Рефинансирование ипотеки

Что это?

Рефинансирование ипотеки - это ваш финансовый манёвр, позволяющий сменить условия вашего текущего ипотечного кредита. Представьте: у вас есть ипотека с определёнными условиями, но вдруг на горизонте появляется новое предложение с более низкой процентной ставкой или более удобными для вас условиями погашения. Вы берёте новый кредит, чтобы погасить старый, но уже на этих новых, более выгодных условиях.

Это как пересесть с одного поезда на другой, более скоростной и комфортабельный, который быстрее доставит вас к финансовой свободе. Рефинансирование может уменьшить ежемесячные платежи, сократить общую сумму переплаты по кредиту или изменить сроки кредитования. Но помните, это шаг требует внимательного анализа всех "за" и "против", ведь пересаживаться с поезда на поезд надо с умом!

Гражданин берет ипотеку по определенной ставке. Проходит время, и в стране ставки по кредитам падают. Например, брал ипотечный кредит под 12%, а теперь банки предлагают 8-9%. Было бы обидно, если бы заемщик не мог снизить свою высокую ставку на более низкую, чтобы каждый месяц платить меньше. К счастью, такая возможность есть. Но как? Сделать рефинансирование ипотеки — взять новый кредит, чтобы погасить старый на более выгодных условиях.

Рефинансирование дает выгодные возможности:

1. Снижает сумму переплаты.

2. Снижает размер ежемесячных платежей.

3. Сокращает срок выплаты ипотечный кредита.

После перекредитования у вас сохраняется право на налоговый вычет как по самой квартире, так и по выплаченным процентам.

Преимущества рефинансирования ипотеки

1. Снижение процентной ставки. Если процентные ставки снизились с момента получения ипотеки, рефинансирование может помочь снизить вашу ставку и сэкономить на процентах.

2. Уменьшение ежемесячного платежа. Снижение процентной ставки или увеличение срока кредита может помочь уменьшить ваш ежемесячный платеж.

3. Сокращение срока ипотеки. Если вы хотите быстрее погасить кредит, рефинансирование может помочь сократить срок кредита без значительного увеличения ежемесячного платежа.

4. Изменение типа ипотеки. Рефинансирование позволяет изменить тип ипотеки, например, с переменной ставки на фиксированную или наоборот.

Что влияет на изменение ипотечных ставок при рефинансировании?

Ставки всех банковский организаций страны зависят от ключевой ставки главного регулятора — ЦБ РФ. А его ключевая ставка зависит от уровня инфляции. Когда цены на товары и услуги растут, то и ключевая ставка повышается. Дорожают все кредиты, но и процент по вкладам тоже растёт.

Когда стоит рефинансировать ипотеку?

Иногда заемщики решаются подать на рефинансирование ипотеки в неподходящих условиях. Что важно учесть, прежде чем подавать заявку?

• Какая разница между текущей и новой ставкой. Нет смысла в переоформлении кредита, если ставка уменьшится на 0,5%. Вы потратите больше денег, сил и времени. Если разница не менее 1,5%, тогда игра стоит свеч. Посчитать разницу платежей и свою выгоду можно через онлайн-калькулятор, который действует на сайте почти каждого крупного финансиста.

• На каком сроке выплат вы сейчас находитесь. Первоначально, когда вы берете кредит, вы будете платить больше по процентам, чем по основной сумме долга. Как правило, ежемесячный платеж в размере 50 000 рублей состоит из 45 000 рублей на погашение процентов и 5 000 рублей на уменьшение непогашенного долга. Перерасход средств может усугубить бремя выплаты процентов. Поэтому выгодно рассмотреть возможность изменения ставки на ранней стадии, чтобы не платить банку слишком большие проценты. Однако рефинансирование ипотеки на более позднем этапе срока кредитования может оказаться не столь выгодным, поскольку большая часть процентов уже выплачена.

Где лучше сделать рефинансировать ипотеку?

