Как принять квартиру в новостройке: подробная инструкция

Первое впечатление от квартиры может обмануть. Вроде всё новое, свежее, стены белые, ламинат блестит. Но стоит приглядеться — и за фасадом «новостроя» могут скрываться трещины, кривые стены, розетки без заземления, а иногда — и банальная сырость. Приемка — момент, когда вы либо всё замечаете и фиксируете, либо потом устраняете за свой счёт. Ниже — как всё сделать правильно, без паники и нервов.

Что такое приемка квартиры

Застройщик завершает строительство и вызывает вас на осмотр квартиры. Это обязательная часть передачи жилья. По сути, это проверка: соответствует ли квартира условиям договора. После осмотра подписывается акт приема-передачи. Это юридический документ. Подписали — значит, согласны с состоянием квартиры. Поэтому приемка — это не формальность, а ключевой момент, когда ещё можно потребовать исправить недоделки.

Когда вас должны пригласить

Как только дом введён в эксплуатацию, застройщик обязан уведомить дольщика. Сейчас это могут делать через email, личный кабинет, мессенджеры, реже — по почте. Не тяните: срок, в который вы должны выйти на приемку, указан в договоре долевого участия (ДДУ). Если пропустили, могут подписать акт в одностороннем порядке. Потом доказать свою правоту будет гораздо сложнее.

Лучше приходить днём — при естественном свете хорошо видны щели, потёки, кривизна. Вечером или при тусклом освещении легко что-то упустить.

Кто должен присутствовать

Если вы собственник один — всё просто. Но если квартира оформлена на нескольких человек (например, вы с супругом, или с родителями), то на приемке должны быть все. Иначе нужна доверенность от тех, кто не пришёл. Доверенность должна быть нотариальной и содержать разрешение на подписание актов. Простой устной договорёнки с застройщиком тут недостаточно.

Что взять с собой: не только документы

Обычную папку с паспортом будет мало. К приемке нужно готовиться почти как к выезду на замеры или стройконтроль. Что точно должно быть с собой:

• Паспорт и оригинал договора (ДДУ) — подтвердить, что вы действительно дольщик. Без них акт не подпишете.

• План квартиры — сверить реальное расположение комнат, окон, стояков и проёмов. Иногда квартиры “зеркалят” или отступают от проекта.

• Кадастровый паспорт, техпаспорт, экспликация — их выдают на финальных этапах. Если есть возможность — берите. Они помогут сверить площадь и понять, как регистрировать право собственности.

• Акт ввода дома в эксплуатацию — без него нельзя подписывать приемку. Вы вправе его запросить.

Инструменты:

• Рулетка — измерить комнаты. Разница даже в 1,5–2 м² — это деньги.

• Уровень — проверить стены, откосы, пол.

• Зарядка от телефона — если нет тестера, можно проверить розетки.

• Лампочка — вкручиваете в патроны, если они есть, смотрите — горит или нет.

• Мел или скотч — чтобы на месте отметить дефекты: трещины, сколы, царапины.

• Блокнот и ручка — фиксировать все замечания. В идеале составить дефектную ведомость.

• Фонарик — осмотреть тёмные участки: углы, санузел, вентиляцию.

• Зажигалка или свеча — пригодится при проверке вентиляции и окон на сквозняки.

• Обувь на твёрдой подошве — если под стяжкой пустоты, будет слышно по звуку.

Прием квартиры в новостройке: что осматривать и как

Подъезд и общие зоны

Начните с подъезда. Лифты должны работать, один из них с защитной обшивкой. Стены чистые, без повреждений. Перила не шатаются. Если в подъезде пахнет сыростью, уже повод насторожиться.

Входная дверь

Проверьте состояние полотна: нет ли вмятин, сколов, трещин. Замки работают плавно? Ручка не болтается? Уплотнитель прилегает? Глазок — на месте? Если установлен звонок, он тоже должен работать. Дверь должна открываться и закрываться без усилий, не скрипеть. Всё, что не так — записываете.

Геометрия: стены, пол, потолок

Берёте уровень или правило, прикладываете к стене. Отклонения более 5 мм на метр — уже нарушение. Пол должен быть ровный. Стяжка без трещин и сколов. Прошлись каблуком — звук должен быть одинаковым по всей комнате. Если где-то глухо или звонко — возможна пустота. Потолки тоже осматриваем. Измеряем высоту — если она меньше, чем указано в ДДУ, вы вправе требовать компенсацию.

Площадь

Измеряете каждую комнату — длину, ширину. Сравниваете с документами. Если меньше — вправе потребовать возврат части стоимости. Если больше — застройщик может выставить доплату, но только при условии, что это прямо указано в договоре.

Окна

Главная проблема — сколы, царапины и неплотное прилегание створок. Проверяйте каждую ручку — не люфтит ли. Берёте лист бумаги, зажимаете между створкой и рамой, закрываете. Тянете — если выходит легко, уплотнитель не прижимает. Значит, в этом месте будет дуть. Монтажная пена по периметру должна быть закрыта — или плёнкой, или герметиком. Если просто торчит — это нарушение.

