Рефинансирование ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки — это ваш финансовый манёвр, позволяющий сменить условия текущего ипотечного кредита. Представьте: у вас уже есть ипотека с установленными условиями, но вдруг появляется новое предложение с меньшей процентной ставкой или удобным графиком выплат. Вы берёте новый кредит, чтобы закрыть старый, но уже на улучшенных условиях.

Однако в 2025 году ситуация на российском рынке ипотеки изменилась. Средние ставки по новым кредитам выросли и теперь находятся в диапазоне 24–32% годовых. В таких условиях рефинансирование может оказаться невыгодным, поскольку банки предлагают кредиты с более высокими ставками, чем раньше.

Ранее гражданин мог взять ипотеку под 12%, а затем рефинансировать её под 9–10%. Но сейчас ситуация другая: если ваш старый кредит оформлен по ставке ниже 15%, рефинансирование может привести к увеличению платежей, а не к их снижению. Однако для отдельных категорий граждан всё ещё доступны льготные программы, например, семейная ипотека под 6% годовых.

Основные преимущества рефинансирования (если ставка ниже текущей рыночной):

1. Снижение общей переплаты.

2. Уменьшение ежемесячных платежей.

3. Сокращение срока выплаты кредита.

Но если ваш текущий кредит выгоднее новых предложений на рынке, рефинансирование может привести к дополнительным расходам. Поэтому важно тщательно взвесить условия, рассчитать возможные выгоды и учитывать льготные программы. После рефинансирования сохраняется право на налоговый вычет — как за покупку жилья, так и за проценты по кредиту.

Преимущества рефинансирования ипотеки

1. Снижение процентной ставки (если ваша текущая ставка выше новых предложений). Если ставка на рынке упала, рефинансирование поможет платить меньше. Но в 2025 году это актуально только для владельцев старых кредитов под 15% и выше.

2. Уменьшение ежемесячного платежа за счёт увеличения срока кредита или изменения условий. В 2025 году это может привести к увеличению общей переплаты.

3. Изменение типа ипотеки — можно перейти с переменной ставки на фиксированную или выбрать более гибкие условия.

4. Объединение нескольких кредитов. Некоторые банки позволяют рефинансировать ипотеку вместе с потребительскими кредитами, снижая общую долговую нагрузку.

5. Переход на льготную программу. Если у вас есть право на семейную ипотеку (6%), рефинансирование может стать способом значительно снизить ставку.

Что влияет на изменение ипотечных ставок при рефинансировании?

Ставки всех банковских организаций страны зависят от ключевой ставки главного регулятора — ЦБ РФ. А его ключевая ставка определяется уровнем инфляции. Когда цены на товары и услуги растут, ЦБ повышает ставку, чтобы сдерживать рост цен. Это делает дороже все кредиты, но одновременно увеличивает процентные ставки по вкладам.

Если потребительский спрос падает и инфляция замедляется, ЦБ может снизить свою основную ставку. Однако в 2024 году ставка резко выросла и сейчас держится на уровне 21%. Это привело к увеличению ипотечных ставок: в 2023 году они могли быть 9–10%, но в 2025 году стандартные кредиты выдаются уже под 24–32% годовых. Поэтому резкое снижение ставок маловероятно, а рефинансирование сейчас выгодно только при переходе на льготные программы.

Когда стоит рефинансировать ипотеку?

Иногда заемщики решаются подать на рефинансирование ипотеки в неподходящих условиях. Что важно учесть, прежде чем подавать заявку?

1. Разница между текущей и новой ставкой. Раньше считалось, что рефинансирование выгодно, если ставка снижается хотя бы на 1,5%. Сейчас это не всегда так. В 2025 году стандартные ставки по ипотеке находятся в диапазоне 24–32%. Поэтому если ваш текущий кредит оформлен под 12–15%, то рефинансирование приведёт к увеличению переплаты, а не к экономии.

Рефинансирование стоит рассматривать только в рамках льготных программ (например, семейная ипотека под 6%). Чтобы точно понять выгоду, используйте онлайн-калькуляторы на сайтах банков и учитывайте все сопутствующие расходы (оценка недвижимости, страховка, госпошлина).