Все не так однозначно. Предположим, вам дается кредит с процентной ставкой 12%. Они получают эти высокие проценты каждый месяц. Но затем ЦБ Российской Федерации снижает ключевую ставку, делая ипотечные сделки менее затратными, например, до 8%. Вы тоже хотите снизить ставку по кредиту и платить меньше. Проблема в том, что банк не получит от этого никакой прибыли, так как получит от вас меньше средств. Именно поэтому многие банки не разрешают своим клиентам рефинансировать ипотечные кредиты. Это означает, что если вы взяли ипотечный кредит в организации «а», вы не сможете рефинансировать свой кредит в той же конторе и платить меньше. Вы должны сменить банк. К счастью, смена банка не запрещена.

Как выбрать банк для рефинансирования ипотеки

Сравните условия разных банков

Прежде чем принять решение сделать рефинансирование ипотеки, изучите предложения разных организаций. Обращайте внимание на:

• Процентную ставку

• Срок кредита

• Ежемесячный платеж

• Размер комиссий и штрафов

Оцените свою кредитоспособность

Банки оценивают вашу кредитоспособность на основе вашего кредитного рейтинга, уровня дохода, стажа работы и других факторов. Убедитесь, что ваша кредитная история позволяет вам получить выгодные условия рефинансирования.

Некоторые учреждения могут предложить дополнительные условия, такие как страхование жизни или страхование имущества. Узнайте, какие условия предлагает каждый банк, и сравните их между собой.

Редко какой банк не предлагает переоформить чужой кредит под более низкий процент: так кредиторы переманивают клиентов у конкурентов. Нужно промониторить сайты кредитных организаций и выбрать ту, которая предлагает подходящие вам условия. Можно зайти на агрегаторы: на таких площадках легко сравнить предложения десятков крупных российских банков и их рейтинг среди клиентов. Популярный агрегатор — banki.ru.

Скрин с сайта banki.ru с актуальными ставками на 19 января 2023 года

Примерно прикинув, какие организации вам могут подойти, зайдите на их сайты. Обычно там размещен ипотечный калькулятор, где можно посчитать, как изменится ваша ипотека с новой ставкой. Нужно ввести стоимость недвижимости, остаток кредита и желаемый срок выплат. И вы увидите, какой платеж вам предложат. Важно понимать, что цифры предварительные. Итоговые значения вам сообщат после подачи заявки в процессе рефинансирования ипотеки.

Как сделать рефинансирование ипотеки?

Шаг 1. Оцените экономическую целесообразность

Прежде всего, определите, будет ли рефинансирование экономически выгодным для вас. Рассчитайте сумму, которую вы сэкономите на процентах, и сравните ее с размером комиссий и штрафов за досрочное погашение текущего кредита.

Шаг 2. Соберите необходимые документы

Для рефинансирования ипотеки вам понадобятся следующие документы:

1. Паспорт

2. Военный билет для мужчин призывного возраста

3. Копия трудовой книжки

4. Справка 2-НДФЛ / справка о доходах по форме банка /выписка по накопительному счету.

5. Договор приобретения недвижимости (ДДУ/ДКП)

6. Ипотечный договор

7. Выписка по текущей ипотеке об остатке задолженности

8. Отчет об оценке и свидетельство о праве собственности, если квартира сдана.

9. Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

10. Кадастровый паспорт объекта.

11. Справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.

Шаг 3. Подать на рефинансирование ипотеки

После того, как вы собрали все необходимые документы, подайте заявление на рефинансирование в выбранном банке. Ожидайте рассмотрения вашего предложения.

Шаг 4. Заключите новый кредитный договор

Если ваше заявление одобрено, вам будет предложено заключить новый кредитный договор. Внимательно изучите условия договора и убедитесь, что они соответствуют вашим ожиданиям.

Шаг 5. Погасите старый кредит

После заключения нового кредитного договора, средства нового кредита будут перечислены на погашение старого кредита. Убедитесь, что ваш старый кредит полностью погашен и закрыт.

Одобрение заявки на рефинансирование

Банки оценивают ваши активы, их стоимость, ваши доходы, а также то, выполняли ли вы платежи вашего существующего кредитора. Для нового кредитора важно измерить все угрозы после предоставления кредита, поэтому заемщик тщательно оценивается. Если все удовлетворительно, получение «большого пальца вверх» станет существенным шагом в получении более выгодного кредита.

