают не только стены, но и окна, двери. Заложенное окно показывают красной крест-штриховкой, новый дверной проём — красной дугой. Смысл один, фиксируется отличие факта от допустимой схемы. Проверяйте пояснения к плану, спрашивайте, на каком этапе появились пометки.

Практический вывод: видите красные линии — уточняйте основания. Запрашивайте акт, проверяйте статус работ, планируйте легализацию. Покупателю такой лист повышает риск, собственнику — создаёт обязанность приведения в порядок.

Что не рисуют на плане, чтобы не путаться

Мебель, бытовая техника, отделка пола не отображаются. Планы — про несущие элементы, перегородки, проёмы, санитарные приборы. Любые предметы интерьера учитывайте на фото, не ищите их на схеме, не делайте выводов по отсутствию значка.

Инженерные разводки труб, радиаторы, кабели не чертят, по ним нет пиктограмм. Для коммуникаций используют проектные разделы, исполнительные схемы. Не ищите батарею на плане, ориентируйтесь по стояку, по месту подводки в комнате. Это нормальная практика техучёта.

Таблица-памятка по символам

Лаконичное правило чтения: линия расскажет о конструкции, разрыв — о проёме, дуга — о двери, подпись — о назначении, красный — о проблеме. Сверяйте символы с легендой, держите под рукой экспликацию, проверяйте каждый номер помещения по таблице.

Частые ошибки заявителей

Неполный пакет, некорректные данные

Часто не хватает базового: паспорт, правоустанавливающий документ, корректные реквизиты объекта. Заявка зависает, срок растягивается, возможен отказ. В МФЦ заявку примут, затем передадут в БТИ, при недочётах последует запрос, очередь начнётся заново. Лучше заранее сверить адрес, номер квартиры, этаж, кадастровый номер, контакты.

Ошибки в технической документации встречаются редко, но случаются. МосгорБТИ предлагает понятную процедуру исправления: заявление, описание проблемы, подтверждающие бумаги, подача онлайн либо в клиентском центре. Такой порядок позволяет устранить неточности без лишних визитов.

Архивную копию путают с действующим комплектом. Архив удобен для справок, не замена актуальному набору при изменениях планировки, при сделке с проверкой «свежести». В реестровых услугах Москвы единый документ для квартир до 350 м² выпускают как стандарт, проще запросить его сразу.

Неверный заявитель, слабая доверенность

Копии без выезда в Москве может запросить любое лицо, обследование, новый обмер — только правообладатель, представитель с полномочиями. Ошибка проста: подаёт «друг семьи», без доверенности, заказ тормозится. Нужна доверенность с прямыми формулировками: подать, получить, согласовать выезд, оплатить.

По перепланировке заявителем выступает собственник, представитель. Услуга полностью цифровая, выдача результата на бумаге упразднена, значит доверенность в электронном формате должна корректно прикладываться, реквизиты считываться системой. Неверная загрузка, отсутствие подписи — причина возврата.

Если объект в долях, подаёт любой совладелец как правообладатель, доступ в квартиру обеспечивает заявитель. Отсутствие доступа для инспектора сорвёт выезд, перенесёт сроки, увеличит бюджет.

Заказ не той услуги, неправильный канал

Популярная путаница: просят «кадастровый паспорт», ждут план БТИ, получают отказ, тратят время. Для планировки нужен поэтажный план, экспликация, для правового статуса — выписка ЕГРН. На mos.ru услуга «Получение технической документации» сразу предлагает единый документ для квартир до 350 м², удобный формат для сделок, перепланировок.

Через МФЦ идут как через посредника, сроки зависят от БТИ. При срочности быстрее оформлять в БТИ напрямую, онлайн, с возможностью курьерской доставки, электронного выпуска. Выбор неверного канала добавляет недели ожидания, особенно при доработках.

Для перепланировки теперь доступен лендинг-анкета на mos.ru, помогает выбрать тип заявления, сократить ошибки на входе. Игнор сервиса приводит к подаче «не того» заявления, возвращению пакета, потере времени.

Игнор ЭП, QR, неподписанные сканы

Приносят распечатки без проверки электронной подписи, без QR. Банк, нотариус, инспекция смотрят валидность ЭП, читаемость штампа. Проверка доступна через публичный сервис mos.ru, на Госуслугах, по региональным инструкциям. Лучше открыть PDF, убедиться в корректной подписи, совпадении реквизитов.

Электронная подпись может быть «просрочена», некорректно прикреплена. Московская область публикует инструкцию: проверяем PDF, файл *.sig, сертификат. Такой чек-лист закрывает половину проблем с электронными документами.

