Что важно учесть, покупая коммерческую недвижимость

Типы коммерческой недвижимости

Офисное пространство

Офисная недвижимость — это помещения, предназначенные для работы юридических лиц. Юрлицами выступают индивидуальные предприниматели, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, а также иные объединения работников. Помещения могут различаться по размеру, стилю, планировкам, но обычно имеют отдельные кабинеты, конференц-залы, общие зоны, кладовые, кухни или столовые.

Розничное пространство

Розничная недвижимость — это небольшие магазины, крупные торговые центры. Пункты выдачи маркетплейсов, швейное ателье, салоны сотовой связи, кондитерские — всё это розничная недвижимость.

Производственное и складское пространство

Всё просто. Производственное здание — это обычно завод, где что-то производят или обрабатывают. В складском помещении что-то хранят. Производственные и складские здания площадью в тысячи квадратных метров обычно строят в промышленных зонах. Часто производственный цех и склад образуют единый комплекс. Складские помещения бывают маленькими, в черте города и жилого района. Производственные здания тоже не всегда бывают внушительной площади. Размер производственного комплекса зависит от типа производимых материалов, необходимого оборудования, численности сотрудников на заводе.

Многоквартирные дома

Апарт-комплексы с несколькими единицами помещений для проживания арендаторов. Владельцы апартаментов получают прибыль от аренды. Многоквартирные дома бывают малоэтажными, среднеэтажными, высотными, небоскребами.

Факторы, влияющие на выбор коммерческой недвижимости

Местоположение и доступность

Один из ключевых факторов. Обратите внимание на удобство дорожных развязок, подъездных путей. Есть ли площадка для паркинга? Как близко остановки общественного транспорта? Далеко ли жилые дома? Есть ли в окрестности помещения, где работают ваши конкуренты? Всё это важно учесть. Самое главное — локация должна быть удобной для ваших клиентов.

Цена и стоимость сделки

Определите свой бюджет и проанализируйте цену продавца. Учитывайте не только цену «голого» объекта. Включите в расчет расходы на ремонт, обслуживание, управление. Сравните цены на аналогичные варианты, чтобы убедиться в адекватности предложения.

Состояние недвижимости

Тщательно осмотрите помещение, чтобы оценить его текущее состояние, определить потенциальные проблемы. Обратите внимание на качество строительства, состояние инженерных систем, необходимость капитального ремонта. Для объективного анализа пригласите специалистов по строительству и ремонту: они смогут заметить неочевидные погрешности.

Потенциал для роста и развития

Хорошо бы сразу рассмотреть вероятность увеличения доходности и привлекательности для будущих арендаторов. Оцените, возможно ли расширить или модернизировать объект. Узнайте, планируют ли местные власти улучшить инфраструктуру в окрестностях здания.

Процесс покупки коммерческой недвижимости

Поиск и анализ объектов

Для успешной сделки важно правильно подойти к процессу поиска и анализа потенциальных объектов.

Определение требований

Под вашу бизнес-задачу должны подходить характеристики здания, поэтому составьте ряд требований по параметрам:

• тип недвижимости,
• отдельно стоящее здание или помещение внутри здания
• площадь
• этажность,
• высота потолков,
• ширина коридоров,
• размеры дверных проемов,
• размеры оконных проемов,
• система вентиляции,
• окружающая инфраструктура.

Определите бюджет и долгосрочные планы по эксплуатации. Готовые ответы помогут не растрачивать время на априори неподходящие варианты.

Исследование рынка

Изучите текущие тенденции на рынке коммерческой недвижимости. Какие типы объектов сейчас востребованы, а какие уходят в прошлое? Например, укрепляется тренд на оборудованные коворкинги, где трудится немалая доля IT-специалистов, маркетологов, архитекторов. Помещения в жилых домах для складов маркетплейсов — еще один крепкий тренд современности. Проведите мониторинг цен на квадратные метры. Узнайте, у кого выгоднее покупать: собственника или застройщика. Вы примете более взвешенное решение.

Использование профессиональных услуг

Обратитесь к риэлторам, консультантам, оценщикам: они предоставят доступ к эксклюзивным предложениям, закрытым рыночным исследованиям. Также они найдут, проанализируют, оценят помещения. Вы получите релевантную подборку объектов, сэкономив личное время.

Проверка объектов на месте

Посетите потенциальные объекты, чтобы оценить их состояние, локацию, окружающую инфраструктуру. При личном осмотре вы составите более объективную картину об объекте, выявите возможные проблемы. Если нет возможности очного присутствия, отправьте свое доверенное лицо или риэлтора с хорошей репутацией.