Предварительное одобрение рефинансирования

Вы получите быстрый ответ после заполнения короткой вступительной анкеты. Предварительное одобрение действует не более 3 месяцев. За этот срок вам нужно заполнить более детальное заявление и подготовить необходимые документы.

Почему могут отказать в рефинансировании

Причин отказов бывает больше, но мы перечислим основные.

• Заявка подана менее, чем через 4 месяца после получения ипотеки.

• Нарушения обязательств по выплатам — это отражается в кредитной истории.

• Падение уровня дохода заемщика по сравнению с этапом взятия ипотеки.

• Снижение рыночной стоимости квартиры.

• Неузаконенная перепланировка квартиры.

• Отказ от оформления страхования.

• Развод с супругом-созаемщиком, который продолжает претендовать на квартиру.

• Заявка на повторное рефинансирование займа. Закон не сообщает, сколько раз вы имеете право брать новую ипотеку, чтобы погасить старый. Но банки не очень любят, когда к ним обращаются дважды. Для них это сигнал, что вы можете уйти и от нового банка.

Что делается после одобрения рефинансирования

После одобрения рефинансирования вам следует выполнить несколько шагов:

1. Оплатить все задолженности по предыдущему кредиту. Обычно банк, который предоставляет рефинансирование, переводит деньги непосредственно на счет вашего старого кредита, чтобы закрыть его.

2. Открыть новый счет, если это необходимо.

3. Начать погашать новый кредит в соответствии с условиями договора. Обязательно следите за сроками платежей, чтобы избежать штрафных санкций.

4. Проверить, какие изменения произошли в размере ежемесячных платежей, процентных ставках, сроках кредита и других условиях после рефинансирования.

5. Если вы взяли рефинансирование с целью уменьшения ежемесячных платежей, то можете попробовать перераспределить свой бюджет, чтобы избежать дополнительных расходов.

Выкуп ипотечной квартиры

Выкуп квартиры предполагает полное досрочное погашение ипотеки. Закрытие ипотеки в старом банке необходимо, чтобы квартира осталась без чужих обременений, и новый банк смог наложить своё обременение. Для этого процесса вам перечислят полную сумму остатка долга. Узнать остаток задолженности можно в банковском мобильном приложении или в отделении. Например, вы должны текущему кредитору еще 3 465 855 рублей. Именно эту сумму вам предоставит новый кредитор на основании договора. Ваша задача — перевести эти деньги на кредитный счет в старом банке с пометкой о полном досрочном погашении.

Важно помнить, что проценты набегают каждый день. Поэтому на момент закрытия долга сумма остатка может быть на несколько тысяч рублей больше — эту разницу вам придется доплатить из своих средств.

Снятие обременения перед рефинансированием

Процедура рефинансирования ипотеки обязательно включает снятие обременения с квартиры, которое было наложено в пользу старого банка. Залог можно снять после погашения кредитных обязательств. Стандартный алгоритм действий такой:

1. Деньгами нового банка закрываете ипотеку в старом банке.

2. Получаете справку о погашении задолженности.

3. Снимаете обременение с квартиры в пользу старого банка

4. Передаете обременение на квартиру в пользу нового банка.

Снятие и наложение обременение можно провести одновременно в офисе МФЦ.

Если есть закладная

Вероятно, при оформлении первой ипотеки вам выдали закладную — документ, подтверждающий право банка на купленную недвижимость.

Если закладная есть, то вот какие варианты погасить долг:

• Заёмщик и специалист организации подают заявление в МФЦ совместно.

• Специалист банка подает заявление самостоятельно без участия заемщика.

• Заёмщик подает заявление самостоятельно, а банк выдает закладную с отметкой, что долг закрыт.

Без закладной

Редкий, но возможный случай. Например, с конца 2018 года Сбер не выдает бумажные накладные на покупку строящегося жилья. Если у вас закладной не было, то банк сам отправит в Росреестр данные о погашении долга. Срок снятия обременения сократится до 2 недель.