QR на листе ведёт на карточку в системе, несоответствие адреса, этажа, номера квартиры — повод для перепроверки заказа до сделки. Ошибка заметна на ранней стадии, исправляется через сервис исполнителя.

Необеспечение доступа, срыв выезда, пропуск уведомлений

Технику БТИ нужен доступ ко всем помещениям. Закрытая комната, ремонт, опасная собака, сломанный домофон — типичные стоп-факторы. Выезд переносят, оплата срочности сгорит, итоговый срок «поползёт». МФЦ в этом не поможет, вопрос доступности решает заявитель.

Следите за уведомлениями в личном кабинете mos.ru. Отказы, запросы дополняющих документов приходят онлайн. Пропуск срока ответа откатывает процесс, заявление рассматривают заново. Цифровизация услуги делает реакцию заявителя ключевой.

Подача на перепланировку без проекта СРО, с запрещёнными решениями

С января–май 2025 правила упростили, часть работ перевели в упрощённый режим, часть — в «после работ», но проектная часть сохраняется для рисковых решений. Ошибка — подавать без проекта там, где он обязателен, результат предсказуем: отказ, потеря времени.

Лендинг на mos.ru помогает отсеять запреты, подобрать тип заявления. Газовая кухня, перенос мокрых зон на жилую — рисковые темы, без проектной части не пройдут. Используйте анкету, проверяйте перечень работ, не пытайтесь «проскочить» по эскизу.

Архив вместо актуального комплекта

Заявители берут архивные листы, несут в банк, получают возврат из-за «несвежести». Архив выдают быстро, стоит недорого, подходит для справок. Для ипотеки, точной оценки, узаконивания перепланировки потребуется действующий комплект либо новый обмер. Реестровая услуга Москвы сразу даёт единый документ по актуальной базе.

Если обмеров не было давно, БТИ назначит обследование, без него «освежить» комплект нельзя. Заранее закладывайте время на выезд, подготовку помещения, согласование окна для техника.

Оплата не той услуги, отсутствие чеков, аннулирование без учёта условий

Оплатили «не тот» счёт, не приложили подтверждение — сервис не стартует. На mos.ru по техдокументации предусмотрено право аннулировать заказ, но уже выполненные работы удержат в цене. Сохраняйте чеки, перепроверяйте наименование услуги, параметры объекта, способ выдачи.

При срочности у БТИ повышающий коэффициент действует на обследование, не на документ. Неверная оценка бюджета вызывает споры на выдаче. Читайте условия, проверяйте статус «срочно», оценивайте реальную готовность к выезду.

Таблица-памятка ошибок, как исправить

Мини-совет: начинайте с лендинга по перепланировкам на mos.ru, затем — с личного кабинета МосгорБТИ по техдокументации. Такой маршрут снижает долю ошибок на входе, экономит недели ожидания, деньги на «срочности».

Отказы, как устранить причины

Основания для отказа, как обжаловать

Частые причины: неверный заявитель, слабая доверенность, отсутствие права на обследование. Копии техдоков по учтённым объектам выдадут любому лицу, услуги с выездом — только правообладателю, его представителю по доверенности с прямыми полномочиями, иначе откажут в приёме.

Неполный пакет, ошибки в реквизитах. Нет паспорта, нет адреса, кадастрового номера, перепутан этаж, квартира — основание для отказа в приёме, для запроса уточнений. Исполнитель укажет недостающие данные, заявление «уйдёт» на доработку.

Технические причины. Электронные файлы без корректной ЭП уполномоченного лица, нечитаемые сканы, битые PDF — повод отказать в приёме. Для документов, где требуется проектная часть, отсутствие ЭП прямо даёт основание для отказа.

Правила обжалования. Жалобу на отказ в приёме, на отказ в услуге подают через сервис «Досудебное обжалование», срок рассмотрения — до 15 рабочих дней. По жалобам на отказ принять документы, на отказ исправить ошибки — до 5 рабочих дней.

Повторный обмер, корректировка сведений, новая выдача

Нет актуальных данных в базе — назначат инвентаризацию, техник подтвердит фактическую геометрию, выдадут новый план, экспликацию. Если сведения актуальны, БТИ выпустит комплект без учёта давности последнего обследования. Такой порядок закрывает спор о «несвежести» базы.

Ошибка в выданном документе решается служебно. Пишите обращение в МосгорБТИ через электронную приёмную, прикладывайте копии, указывайте суть ошибки, номер заказа. Обращение примут, рассмотрят в общем порядке, дадут письменный ответ, по результату оформят корректный выпуск.

Заказали не ту услугу — аннулируйте, подайте заново. На городском сервисе по техдокументации предусмотрено право на аннулирование, дальше оформляйте верный комплект поэтажного плана с экспликацией.