Сравнение и анализ предложений

Сравните несколько вариантов, учитывая их характеристики, цены, потенциал для роста, потенциальные риски. Оцените каждое помещение с точки зрения ваших бизнес-целей и финансовых возможностей.

Дополнительный анализ

Составьте шорт-лист помещений, которые вам наиболее интересны. Изучите их историю, данные о текущих арендаторах и планировку. Вы получите более полное представление об объекте и уровне его пользы для вашего бизнеса.

Получение экспертных мнений

Обращайтесь в агентство недвижимости за советом или вторым мнением. Они дадут дополнительную информацию о рынке, потенциале здания, обратят ваше внимание на возможные риски.

Анализ экономических показателей

Изучите экономические показатели региона, где расположено выбранное здание. Что важно учесть:

• средний доход населения,
• уровень безработицы,
• инфляцию,
• рост ВВП.

Если в регионе низкие зарплаты, царит безработица, а вы планируете открывать салон элитных товаров, могут возникнуть проблемы со спросом. Высокой покупательской способностью хвастают Южный и Центральный регионы России.

Оценка конкуренции

Изучите конкурентов в районе, где находится недвижимость. Оцените их успешность, их торговые предложения, чтобы понять, каким образом вы сможете занять долю рынка.

Анализ рисков

Во время сделки постарайтесь предусмотреть рискованные ситуации: юридические споры, проблемы с арендаторами, экономические колебания, изменения законодательства. Учитывайте эти риски и разрабатывайте стратегии для их минимизации.

Оценка и документация

Грамотный покупатель не пропускает этап оценки и проверки документации.

Оценка

Оценка покажет, соответствует ли заявленная цена рыночной. Профессиональный оценщик анализирует степень изношенности, ремонт, местоположение, наличие инженерных коммуникаций, благоустройство территории, а также возможные риски для состояния помещений. Если у вас достаточно компетенций, можете провести оценку самостоятельно. По заключению оценки можно будет поторговаться о стоимости.

Проверка документов на право собственности

Убедитесь, что продавец действительно является собственником объекта, имея полномочия на продажу. Проверьте свидетельство о праве собственности и другие документы, подтверждающие владение объектом. При любых сомнениях обратитесь за консультацией к юристу.

Проверка разрешений на использование

Выбранные помещения должны иметь разрешения на эксплуатацию по назначению. В пакете должны быть как минимум разрешения на строительство и эксплуатацию. Хорошо, если имеется разрешение на перепланировку. Чем больше разрешений, тем лучше.

Анализ юридической чистоты

Хорошо, если до вас не были зафиксированы обременения, ограничения, юридические споры. Важно проверить регистрацию прав и сделок, скрупулезно изучить прошлые договоры аренды или иные соглашения.

Получение технической документации

Проверьте техническую документацию, включая планировку, чертежи, технические условия, сертификаты. Это поможет лучше понять состояние, возможности, ограничения выбранного помещения.

Проверка состояния

Проведите тщательный осмотр внутренних помещений и территории. Возможно, потребуется провести дополнительные обследования: инженерно-техническую экспертизу, оценку состояния инженерных систем, экологическую оценку.

Изучение договоров аренды

Если покупаете недвижимость, где уже есть арендаторы, ознакомьтесь с текущими договорами аренды. Оцените условия и сроки договоров, а также финансовую стабильность деятельности каждого арендатора. Информация поможет вам понять, надежны ли текущие доходы от аренды, каковы долгосрочные перспективы.

Проверка налоговой истории

В идеале должны быть уплачены все налоги в государственные органы. Проверьте историю налоговых платежей, чтобы убедиться в чистоте объекта, избежать будущих проблем.

Оценка инвестиционного потенциала

Можно ли модернизировать помещение, расширить, изменить конфигурацию стен? Возможно ли сделать пространство более привлекательным для арендаторов или инвесторов? Если да, то инвестиционный потенциал есть.

Подготовка документов для сделки

В финале всех проверок подготовьте документы для заключения сделки. Возможно, потребуется юридическая помощь для составления договора купли-продажи, сопутствующих документов и соглашений.

Переговоры и оплата

Расскажем о ключевых аспектах переговоров с продавцом, а также оплаты договора.

Определение бюджета

Вместе со стоимостью помещения учтите другие расходы, связанные с покупкой. Возможно, понадобится заплатить налоги, купить полис страхования, оплатить комиссию риэлторов, услуги юристов, оценщиков, ремонтных бригад.