2. На каком сроке выплат вы находитесь. В начале выплат по ипотеке основная часть ежемесячного платежа уходит на проценты, а не на сам долг. Например, при платеже в 50 000 рублей около 45 000 рублей — это проценты, и лишь 5 000 рублей идёт на погашение основной суммы.

Ранее рефинансирование на ранних этапах помогало уменьшить переплату. Сейчас это работает только в случае перехода на льготную ставку. Если у вас ипотека под 12% или ниже, выгоднее просто погашать долг досрочно, а не пытаться его рефинансировать на новых условиях.

Как выбрать банк для рефинансирования ипотеки

1. Сравните условия разных банков

Перед тем как подавать заявку на рефинансирование, изучите предложения банков. Важно учитывать:

• Процентную ставку — в 2025 году средняя ставка 24–32%, но для некоторых категорий граждан (например, семей с детьми) возможны льготные кредиты под 6%.

• Срок кредита — увеличение срока снижает платеж, но увеличивает общую переплату.

• Размер комиссий и штрафов — некоторые банки берут дополнительные сборы за рефинансирование.

• Дополнительные расходы — нужно учитывать оценку недвижимости, страховку, госпошлины.

2. Оцените свою кредитоспособность

Банки проверяют:

• Кредитную историю — если были просрочки, шансы на одобрение ниже.

• Доход — в условиях высоких ставок платежи по ипотеке выше, поэтому банк оценивает вашу платёжеспособность более строго, чем раньше.

• Стабильность работы — короткий стаж или работа без официального оформления может быть причиной отказа.

Некоторые банки могут потребовать дополнительные страховки (жизни, недвижимости), что влияет на конечную стоимость кредита. В 2025 году редко какой банк предлагает рефинансирование на более низкий процент, поскольку ставки в целом выросли. Но есть исключения — льготные программы.

Скрин с сайта banki.ru с актуальными ставками на 29 января 2025 года

Примерно прикинув, какие организации вам могут подойти, зайдите на их сайты. Обычно там размещен ипотечный калькулятор, где можно посчитать, как изменится ваша ипотека с новой ставкой. Нужно ввести стоимость недвижимости, остаток кредита и желаемый срок выплат. И вы увидите, какой платеж вам предложат. Важно понимать, что цифры предварительные. Итоговые значения вам сообщат после подачи заявки в процессе рефинансирования ипотеки.

Как сделать рефинансирование ипотеки?

Шаг 1. Оцените экономическую целесообразность

Перед подачей заявки убедитесь, что рефинансирование действительно выгодно. В 2025 году средние ставки — 24–32%, поэтому рефинансировать старую ипотеку под 12–15% на новые условия НЕВЫГОДНО.

Используйте онлайн-калькулятор на сайте банка, чтобы рассчитать выгоду с учётом всех расходов (страховка, госпошлина, комиссия за досрочное погашение).

Шаг 2. Соберите необходимые документы

Для рефинансирования ипотеки вам понадобятся:

1. Паспорт

2. Военный билет (для мужчин призывного возраста)

3. Копия трудовой книжки / выписка из ПФР

4. Справка 2-НДФЛ / справка о доходах по форме банка / выписка по зарплатному или накопительному счёту

5. Договор приобретения недвижимости (ДДУ/ДКП)

6. Ипотечный договор

7. Выписка по текущей ипотеке об остатке задолженности

8. Отчёт об оценке недвижимости (нужен, если квартира не новостройка)

9. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности)

10. Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ (не во всех банках)

Шаг 3. Подайте заявку на рефинансирование

После сбора документов подайте заявление в выбранный банк. Не все банки предлагают выгодные условия рефинансирования в 2025 году, поэтому сравнивайте разные программы и акции.

Шаг 4. Заключите новый кредитный договор

Если банк одобрил заявку, внимательно проверьте условия:

• Нет ли скрытых комиссий?

• Не увеличен ли срок кредита искусственно?

• Какие страховки обязательны?

Если условия соответствуют вашим ожиданиям, подписывайте договор.

Шаг 5. Погасите старый кредит

После заключения нового договора банк перечисляет средства на закрытие старой ипотеки. После погашения убедитесь, что старый кредит полностью закрыт, и получите справку об отсутствии задолженности.

Одобрение заявки на рефинансирование

Банки оценивают вашу кредитную историю, доходы, стабильность работы и стоимость залога. В 2025 году требования стали жёстче, так как высокая ключевая ставка (28%) увеличила риски кредиторов.