Куда жаловаться, как фиксировать переписку

Старт — исполнитель. Подавайте обращение в МосгорБТИ через электронную приёмную, фиксируйте номер, дату, суть. При бездействии — электронная приёмная Правительства Москвы, городской сервис «Досудебное обжалование». Для юрлиц, ИП доступен отдельный канал досудебного обжалования на mos.ru.

Если вопрос не решён — федеральный сервис досудебного обжалования на Госуслугах, затем суд общей юрисдикции через электронную приёмную, авторизация по ЕСИА обязательна. Такой маршрут сохраняет сроки, формализует переписку.

Помощь по шагам даёт контакт-центр МосгорБТИ, удобно уточнить статус, комплектность, способ выдачи. Фиксируйте разговоры номерами заявок, датами, это ускорит разбор.

Таблица причин, что делать, куда обратиться

Шаблон короткой жалобы, что приложить

• Шапка: куда адресовано, ваши ФИО, контакты, номер заявки, дата отказа.

• Суть: «Прошу проверить законность отказа в приёме/оказании услуги по заказу №…, указанные причины считаю необоснованными, комплект приложен полностью».

• Просьба: «Прошу принять документы, оказать услугу, направить мотивированный ответ».

• Вложения: скан отказа, чек оплаты, поданный комплект, доверенность, паспорт, файл PDF с ЭП, скриншот из личного кабинета. Подача — через электронную приёмную МосгорБТИ, через «Досудебное обжалование» на mos.ru либо на Госуслугах.

Мини-чек-лист, чтобы не попасть на отказ

• Проверяйте роль заявителя: копии — допустим любой заявитель, обследование — только собственник, представитель.

• Сверяйте объект: адрес, номер квартиры, этаж, кадастровый номер.

• Готовьте электронные файлы с валидной ЭП, открывайте PDF перед отправкой.

• Держите под рукой номер заказа, канал связи, при необходимости аннулируйте, подавайте заново.

Частые кейсы с алгоритмами

Ипотека: какие экземпляры нужны банку, как действовать

Банк опирается на отчёт об оценке, иногда отчёт не нужен при стандартной сделке в экосистеме Сбера. Решает политика конкретного банка, программы. Поэтажный план, экспликация — рабочие вложения для оценщика, помогают исключить самовольные перепланировки, уточнить площади. Закон прямо не требует экспликацию для ипотеки, на практике её запрашивают часто.

Алгоритм: закажите в БТИ единый документ «план, экспликация» в PDF с ЭП, проверьте QR, штамп. Подпишите договор с аккредитованным оценщиком, передайте пакет: выписка ЕГРН, право, БТИ-комплект. Загрузите отчёт в банк, дождитесь валидации. Так снижаете риск допзапросов, ускоряете одобрение залога.

Мини-чек-лист для отчёта оценщика: сканы БТИ читаемые, на плане видны номера помещений, мокрые зоны. В отчёте будет графическая планировка, фото объекта, вывод о рыночной, залоговой стоимости. Несовпадение метражей с ЕГРН — повод запрашивать новый обмер, иначе банк вернёт отчёт.

Продажа «вторички»: пакет на сделку, где поможет БТИ

База пакета — выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, паспорта собственников, согласие супруга, при необходимости доверенность, отчёт об оценке при ипотеке. БТИ-план с экспликацией не всегда обязателен, но полезен для проверки конфигурации, устранения «красных линий» до задатка. Свежий комплект уменьшает риск возвратов банком, нотариусом.

Алгоритм: заранее закажите единый документ БТИ, проверьте адрес, этаж, итог «общая». Сверьте план с фактом, при расхождениях легализуйте перепланировку либо вернитесь к исходному состоянию. На показах держите копию БТИ, закрываете вопросы по несущим, мокрым зонам за минуты.

Под ипотеку добавьте отчёт оценщика, актуальную выписку ЕГРН, комплект сканов с ЭП, QR. Сторонам проще синхронно загрузить файлы в кабинет банка, снизить число визитов, избежать пересборки пакета из-за «несвежести».

Наследство, раздел долей, дарение: нюансы по документам, роль БТИ

Наследство открывают у нотариуса. База — паспорт, запись акта о смерти, доказательства родства, правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН, оценка для расчёта пошлины. Нотариус проверяет Реестр наследственных дел, сам запрашивает часть сведений. БТИ-план с экспликацией помогает описать состав помещения, не входит в обязательный минимум.

Раздел долей оформляют у нотариуса. Для описания предмета раздела подают ЕГРН, правоустанавливающие документы, при спорной конфигурации прикладывают БТИ-план, экспликацию, чтобы исключить ошибки по помещениям, площадям. Это ускоряет подготовку проекта соглашения, снижает риск споров после регистрации.

