Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Числится ли застройщик в списке ЕИСЖС

Посетите сайт Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). На этой онлайн-площадке строительные компании России публикуют данные о себе: полное наименование, юридический и фактический адрес, ИНН, КПП, ОГРН, информацию о сданных объектах. Найти интересующего вас застройщика можно по его имени, названию жилого комплекса, адресу, ИНН. Поиск компании на портале — первый шаг для проверки юридической чистоты.

Например, страница компании AVA выглядит так:

А на странице AVA Group перечислены все застройщики ее группы компаний (включая AVA). Вот фрагмент списка с сайта ЕИСЖС:

Если после изучения сайта вы поняли, что вашего застройщика нет, то он провалил тест на проверку юридическую чистоты. Можете смело отказываться от покупки предлагаемой недвижимости.

ЕИСЖС — ключевой ресурс для проверки надежности застройщика. Если компания отсутствует в этом списке, это может свидетельствовать о ее ненадежности или о том, что она не имеет соответствующих разрешений на строительство.

Комментарий эксперта: Игорь Миронов, эксперт по строительству

С каким юрлицом вы подписываете договор?

Будущие дольщики подписывают двусторонний договор долевого участия. Второй участник сделки — строительная компания. В документе долевого участия должно быть указано правильное юридическое наименование, банковские реквизиты. Сверьте эту информацию с найденными данными сайта Единой информационной системы жилищного строительства. Если названия не совпадают, повод сомневаться в чистоте сделки и требовать у продавца разъяснений. Может оказаться, что допущена ошибка, а это юридически непозволительно.

Продажа недвижимости разрешена?

Бывает так, что продажи квартир еще не разрешены. Согласно закону продажи открываются не раньше публикации разрешительных документов на сайте ЕИСЖС. Если публикации еще нет, вам не имеют права давать подписывать ДДУ. Перед подписанием договора запросите ссылку страницы проектной декларации. При отказе дать именно ссылку, а не фрагмент текста, попрощайтесь с таким продавцом.

Когда требуют оплату за квартиру?

Подписанный договор долевого участия отправляют Росреестру для проверки юридической чистоты. Только после того, как орган зарегистрирует ДДУ, можно приступать оплачивать недвижимость. Вторая сторона сделки не вправе требовать деньги сразу после подписания. Проверьте факт регистрации вашего ДДУ, вбив его номер на сайте Росреестра. После подтверждения переводите сумму за квартиру. Тогда сделка будет считаться чистой.

Оплата за квартиру должна производиться строго в соответствии с условиями договора и только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Комментарий эксперта: Елена Ковалева, эксперт по недвижимости

Данные квартиры по ДДУ совпадают с проектной декларацией?

Бывают случаи, когда согласно ДДУ площадь, этаж, конфигурация квартиры отличаются от того, как она описана в декларации. Чтобы сверить данные по выбранной недвижимости, придется почитать проектную декларацию. Найдите пункт «О характеристиках жилых помещений». Там будет информация обо всех квартирах многоэтажки. Поищите свою и сверьте все цифры с цифрами в договоре долевого участия. При несовпадении проверка на юридическую чистоту недвижимости не пройдена.

Всегда важно сверять данные по квартире в ДДУ и проектной декларации. Любые расхождения могут стать основанием для пересмотра условий сделки.

Комментарий эксперта: Андрей Морозов, архитектор

Что делать, если фактическая площадь отличается от заявленной?

Следующий этап проверки — заранее выяснить детали взаиморасчетов после сдачи дома. Финальную площадь недвижимости замеряет БТИ: она может отличаться от заявленных цифр. Площадь квартиры бывает меньше или больше. Поэтому правильно, когда в ДДУ прописана схема взаиморасчетов при расхождении показателей площади. Возможны два варианта:

1. Площадь больше — покупатель обязан оплатить разницу застройщику; площадь меньше — покупателю возвращают деньги.
2. Взаиморасчетов нет, как бы не изменилась площадь.

Разницу хотя бы 0,1 м БТИ находят в большинстве сданных квартир. Если разница целый квадратный метр, сумма доплаты ощутима.

Еще один пункт для проверки юридической чистоты: в договоре должна быть указана не только схема расчетов, но также стоимость 1 м². Обычно доплачивать нужно из расчета цены, актуальной к дате подписания договора. За время строительства цена квадратного метра может вырасти хоть втрое, но доплата должны быть по старой цене, когда вы подписывали ДДУ. Уточните у менеджера, какую стоимость квадратного метра учитывают при взаиморасчетах. Если эта информация отсутствует, просите ее включить.

Правильные ли реквизиты?

Чистота сделки на квартиру невозможна без указания корректных реквизитов. Перед перечислением денег сверьте предложенные вам реквизиты. Все символы должны совпадать с реквизитами банка, который финансирует проект строительства. Если деньги за недвижимость отправятся по посторонним реквизитам, будет сложно исправить ситуацию. 

Когда получать ключи?

Срок ввода недвижимости в эксплуатацию — очередной элемент для проверки юридической чистоты. Найдите пункт договора, где должен быть указан квартал и год сдачи. Для проверки снова обратитесь к проектной декларации: вам поможет текст из пункта 17, где прописан срок сдачи здания и выдачи ключей. Чаще всего ключи выдают через месяц после сдачи дома. За этот период времени сотрудники БТИ делают замеры каждой квартиры. Максимальный срок до приглашения дольщиков за получением ключей — 6 месяцев. Иначе строительная компания потеряет деньги дольщиков: эскроу-счета останутся закрыты. Поэтому своевременная сдача в интересах продавца.

Что делать с недостатками помещения после приемки?

Перед получением ключей дольщики проводят осмотр всех комнат, а также двора, входных групп жилого комплекса. Дольщик имеет право составить дефектный акт, если выявит недочеты. К недочетам относят кривизну стен, потолка, некачественную стяжку пола, неровную кладку кирпичей, проблемы с остеклением, вентиляцией, водоснабжением. Если сдача с готовым ремонтом, то проверяют качество ремонта. Лучше пригласить мастера по приемке квартир: он придет с нужными инструментами, сделает замеры, составит дефектный акт, указав расхождения с нормативами. Этот акт застройщик обязан принять, подписать, исправить недочеты. Проверьте, указана ли в ДДУ обязанность исправить дефекты и какой срок. Обычно до 3 месяцев. В течение этого времени ключи останутся у строительной компании. Только после вторичной проверки вы можете подписать акт приема-передачи, забрать ключи, начать переезд. На этом основная проверка юридической чистоты завершена.

Заключение

Делаем выводы. Чтобы эффективно проверить чистоту недвижимости, а также ее продавца, нужно изучить 3 источника: 

• сайт ЕИСЖС, 
• договор долевого участия.
• проектную декларацию объекта.

Когда все сходится, а менеджер отдела продаж дает развернутые ответы, соглашайтесь покупать недвижимость.