Эскроу счёт в недвижимости
Что такое эскроу счёт?
Представьте, что вы стоите на распутье крупной сделки, где каждая копейка на счету, и вам нужен надежный хранитель ваших финансов. Вот тут-то на сцену и выходит эскроу счёт – ваш финансовый страж.
Эскроу счет – это специальный тип банковского счета, работающий как нейтральная зона для денег. Представьте его как сейф, ключи от которого держат обе стороны сделки. Деньги покупателя переводятся на эскроу счет и "замораживаются" до момента, пока все условия сделки не будут выполнены. Ни копейка не двинется с места без согласия всех сторон.
Зачем это нужно?
Эскроу счет защищает интересы обеих сторон. Покупатель может быть уверен, что его деньги не исчезнут до момента получения товара или услуги. Продавец, в свою очередь, получает гарантию оплаты.
Где используется?
Этот инструмент наиболее популярен в недвижимости, при крупных коммерческих сделках, в юриспруденции и международной торговле.
Как это работает?
После открытия эскроу счета и перевода на него средств, деньги "замораживаются". Они передаются продавцу только после того, как все условия сделки выполнены и подтверждены сторонами.
Таким образом, эскроу счёт – это не просто банковский счёт, а целый механизм, обеспечивающий безопасность и доверие между сторонами в любых финансовых транзакциях.
Какие документы нужны для открытия эскроу счета?
Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счета. Индивидуальный предприниматель дополнительно передает справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчетность. Для юридического лица список документов еще шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.
Как открыть счет эскроу?
Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счета и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.
Цепочка сделки:
-
Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
-
С готовым ДДУ подписать трехсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд.
-
Внести на счет эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
-
Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, вклад разблокируются. Застройщик раздает ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.
Как открыть эскроу счет для покупки квартиры в ипотеку
Тоже нужен трехсторонний договор: между покупателем, продавцом и банком, который открывает эскроу. Ипотека может быть в том же банке, где открывают эскроу-счета, или в другом — это свободный выбор заемщика.
Если банк один и тот же, банковский специалист сам разберется со всеми документами заявителя, чтобы открыть и пополнить эскроу. Если же банк другой, то для понадобится:
-
паспорт,
-
ДДУ,
-
оплаченный полис страхования жизни и здоровья заемщика,
-
заключенный кредитный договор,
-
реквизиты эскроу-счета.
Все эти документы нужны, чтобы банк-кредитор смог пополнить открытый счет эскроу.
Кто собственник денег на эскроу счету?
Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на вкладе. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передает в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершенной. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.
Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу счета
-
Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
-
Готовый договор ДДУ покупатель передает в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
-
На основании трехстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счет эскроу.
-
Заемщик передает банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счета эскроу и оплачивает полис страхования.
-
Застройщик передает ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрел законную силу.
-
Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счет первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.
Заемщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждет сдачу дома. Если за время возведения дома заемщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счета.
В каком банке открыть эскроу счет
Для возведения объекта строительная компания заручается финансовой поддержкой конкретного банка: подписывает соглашение на проектное финансирование. У разных девелоперов разные банки. Банк, который согласился финансировать конкретный объект застройщика, автоматически становится держателем счетов эскроу. Например, если у строительной компании финансирование от Сбербанка, то и эскроу будет в Сбербанке. Если же девелопер строит дом на свои денежные средства, то он самостоятельно выбирает кредитную организацию.
На 1 января 2024 года Центробанк РФ разрешает 57 банкам открывать и обслуживать эскроу-счета на долевое строительство. Список актуализируют раз в месяц на сайте Центробанка.
Что будет в случае банкротства банка
Если банк лишится лицензии, вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.
Что будет в случае банкротства застройщика
Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.
Эскроу счет для покупки вторичного жилья
При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счета в новостройках они обязательны. Их выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счет откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счета покупателю придется заплатить банку до 1% от суммы.
Можно ли открыть несколько эскроу счетов?
Дольщик имеет право открыть несколько эскроу-счетов, закон его не ограничивает. Но стоит помнить, что общая сумма страхования — 10 000 000 рублей в одном банке.
Что такое аккредитив, эскроу и банковская ячейка?
Представьте себе три ключа к вашему финансовому благополучию. Первый — аккредитив. Это банковский инструмент, гарантирующий оплату продавцу только после выполнения условий сделки. Второй ключ — эскроу-счет. Это нейтральная территория для денег, где они "отдыхают", пока сделка не будет завершена. И, наконец, третий ключ — банковская ячейка, ваш личный, надежно охраняемый сейф в банке.