Дарение недвижимости с 13 января 2025 нотариально обязательно, вне зависимости от степени родства. Простая письменная форма больше не подходит, Росреестр зарегистрирует переход права только по нотариальному договору. Подготовьте ЕГРН, право, паспорта, при долях — согласия, при необходимости отчёт об оценке для налога. Приложение БТИ повышает точность описания объекта, но решает нотариус.

Новостройка: приёмка, первичная инвентаризация, зачем БТИ

Проектные листы застройщика — не инвентаризационные документы. После ввода дома нужен первичный обмер БТИ, затем выпуск «поэтажный план, экспликация» по факту. На этот комплект опираются при ипотеке, перепланировке, уточнении характеристик в ЕГРН.

Алгоритм: возьмите у застройщика акт приёма-передачи, проектную выкопировку, передайте их в БТИ как справочные материалы, закажите первичный обмер, дождитесь выпуска. Проверьте масштаб, дату обмеров, ЭП, QR. Сверьте итог «общая» с выпиской ЕГРН после постановки квартиры на учёт.

Мини-лайфхак: планируете ипотеку по новостройке — заранее бронируйте окно выезда техника, загруженность высокая в кварталы массовых выдач ключей. Готовый БТИ-комплект ускорит оценку, одобрение залога.

Таблица-памятка по кейсам

Чек-лист покупателя

Что запросить заранее

• Поэтажный план, экспликация в одном файле PDF с ЭП, либо бумага со штампом. Документ доступен для квартир до 350 м² как «единый», выдают быстро, цена фиксированная.

• Свежая выписка ЕГРН, сверка общей площади без балконов, лоджий, террас. Несовпадение с экспликацией — повод для уточнения.

• Для новостройки — акт приёма-передачи, проектная выкопировка как справка, затем фактический комплект БТИ.

Как проверить комплект БТИ за 10 минут

1. Откройте PDF, проверьте электронную подпись через сервис mos.ru, при бумаге — читаемость штампа, подписи.

2. Сверьте QR, реквизиты: адрес, этаж, номер квартиры, дата обмеров, масштаб. Ошибка в карточке — сигнал к перепроверке заказа.

3. Сопоставьте общую площадь из экспликации с цифрой в ЕГРН, исключите «холодные» части. Балкон, лоджия не входят в общую площадь.

Когда хватит копии, когда нужен новый обмер

• Хватит копии: объект ранее инвентаризирован, перепланировок не было, задача — сделка без изменений, ипотечная оценка по факту, электронный выпуск с ЭП проходит в банке.

• Нужен новый обмер: обнаружены расхождения по площади, менялась конфигурация, старые листы не отражают факта. Заказывают выезд, получают свежий «план, экспликация».

Банк, ипотека: что приложить к отчёту оценщика

• ЕГРН, поэтажный план, экспликация с читабельными номерами помещений, мокрыми зонами, фото объекта. Эти вложения ускоряют валидацию отчёта, снижают риск возврата.

• Формат удобнее электронный, с ЭП, QR, без пересканов. Банки охотно принимают электронные документы БТИ.

Новостройка: короткий алгоритм до сделки

• Заберите у застройщика акт, проектные схемы как ориентир, не как учёт. Закажите первичный обмер в БТИ, получите фактический «план, экспликация». По нему делают оценку, согласуют ипотеку.

• Проверьте ЭП, QR, масштаб, дату обмеров, совпадение адреса. Электронные документы равны бумаге по юридической силе.

Красные флаги до задатка

• В PDF нет валидной ЭП, в бумаге смазанный штамп, отсутствует дата обмеров. Повторная проверка через сервисы mos.ru обязательна.

• Общая площадь в объявлении «растёт» за счёт лоджии. Уточняем метод расчёта, ориентируемся на экспликацию, ЕГРН.

• На руках только план застройщика, без БТИ. Для сделки, ипотеки этого мало, нужен фактический комплект.

Таблица-памятка: что спросить, где проверить, что считать нормой

Мини-лист переговоров с продавцом

• «Дайте единый документ БТИ в PDF с ЭП, либо бумагу со штампом», «Проверю ЭП, QR», «Сверю общую площадь с ЕГРН», «При расхождении обсудим новый обмер за ваш счёт».

• «По новостройке — жду комплект БТИ после первичного обмера, проектные схемы беру как справку».

Быстрая дорожная карта покупателя

1. До задатка — получить электронный комплект БТИ, проверить ЭП, QR, сверить площади.

2. При ипотеке — подготовить пакет для оценщика, загрузить отчёт, пройти валидацию.

3. При несостыковках — заказать новый обмер, обновить «план, экспликация», продолжить сделку.