Регистрация нового залога для рефинансирования ипотеки

Для того чтобы добиться рефинансирования ипотеки, вам следует подать заявку на новую ипотеку на ту же недвижимость. Чем раньше вы это сделаете, тем меньшие взносы вам придется заплатить. Стоит отметить, что при замене существующего кредита на новый процентная ставка обычно на 2% выше, чем обычно.

Если с документами полный порядок и нигде нет ошибок, то закладную зарегистрируют через неделю. В редких случае документальных проблем переходный период затянется на 2-3 месяца. Если ошибки по вине банка, то вы имеете право запросить перерасчет платежей с повышенной ставкой.

Особенности новой закладной, права и обязанности сторон пропишут в ипотечном договоре. Для регистрации нужно будет явиться в МФЦ вместе с представителем банка и заплатить госпошлину.

Документы для регистрации залога:

• кредитный договор;

• договор об ипотеке;

• оформленная закладная, если есть;

• квитанция об оплате госпошлины;

• отчет об оценке залоговой недвижимости;

• документы от банка.

Когда Росреестр завершит процедуру с обременением в пользу нового банка, нужно будет предоставить в банк договор залога с отметкой Росреестра или выписку из ЕГРН. После этого ставка снизится до тех значений, которые указаны в вашем новом ипотечном договоре.

Изменение условий по кредиту после рефинансирования

Когда оформляется рефинансирование ипотеки, в новом кредитном договоре происходят новые условия:

• пониженная ставка;

• измененный ежемесячный платеж и график платежей;

• новый срок ипотеки (количество месяцев).

В том числе будет прописана информация о повышенной ставке (обычно +2%) в период перехода залога от старого банка к новому.

Сколько стоит провести рефинансирование ипотеки

Процедура затратная не только по времени. Рефинансирование ипотеки происходит с денежными тратами — это важно учитывать изначально.

• Оценка квартиры не менее 3000 рублей (чем больше квартира, тем дороже услуги оценщика).

• Страховой полис не менее 3000 рублей (чем больше и дороже квартира, тем дороже полис).

• Госпошлина за регистрацию закладной 1000 рублей.

• Если есть супруг, то его согласие на сделку, заверенное у нотариуса, примерно 2500 рублей.

• Выписки из ЕГРН примерно 2200 рублей бумажный вариант или 600 рублей цифровой.

Как и сколько сэкономить на рефинансирование ипотеки

Представим, что у вас кредитный займ в размере 6 млн рублей, который вы брали по ставке 12% на 25 лет. На этих условиях вы должны выплатить 19,9 млн рублей. Теперь представим, что через 5 лет у вас проходит рефинансирование ипотеки, и ставка снижается всего лишь на 1,6%. Например, вы выбрали оставить срок кредита прежним, но уменьшить сумму ежемесячного платежа. Давайте посмотрим, как изменится размер платежей, и сколько можно сэкономить.

Если вы снизите процентную ставку на 1,6%, вы сможете сэкономить 1,5 миллиона рублей! Снижение ставки на 3% позволит сэкономить до 4 миллионов рублей. Если у вас есть ипотечный кредит, важно следить за ставками, чтобы сделать ваши платежи более приемлемыми.

Риски и недостатки рефинансирования ипотеки

1. Комиссии и штрафы. Рефинансирование ипотеки может влечь за собой оплату комиссий и штрафов за досрочное погашение старого кредита. Убедитесь, что сумма, которую вы сэкономите на процентах, превышает размер этих издержек.
2. Время и усилия. Процесс может быть долгими сложным, требующим сбора документов, общения с банками и ожидания одобрения заявки.
3. Непредсказуемость процентных ставок. Если вы выбираете кредит с переменной ставкой, она может возрасти в будущем, что приведет к увеличению вашего ежемесячного платежа.
4. Продление срока ипотеки. Если вы увеличиваете срок кредита для снижения ежемесячного платежа, это может привести к увеличению общей суммы процентов, которые вы заплатите за кредит.

Рефинансирование ипотеки может быть выгодным решением в случаях снижения процентных ставок, улучшения кредитной истории или изменения финансовой ситуации. Однако перед принятием решения важно тщательно проанализировать все риски и преимущества, а также сравнить предложения разных банков.