Как самому купить квартиру и не быть обманутым

Чтобы процесс самостоятельного приобретения жилья не стал роковой ошибкой, заручитесь рекомендациями экспертов по недвижимости. Квалифицированные советы от лучших специалистов собраны в одном месте – в нашей статье.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция для новичка

Первый шаг – составление портрета идеального жилища. 

Решаем:

- сколько будет комнат,

- какая общая площадь,

- желаемая этажность и планировка,

- нужно ли сразу начинать ремонт.

- подбираем географическое положение ЖК с удобной транспортной развязкой,

- изучаем престижность района.

Действуя согласно пошаговой инструкции от риэлторов, желательно оценить также общее состояние дома, двора, работу управляющей компании и даже криминальную обстановку в округе.

На подготовительном этапе пошаговой инструкции необходимо определиться, предпочтительнее ли купить жилье в новостройке или на вторичном рынке. Если выбор пал на новострой, то важно узнать о планах развития микрорайона, о том, какие объекты бытовой, социальной, развлекательной инфраструктуры уже функционируют или застройщики планируют в этом году начать их строительство. Жилые метры на вторичке перед покупкой нужно «обследовать» не менее серьезно, чтобы исключить опасные подводные камни.

Купить вторичное жилье: с чего начинать, как не прогадать

Вариант приобретения вторички подойдет тем, кто хочет сразу переехать со съемной квартиры или жить отдельно от родителей. Идеально найти и купить обжитый дом в хорошем состоянии с подключенными коммуникациями. Но в старом фонде инженерные сети часто бывают изношенными, поэтому необходимость начинать капремонт исключать нельзя.

Важный аспект и следующий этап пошаговой инструкции от профессионалов – решить, кто будет заниматься проверкой юридической чистоты жилища. Лучше довериться грамотному риэлтору, который будет оформлять сделку купли-продажи. Помощь специалистов компании по продаже недвижимости позволит избежать скрытых неприятностей и купить дом с минимальными рисками:

• Проверка долгов по коммунальным платежам за прошлый месяц и последние годы даст возможность удостовериться в оплате платежей и покажет реальную сумму будущих расходов;
  

• Получение выписки из домовой книги, справки из БТИ исключит неожиданное появление совладельцев, прописанных несовершеннолетних детей и прочих «квартирантов»;
  

• Изучение техпаспорта на квартиру позволит увидеть, совпадает ли расположение комнат, нет ли неузаконенной перепланировки, не нужно ли начинать восстановление дома по прежнему проекту;
  

• Посещение сайта Росреестра, запрос электронной выписки из ЕГРП поможет узнать, не находится ли дом под арестом или используется в качестве залога.

Один из важных секретов пошаговой инструкции от риэлторов – нужно убедиться, что со стороны продавца выступает собственник недвижимости или полномочия его представителя нотариально подтверждены. Перед тем, как начинать оформление сделки при продаже по доверенности, обратите внимание на формулировку полномочий, срок действия доверенности.

Дополнительные «подводные камни»

Даже у экспертов зачастую вызывают вопросы квартиры, полученные в собственность по договору ренты. Максимально возрастает риск остаться без квадратных метров при покупке по свежему договору ренты. Могут внезапно появиться родственники, которые будут начинать оспаривать правомерность документа. Только специалисту под силу грамотно оценить риски сделки купли продажи по договору ренты. Не менее опасно самостоятельно купить жилплощадь, которую продавец недавно получил в наследство. Не откладывайте вероятность появления наследников, права которых, по их мнению, ущемлены.

К скрытым сюрпризам относятся физические недостатки комнат, незаметные на первый взгляд. Поэтому следующий пункт пошаговой инструкции покупки жилища – начинать осмотр правильно в светлое время дня, не стесняясь задавать вопросы и заглядывать «во все щели», чтобы прикрытая шкафом плесень или гнилая сантехника не стали неприятным сюрпризом. Для многих важен красивый вид из окна. Поэтому лучше заранее узнать, не планируют ли на месте городского сквера начинать строительство очередного ТРЦ.

Резюмируя, к основным рискам покупки жилья на вторичном рынке можно отнести:

• недостоверные правоустанавливающие документы;

• появление скрытых жильцов в квартире;

• споры о наследстве;

• продажа квартиры с ущемлением интересов сторон;

• долги за коммунальные платежи;

• физические недостатки квартиры;

Пошаговая инструкция по покупке жилья в новостройке

Чаще всего квартиры покупают по договору долевого участия (ДДУ). Такая сделка под контролем законодательством, что сводит к минимуму риски покупки. Сначала тщательно анализируем местный рынок недвижимости, изучаем отзывы на тематических площадках.

Выбираем девелопера, обращая внимание на следующие детали:

• Регистрационные данные фирмы, историю организации по реквизитам, данные об учредителях, оплате налогов, судебных спорах и т.д.;
  

• Наличие разрешительных документов на строительство;
  

• Открытость и прозрачность информации о возводимых объектах.
  