Выбор источника финансирования

Купите здание за счет личных сбережений, банковского кредита, инвестиционных фондов или партнерства с другими инвесторами. Оцените условия каждого варианта, чтобы выбрать оптимальный.

Оценка кредитоспособности

Если планируете обращаться за кредитом в банк, заранее проверьте свою кредитную историю. Возможно, потребуется улучшить свой кредитный рейтинг или предоставить дополнительные гарантии для одобрения заявки.

Подготовка к переговорам

Перед стартом переговоров с продавцом определите для себя, какую максимальную цену вы готовы заплатить. Для этого узнайте оценочную стоимость объекта — от этой цифры и отталкивайтесь. Приготовьтесь договориться о цене не выше оценочной стоимости.

Ведение переговоров

Обсуждайте с продавцом цену, условия оплаты, сроки сделки, дополнительные условия. Учитывайте в сделке все свои интересы. Твердо, но вежливо пытайтесь сбить цену продавца за каждый недостаток объекта.

Привлечение юристов

В переговорах и оформлении сделки могут понадобиться услуги юристов, нотариусов, оценщиков или других экспертов. Они сделают так, что договор будет оформлен юридически верно. Компетентные юристы учтут и защищать ваши интересы.

Согласование условий

После переговоров с продавцом составьте договор купли-продажи (ДКП), в котором пропишите все условия сделки, согласованные сторонами. В ДКП указывают описание помещения, стоимость, условия оплаты, сроки сделки, гарантии, ответственность сторон.

Оформление

Когда все условия согласованы и документы подготовлены, время приступать к официальному оформлению. В зависимости от законодательства вашей страны это может включать заключение договора купли-продажи, регистрацию прав собственности, перехода прав на нового владельца, оплату налогов, комиссий, а также другие процедуры.

Планирование использования

После подтверждения права собственности сфокусируйтесь на управлении купленной недвижимостью. Что полезно сделать: разработать стратегию привлечения арендаторов, запланировать модернизацию или ремонт, нанять управляющую компанию.

Мониторинг и адаптация

Продолжайте следить за рынком, регулярно анализируйте свою стратегию. Вы сможете адаптироваться к изменениям, оптимизировать работу и оставаться на плаву во время перемен.

Заключение сделки

Вы дошли до финального этапа, который состоит из нескольких шагов. Тщательно продумайте их, а затем выполните.

Проверка комплектности документов

Проверьте, что есть оригиналы документов и они корректно оформлены. Классический пакет документов включает:

• свидетельство о праве собственности,
• технический паспорт,
• разрешение на эксплуатацию здания.

Могут участвовать другие документы, прописанные в законодательстве. Вам подскажет юрист.

Юридическая проверка

Обратитесь к юристу, который работает с коммерческими сделками. Он внимательно проверит документы на юридическую чистоту, отсутствие спорных моментов. Участие юриста убережет вас от неприятных сюрпризов.

Подписание договора купли-продажи

После проверки документов составьте и подпишите договор купли-продажи с продавцом. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый пункт договора. Если возникнет вопрос или сомнение, попросите юриста разъяснить.

Оплата и передача средств

Теперь договор нужно оплатить: передайте оплату продавцу. Это может быть сделано через банковский перевод, эскроу-счет или иными способами, согласованными сторонами.

Регистрация сделки и переход прав

Оплаченный договор нужно зарегистрировать, оформить переход прав собственности в соответствующих государственных органах. В зависимости от законодательства вашей страны это может потребовать посещения нотариуса, регистрационной палаты или других органов.

Оплата налогов и комиссий

В соответствии с законодательством вашей страны заплатите все налоги, комиссии, пошлины, связанные со сделкой. Это может включать налог на приобретение недвижимости, комиссии агентствам или юристам, а также другие сборы, предусмотренные законом.

Передача документов

Продавец обязан передать вам документы для владения и эксплуатации: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, разрешения на эксплуатацию, а также иные необходимые документы.

Подключение коммуникаций и услуг

Если здание или помещение куплено в рабочем состоянии, то все коммуникации должны корректно работать. Это может включать электричество, водоснабжение, отопление, интернет, охрану и т.д.

Страхование объекта

Застрахуйте здание. В случае пожара, наводнения, землетрясения, взлома, других непредвиденных обстоятельств вы получите страховые выплаты. Это обеспечит дополнительную защиту вашей инвестиции, снизит финансовые риски.

Заключение

Вы узнали, что безопасная покупка коммерции требует вовлечения риэлторов, юристов, оценщиков и выверенного алгоритма действий. Используя информацию из статьи, вы сможете осознанно приступить к поиску, фильтрации вариантов и заключению договора купли-продажи.