Что важно для банка:

• Доход заёмщика — он должен не снизиться по сравнению с моментом взятия ипотеки.

• Кредитная история — даже небольшие просрочки могут стать причиной отказа.

• Рыночная стоимость недвижимости — если она снизилась, в рефинансировании могут отказать.

• Отсутствие неузаконенной перепланировки — такие квартиры сложнее продать, и банк не захочет их принимать в залог.

Предварительное одобрение рефинансирования

• После подачи онлайн-заявки банк быстро даёт предварительный ответ.

• Срок действия предварительного одобрения — до 3 месяцев.

• За это время нужно подготовить документы и получить финальное одобрение.

Почему могут отказать в рефинансировании?

Причин может быть много, но основные из них:

1. Менее 3 месяцев с момента получения ипотеки.

2. Просрочки по текущим платежам — испорченная кредитная история.

3. Доход снизился с момента оформления ипотеки.

4. Квартира подешевела — рыночная стоимость упала.

5. Неузаконенная перепланировка.

6. Отказ от оформления страховки.

7. Развод с супругом-созаемщиком, который продолжает претендовать на жильё.

8. Попытка повторного рефинансирования в короткий срок.

Что делать после одобрения рефинансирования?

После одобрения заявки на рефинансирование необходимо выполнить несколько важных шагов:

1. Погашение старого кредита

• Новый банк переведёт деньги для закрытия ипотеки в старом банке.

• Если сумма нового кредита не покрывает остаток долга, вам придётся доплатить разницу самостоятельно.

• В 2025 году некоторые банки взимают комиссии за перевод средств между организациями — уточняйте этот момент заранее.

2. Открытие нового счёта (если требуется)

В большинстве случаев новый банк потребует открыть расчётный счёт, если у вас его нет. Если у вас есть зарплатный счёт в этом банке, можно обойтись без открытия нового.

3. Начало выплат по новому кредиту

Следите за первым платежом — в 2025 году некоторые банки устанавливают повышенную ставку, пока не оформлен новый залог. Проверьте размер ежемесячного платежа и дату первого списания.

4. Контроль условий нового кредита

Убедитесь, что ставка и срок кредита совпадают с условиями, которые вам предлагали. Если ставка временно выше, ускорьте регистрацию залога — так вы избежите переплат.

5. Пересчёт бюджета

В 2025 году рефинансирование не всегда снижает платёж — новые ставки выше старых, и экономия возможна только в рамках льготных программ. Если платёж стал ниже, распределите сэкономленные средства, чтобы избежать дополнительных расходов.

Выкуп ипотечной квартиры

Выкуп ипотечной квартиры — это процесс полного досрочного погашения кредита, после которого недвижимость освобождается от залога старого банка и переходит в обременение нового кредитора (если рефинансирование оформляется в другом банке). Для этого заемщик получает от нового банка сумму, равную остатку задолженности, и перечисляет её на свой кредитный счет в старом банке. Однако в 2025 году стоит учитывать несколько нюансов: многие кредитные организации ввели штрафы за досрочное погашение в первые три года, а начисленные проценты могут увеличивать итоговую сумму долга, поэтому в день закрытия кредита нужно проверить актуальный остаток и при необходимости доплатить разницу.

Важно не только полностью погасить задолженность, но и проконтролировать снятие обременения. В 2025 году некоторые банки перестали подавать документы в Росреестр автоматически, перекладывая эту обязанность на заемщика. Если обременение не снято, новый кредитор не сможет оформить залог на себя, а ставка по кредиту может временно оставаться повышенной. Поэтому после погашения долга рекомендуется сразу же получить справку о закрытии кредита, уточнить статус залога и, если требуется, подать заявление в Росреестр для ускорения процесса.

Снятие обременения перед рефинансированием

Перед рефинансированием ипотеки необходимо снять обременение с квартиры, которое было наложено в пользу старого банка. Это возможно только после полного погашения задолженности. Стандартный алгоритм действий:

1. Деньгами нового банка закрываете ипотеку в старом банке.

2. Получаете справку о полном погашении задолженности.

3. Подаёте заявление в МФЦ на снятие обременения, если банк не отправляет данные в Росреестр автоматически.