Электрика

Включили электричество — проверяете розетки с помощью зарядки или тестера. На временном щитке должна быть кнопка «Тест» — она проверяет наличие напряжения и срабатывание автомата. Если что-то не работает — фиксируйте. Самостоятельно устранять нельзя — могут снять с гарантии.

Водоснабжение и канализация

Краны открываются, вода течёт — это ещё не всё. Осмотрите соединения под мойкой, унитазом, в ванной. Нет подтёков, ржавчины, капель? Отлично. Загляните под ванну — должен быть заземляющий провод, прикреплённый к корпусу. Счётчики на воду должны быть пломбированы, с паспортами. Запишите показания.

Отопление

Радиаторы закреплены ровно, не шатаются, трубы целые. Подводы герметичны. На ощупь батареи могут быть холодными (если не отопительный сезон) — это нормально. Главное, чтобы не было потёков или следов прежних протечек.

Вентиляция

Закрыли входную дверь, открыли окно, поднесли зажжённую свечку к вытяжке — пламя должно тянуть внутрь. Это означает, что вентиляция работает. Если нет тяги, особенно на последних этажах — уточняйте, есть ли принудительные вентиляторы.

Что проверять в зависимости от типа отделки

Перед приемом квартиры важно понимать, в каком виде она сдаётся. Вариантов обычно три: черновая, предчистовая и чистовая. От этого зависит, на что обращать внимание при осмотре. Ниже — коротко по каждому формату с пояснениями.

Черновая отделка

Это когда вы заходите в квартиру — а там «бетон и воздух». Разводки по комнатам нет, сантехники нет, на полу может быть просто плита. Электричество заведено в щит, но розеток и выключателей нет. Межкомнатных дверей — тоже нет. В общем, это основа под капитальный ремонт с нуля.

Что проверять при приемке с черновой отделкой:

• Площадь

• Входная дверь

• Стеклопакеты

• Работа вентиляции 

• Ровность стен и углов

Такой вариант приема встречается чаще всего в домах эконом-сегмента, где весь ремонт ложится на покупателя.

Предчистовая отделка

Выглядит уже чуть уютнее — стены выровнены, дверные проёмы аккуратно оформлены, межкомнатные двери установлены. Электричество разведено по комнатам, розетки и выключатели стоят, трубы заведены в помещения, есть выводы для сантехники. Пол и стены пока без финишного покрытия.Что проверять при приемке с предчистовой отделкой:

• Всё, что и в черновой: площадь, дверь, окна, вентиляция, геометрия стен.

• Оштукатуривание

• Розетки и выключатели

• Сети водоснабжения 

Такая приемка квартиры требует чуть больше внимания: часть работ уже выполнена, но если сделано плохо — это придётся переделывать за свой счёт.

Чистовая отделка

Это вариант «заезжай и живи». В квартире всё отделано: полы — ламинат или плитка, стены — под покраску или с обоями, потолок — натяжной или окрашен. Установлена сантехника, стоят межкомнатные двери. Коммуникации подключены. Но именно тут стоит быть особенно внимательным: на фоне красивых стен проще всего пропустить «косяки».

Что проверять при приемке с чистовой отделкой:

• Всё перечисленное выше: площадь, дверь, окна, вентиляция, стены, розетки, трубы.

• Плюс:

• Качество отделки — ровность укладки ламината, целостность плинтусов, поклейка обоев, качество покраски.

• Потолок — нет ли пузырей, разводов, «провалов» по углам.

• Сантехника — унитаз не шатается, раковина не течёт, всё герметично.

• Плитка в санузле — укладка ровная, швы целые, нет пустот.

Если прием квартиры проводится без подготовки, легко можно не заметить, что обои наклеены с нахлёстом, розетка не заземлена, а под ванной мокро.

Что делать с недостатками

Всё, что нашли — фотографируете, записываете в дефектную ведомость. Описываете коротко, но чётко:

•  «Щель между рамой и стеной 3 мм, длина 1,5 м»

•  «Трещина в углу стены длиной 40 см»

•  «Скол на плитке в санузле»

Дефектный акт составляется в двух экземплярах. Один — застройщику, второй — вам.

Когда подписывать акт приема

Если дефекты существенные (жить невозможно: нет воды, проблемы с вентиляцией, течёт) — не подписывайте. Пусть устраняют. Подпишете после повторной приемки.

Если дефекты незначительные (царапина, мелкий скол) — вы можете подписать акт, указав их в приложении. Застройщик обязан устранить недочёты в течение 60 дней.

А если вы уже подписали, а потом нашли косяк?

С сентября 2024 года действует новый срок гарантии — 3 года. Всё, что касается стен, окон, кровли, инженерных систем — застройщик обязан устранить в этот срок, если вина на нём.

Вы исправили сами — можно ли вернуть деньги?

Если вы устранили дефекты за свой счёт, это не значит, что придётся молча с этим смириться. Закон о долевом участии (статья 7) даёт вам право потребовать от застройщика либо компенсацию расходов, либо соразмерное уменьшение цены договора. Главное — сохранить подтверждающие документы: чеки, фотографии, акты, переписку. Чем больше доказательств, тем выше шансы вернуть деньги.