Как продать ипотечную квартиру?

Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку

Как правило, кредит берется на длительный срок, и за это время образ жизни заемщика может измениться. Например, у заемщика могут появиться дети, и теперь ему требуется более просторная квартира. Кроме того, заемщик может перестать считать район привлекательным или захотеть жить в другом стиле. Иногда профессия заемщика может измениться и потребовать переезда в другой город. В этом случае можно сдавать квартиру в аренду, однако, если нет возможности следить за арендаторами, проще ее продать.

Способы: как продать ипотечную квартиру

Действуют 4 схемы продажи:

1. Досрочно закрыть ипотечный долг и продать квартиру без обременения.
2. Продать и погасить долг благодаря вырученным от продажи средствам.
3. Передать ипотечный долг покупателю — новому владельцу обремененной квартиры.
4. Передать право продажи банку.

Раскроем каждый вариант подробнее.

Продать квартиру с досрочным погашения ипотечного кредита

Вариант осуществим, если у покупателя есть вся сумма для покупки. Банк можно не предупреждать о готовящейся купле-продаже, нужно лишь предупредить о намерении досрочно закрыть ипотеку.

Подробнее рассмотрим алгоритм сделки:

1. Обе стороны заключают предварительный договор, где указано, что собственник обязуется продать квартиру покупателю, когда банк снимет обременение.
2. Покупатель перечислил средства продавцу в соответствии с их договорным соглашением о погашении ипотечного долга.
3. Продавец вносит полученные деньги в счёт досрочного погашения, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение со своей жилплощади.
4. Стороны подписывают обычный договор купли-продажи, и право собственности переходит новому владельцу.

Этот вариант подойдет для тех, кто хочет быстро и без лишних проблем завершить отношения с банком и передать квартиру новому владельцу. Однако стоит учесть, что досрочное погашение может предусматривать определенные комиссии со стороны банка.

Комментарий эксперта: Михаил Левин, финансовый консультант

Погасить долг по ипотеке в ходе сделки

Для завершения сделки посетите банк, который дал ипотеку. Покупатель должен иметь деньги на покупку недвижимости, как при другом способе. Какие шаги нужны при этом методе?

1. Собственнику нужно передать в свой банк заявление, в котором он выражает намерение выставить недвижимость на продажу, и получить согласие банка на сделку.
2. Найти покупателя и предупредить его о выбранном варианте сделки.
3. Покупатель по соглашению с банком переводит кредитной организации сумму для закрытия ипотеки. По документам эта сумма будет считаться авансом, если она меньше стоимости жилья.
4. Остаток стоимости покупатель переводит продавцу.
5. Банк закрывает ипотечный кредит, с жилья снимается обременение.
6. Заключается стандартный договор купли-продажи.

Сделка обеспечивается участием банка, что делает этот вид продажи обремененного жилья более привлекательным для покупателей.

Продать квартиру вместе с ипотекой

Если покупатель приобретает недвижимость с ипотекой, можно передать ему оставшуюся сумму кредита. Кредит может быть перекредитован: ипотека одного покупателя будет прекращена и перенесена на другого.

Как действовать, чтобы продать жилье вместе с ипотекой:

1. Найти покупателя, который готов на займ в этом же банке.
2. Сообщить банку о намерении уступить долг.
3. Банк проверит данные нового потенциального заёмщика (занятость, доходы, кредитную историю)
4. Если банк удовлетворен, можно заключить либо переуступку прав на кредит, либо пересмотренный кредитный договор с измененными условиями.
5. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи
6. Банк сам через Росреестр занимается передачей прав собственности от прошлого владельца к новому.

Стоимость жилья может быть больше, чем остаток долга по ипотеке. В таком случае покупателю нужно иметь запас денежных средств для расчета с продавцом.

Банк сам продает залоговое имущество

Наиболее губительным для вашей кредитной истории является способ, при котором продажа квартиры происходит из-за того, что владелец не в состоянии справиться с долговым бременем, перестал вносить регулярные платежи и не может самостоятельно продать недвижимость.

По решению суда имущество выставляется на онлайн-торги, где покупатель определяется по правилам аукциона.

Вырученные деньги идут на погашение долга, начисленных пеней за задержки платежей, судебные издержки и организацию аукциона. Если после обязательных выплат деньги останутся, их переводят должнику. Если же вырученных денег не хватает на обязательные платежи, то бывший собственник остаётся должным банку.

Выставление жилья на торги — самое крайнее решение. Выгоднее и проще самостоятельно продать недвижимость  одним из трёх ранее описанных способов. Когда у клиента возникают финансовые трудности при обслуживании долга, всегда можно обсудить ситуацию с банком. Иногда он идёт навстречу и предлагает решение: даёт ипотечные каникулы или рефинансирует займ.

Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?

Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.

Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.

Перед продажей жилья по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).

Важно иметь в виду, что если новостройка продолжает предлагать те же планировки, что и застройщик, потенциальные покупатели, скорее всего, выберут ее через cda. Поэтому дольщики, стремящиеся стимулировать спрос на свои строящиеся квартиры, обычно устанавливают цены ниже, чем у застройщика.

Реально ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Продать ипотечную квартиру, чтобы перенести залог на другую, можно, но это сложно и долго. Сначала убедитесь, что ваш кредит допускает такую продажу. Потом найдите покупателя, готового взять ваш кредит и новый залог. Заключите договор купли-продажи и обратитесь в банк для переноса залога. Подготовьтесь к тому, что это займет время и потребует дополнительных расходов. Поэтому нужна тщательная подготовка.

Сложно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.

Помимо погашения долга, необходимо возместить Росвоенипотеке внесенные средства. Для этого проще всего приобрести потребительский кредит и использовать его для погашения обязательств и снятия обременения, затем продать имущество и использовать вырученные от продажи средства для погашения кредита. Сумма, возвращенная в Росвоенипотеку в результате продажи имущества, не исчезает, а зачисляется обратно на накопительный счет военнослужащего (НИС). Эти деньги можно использовать при повторной покупке жилья.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.

Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.

Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.

Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?

Продавец, продающий свою заложенную квартиру, не несет никаких рисков. Дом находится под залогом у банка и официально зарегистрирован в ЗАГСе. Пока недвижимость обременена, никто не сможет приобрести ее незаконным путем. С другой стороны, больший риск несет покупатель. Перед закрытием сделки необходимо получить разрешение банка, который может оспорить сделку. Необходимо убедиться в отсутствии возражений со стороны несовершеннолетних собственников или органов опеки, а также подготовить предварительное соглашение о передаче депозита, чтобы закрыть платежи по ипотеке.

Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.