  

Заключение договора

После проверки юридической чистоты новостройки можно начинать следующий этап пошаговой инструкции по покупке жилья в новострое: заключение договора. Документ должен содержать полную информацию, включая начало строительства, срок сдачи объекта, общую стоимость жилплощади, порядок расчетов, условия возврата средств и пр. Далее представителем компании-застройщика при участии покупателя проводится регистрация договора в Росреестре, без этого купить недвижимость на законных основаниях не получится.

Насколько безопасно купить жилплощадь в новостройке?

Демонстрации обманутых дольщиков останавливают многих желающих от покупки квартиры в строящемся доме. Но с 2019 года внесены поправки в законодательство, которые обезопасили покупателя от потери денег. Согласно изменениям в №214-ФЗ, компании-застройщики переходят на финансирование на основе эскроу-счетов. Это означает, что до окончания строительства материальные средства дольщиков находятся на банковских счетах, а дом возводится за счет проектного финансирования (кредита). Застройщик получает деньги только после сдачи объекта в эксплуатацию, а при возникновении форс-мажорных обстоятельств дольщик сможет забрать их назад.

Залог, аванс или задаток?

Когда человек сам скопил нужную сумму на приобретение жилплощади, денежный вопрос стоит особенно остро. Многие дольщики не знают, как обезопасить себя от обмана и потери средств при внесении первого платежа. Большинство строительных компаний требуют внесения аванса для того, чтобы забронировать и купить жилье в новом ЖК. Чем же отличаются залог, обеспечительный платеж и аванс в юридическом отношении:

• Аванс. Это самый простой вариант закрепления предварительного этапа сделки купли-продажи. Денежная сумма, которая определена как авансовый платеж, засчитывается в оплату общей стоимости квартиры. Но аванс с точки зрения закона не является поводом для исполнения обязательств. Покупатель может не вернуть назад внесенные деньги, если купить квартиру не удалось по его вине. Зато он может получить вдвое больше в том случае, если продавец отказался продавать жилье.
  

• Задаток (залог). Наиболее оптимальный вариант безопасно купить жилье, регулируемый законом. При внесении залога подписывается предварительное соглашение. В документе фиксируется цена жилища, срок оформления и пр.
  

• Обеспечительный платеж. В отличие от задатка, такой финансовый инструмент позволяет обеим сторонам сделки свободно устанавливать условия для возврата материальных средств. Предусмотрена договорная основа, но при форс-мажоре деньги покупателю могут или не возвращаться обратно или передаваться в полном объеме.

Оставшуюся оплату покупатель сам вносит после регистрации договора долевого участия. На специальном эскроу-счете деньги замораживаются до момента ввода объекта в эксплуатацию. У будущего собственника недвижимости есть выбор формы оплаты: внесение всей суммы (перевод на банковский счет), оформление ипотеки, покупка с рассрочкой платежа. Независимо от формы оплаты, после покупки обязательно необходимо сохранять все платежные документы.

Этап получения ключей: как обеспечить счастливый хеппи энд

После завершения строительства дольщика приглашают для приемки квартиры – это один из последних этапов пошаговой инструкции купли-продажи. Выделяется 2 месяца – время, в течение которого покупатель должен явиться на объект, в противном случае застройщик имеет право составить акт приемки в одностороннем порядке. Необходимо тщательно проверять все помещения, инженерные сети, измерить площадь, чтобы сверить реальные характеристики с данными проекта. При выявлении недостатков оформляется дефектный акт, обязывающий компанию-застройщика бесплатно исправить все недочеты в указанный срок (обычно до 1,5 месяца). Затем проводится повторный осмотр.

После подписания акта приемки-передачи дольщику вручают ключи. На этом этапе пошаговой инструкции нужно зарегистрировать право собственности на жилплощадь. Проще всего это сделать через МФЦ, кадастровую палату или отдел Росреестра. Государственная регистрация занимает около 3 месяцев, и только тогда покупатель становится полноценным собственником недвижимости.

Налоговый вычет

Многие не знают про завершающий пункт пошаговой инструкции. Через год после покупки (оплаты стоимости) у домовладельца есть возможность вернуть часть потраченных денег. Право на подачу документов на возврат налогового вычета регламентируется ст. 220 НК РФ. Сумма компенсации составляет 13% от фактических расходов на строительство. Получить имущественный налоговый вычет можно только раз в жизни, причем сумма может быть от 260 000 руб до 390 000 руб. Начинать процедуру возврата денег при покупке квартиры с помощью материнского капитала и через работодателя нужно после ознакомления с некоторыми нюансами. Соблюдая все пункты пошаговой инструкции от опытных риэлторов, вы сможете безопасно и просто купить дом своей мечты!