Риски: плюсы и минусы реформы на рынке недвижимости

Долевое строительство и проектное финансирование связаны с рисками для всех участников сделки. Серьёзные изменения в ФЗ-214 решают одни проблемы, но обязательно появятся другие. От этого не уйти, к сожалению.

С какими рисками сталкивался покупатель жилья до сих пор?

До 01.07.2017 покупатель заключал договор долевого участия и рассчитывался с застройщиком напрямую согласно плану платежей. При такой схеме возникала опасность обмана, появление проблемного объекта, долгостроя, потери средств.

Реформа на рынке недвижимости повысила безопасность дольщика. В перспективе ожидается минимизация числа обманутых граждан.

Дольщикам грозит столкновение со следующими рисками:

• банкротство девелопера. Покупатель возвращает деньги, однако за время хранения вклада на эскроу-счету цена квартиры на рынке увеличилась в 1,5-2 раза.
• необходимость открытия нескольких эскроу-счетов во избежание потери денежных средств, превышающих сумму 10 млн.руб;
• обман, долгострой, потеря инвестиций при получении девелопером разрешения на застройку до 01.07.2018. Положения ФЗ-214 не влияют на старую финансовую модель.

Какие опасности грозят банкам?

Модель расчетов через эскроу-счета рискованна для кредитно-финансовых учреждений. Опасность заключается в сроках платежа по кредиту. Застройщик производит расчет только после ввода объекта в эксплуатацию. Оплата осуществляется после получения средств покупателей с эскроу-счетов. Для снижения рисков банк увеличивает процентную ставку.

Несомненным плюсом посреднических услуг на рынке недвижимости является использование денежных средств вкладчиков на эскроу-счетах без начисления процентов. По новой схеме расчетов банк ничего не теряет, поскольку выдает кредит из средств покупателей квартир, находящихся на эскроу-счетов.

Какие риски ожидают застройщика?

Переход от долевого строительства к проектному финансированию для девелопера наиболее рискован. Крупные предприятия способны адаптироваться к новым требованиям. Частным небольшим фирмами придется закрыться, поскольку получение разрешения и кредита на строительство потребует наличия на счету свыше 10% стоимости новостройки.

Девелоперы столкнутся с проблемами:

• инфляции, роста цен на строительные материалы;
• снижения покупательской способности граждан ввиду повышения цен за 1 кв.м;
• банковского сопровождения сделок, отказа в проведении денежных операций, запрещенных ФЗ-214;
• задержками в получении разрешений;
• высоких процентных ставок по кредитам.

Аналитики прогнозируют риск снижения темпов развития рынка недвижимости в глубинке России. Результат анализа показывает, уполномоченные банки будут охотно финансировать экономически привлекательные проекты. Ввиду нехватки средств на все объекты, скорость строительства ЖК в районах, отдаленных от Москвы и Санкт-Петербурга, снизится.