4. После снятия старого залога регистрируете новый залог в пользу нового банка.

Процедуру снятия и наложения обременения можно провести одновременно в офисе МФЦ, чтобы избежать задержек.

Если есть закладная

Если при оформлении ипотеки вам выдали закладную, долг можно погасить одним из способов:

• Совместная подача заявления заемщиком и представителем банка.

• Подача заявления от банка без участия заемщика (если банк берёт это на себя).

• Самостоятельная подача заявления заемщиком после получения закладной с отметкой о погашении долга.

Если закладной нет

Если у вас не было закладной (например, при покупке строящегося жилья после 2018 года), старый банк должен сам отправить данные в Росреестр. Однако с 2025 года не все банки делают это оперативно, поэтому срок снятия обременения может увеличиться до месяца. Чтобы ускорить процесс, можно подать заявление в МФЦ самостоятельно.

Регистрация нового залога для рефинансирования ипотеки

Для оформления рефинансирования ипотеки необходимо зарегистрировать новый залог на недвижимость. Чем быстрее подать документы, тем быстрее снизится процентная ставка. Важно учитывать, что на время регистрации залога ставка может быть временно повышенной (иногда на 3–4%), поэтому стоит заранее уточнить этот момент в банке.

Если документы оформлены без ошибок, регистрация залога в Росреестре займёт от 7 дней до 1 месяца. В отдельных случаях процесс может затянуться до 2–3 месяцев, если возникнут проблемы с документами. Если задержка произошла по вине банка, можно запросить перерасчёт платежей с повышенной ставкой.

Документы для регистрации залога:

• Кредитный договор с новым банком

• Договор об ипотеке

• Закладная (если есть)

• Квитанция об оплате госпошлины (обычно 1000 рублей)

• Отчёт об оценке недвижимости (если предыдущий устарел)

• Документы от банка

После завершения регистрации залога необходимо предоставить в банк выписку из ЕГРН или договор залога с отметкой Росреестра. После этого процентная ставка снизится до уровня, указанного в новом ипотечном договоре.

Изменение условий по кредиту после рефинансирования

При рефинансировании ипотеки в новом кредитном договоре прописаны обновленные условия:

• Пониженная процентная ставка.

• Новый размер ежемесячного платежа и измененный график выплат.

• Продленный или сокращенный срок ипотеки.

• Временная повышенная ставка (+3–4%) в период регистрации залога в Росреестре.

Сколько стоит рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование влечёт дополнительные затраты, которые стоит учитывать заранее:

• Оценка недвижимости – от 4000 рублей (чем больше площадь квартиры, тем выше стоимость).

• Страховка – от 5000 рублей (если стоимость квартиры высокая, страховка будет дороже).

• Госпошлина за регистрацию закладной – 1000 рублей.

• Нотариальное согласие супруга (если требуется) – 2500–4000 рублей.

• Выписка из ЕГРН: Бумажная – 3000 рублей. Электронная – 800–1000 рублей.

Риски и недостатки рефинансирования ипотеки

1. Комиссии и штрафы: Согласно российскому законодательству, досрочное погашение ипотеки возможно без штрафов и комиссий. Однако некоторые банки могут устанавливать минимальные суммы для досрочных платежей или требовать предварительного уведомления. Рекомендуется внимательно изучить условия вашего кредитного договора и уточнить детали в вашем банке.

2. Время и усилия: В 2025 году процесс подачи заявок на рефинансирование ипотеки действительно стал более автоматизированным благодаря интеграции с порталом "Госуслуги" и сотрудничеству банков с партнёрами. Однако сроки одобрения и оформления документов могут варьироваться в зависимости от банка и региона, составляя от нескольких недель до нескольких месяцев.

3. Непредсказуемость процентных ставок: В 2025 году стандартные ставки по ипотеке находятся в диапазоне 24–32%, а по программам господдержки — от 6%. При выборе рефинансирования с переменной ставкой существует риск её повышения, особенно в условиях возможного увеличения ключевой ставки Центральным банком РФ.

4. Продление срока ипотеки: Увеличение срока кредита для снижения ежемесячного платежа может привести к значительному росту общей переплаты. Например, снижение ежемесячного платежа на 5 000 рублей может увеличить общую переплату на 3–5 млн рублей в зависимости от условий кредита.