Аккредитив: когда нужна надежность
Итак, аккредитив. Его часто используют в международных сделках. Почему? Потому что он как зонтик в дождливый день — надежно защищает. Если вы покупатель, ваши деньги будут переведены только после того, как продавец выполнит все условия сделки. Если вы продавец, аккредитив гарантирует, что деньги уже "на подходе". Это как залог порядочности обеих сторон.
Эскроу-счет: безопасность превыше всего
Переходим к эскроу. Здесь всё как в хорошем фильме про шпионов: деньги находятся под защитой до момента, когда все условия сделки будут выполнены. При покупке недвижимости эскроу — ваш лучший друг. Он оберегает деньги от мошенников и недобросовестных продавцов. Деньги на эскроу-счете — это как спящий медведь в берлоге; никто не тронет, пока не прозвенит будильник выполнения условий сделки.
Банковская ячейка: личная крепость
И, наконец, банковская ячейка. Это ваш личный мини-сейф в банке. Подходит для хранения ценностей, документов, ювелирных изделий. Она как ваш личный бункер в мире финансов. Надежность? Высочайшая. Доступность? Только у вас и у тех, кому вы доверяете. Гибкость? Ну, здесь без изысков: вы не можете мгновенно использовать деньги или документы.
Сравнительный анализ
А теперь, давайте пройдемся по ключевым характеристикам:
-
Безопасность: Все три инструмента высоко надежны. Аккредитив и эскроу защищают сделку, а ячейка — ваши физические ценности.
-
Гибкость использования: Здесь эскроу и аккредитив идут ноздря в ноздрю. Оба предоставляют определенную гибкость в сделках. Но банковская ячейка отстает, так как предназначена только для хранения.
-
Сфера применения: Аккредитив — идеален для международных сделок, эскроу — для сделок с недвижимостью, а банковская ячейка — для хранения ценностей.
-
Стоимость обслуживания: Здесь важно учитывать, что за удобство и безопасность приходится платить. Стоимость услуг варьируется в зависимости от банка и конкретных условий.
Выбор зависит от ваших нужд. Для международных сделок — аккредитив. Для покупки недвижимости — эскроу. А если вам нужно хранить ценности — банковская ячейка. Но помните, главное — ваша безопасность и уверенность в сделке. Всегда внимательно изучайте условия и не бойтесь задавать вопросы своему банку.
В чем преимущества эскроу счетов в долевом строительстве?
Революция в мире недвижимости – вот как можно охарактеризовать внедрение эскроу-счетов. Это не просто нововведение, это – защита интересов дольщиков с железобетонной надежностью. Итак, разберем на косточки, почему эскроу-счета стали настоящим прорывом.
-
Прозрачность до последней копейки: каждый рубль под контролем. Благодаря эскроу-счетам, теперь можно следить за каждым платежом, как детектив. Ни одна копейка не ускользнет в неизвестном направлении.
-
Бдительный глаз банка-хранителя: если раньше банки были скорее пассивными участниками, то теперь они – активные защитники интересов дольщиков. Банк теперь не просто хранитель, он – ваш личный финансовый страж.
-
Прощай, вечные задержки сдачи домов: снижение риска задержек постройки – как маяк в море проблем по недвижимости. Теперь застройщикам придется держать слово, иначе они рискуют потерять всё.
-
Страховка для ваших вложений: деньги дольщиков теперь под надежной защитой. Если что-то идет не по плану, ваши средства будут в безопасности, как в сейфе.
-
Возврат вклада – как последняя инстанция справедливости: если условия сделки не выполняются, то деньги вернутся к вам, как бумеранг. Покупка квартиры теперь не рулетка, а взвешенное решение.
Исключения из правил – маленькие "но" в большой системе
Тем не менее, есть исключения. Если ваш новострой уже на стадии 30% готовности и 10% ДДУ заключены, то тут действуют старые правила – деньги напрямую застройщику. И еще одно "но": крупные проекты с участием муниципалитетов также могут обходиться без эскроу. Это своего рода лазейки для опытных игроков рынка.
Кто страхует деньги покупателей недвижимости?
Простыми словами, за страховку вклада на эскроу счете отвечает государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Максимальная сумма покрытия 10 млн руб. Условия возврата денег при наступлении страхового случая прописываются в договоре.
Страховка действует весь период строительства и прекращается через 3 рабочих дня с момента получения:
-
выписки из ЕГРП о подтверждения прав на собственность;
-
отказа в госрегистрации;
-
подтверждения о прекращении госрегистрации прав.
Если застройщик задерживает сдачу объекта на 6 месяцев и более, то дольщик вправе снять вклад в полном объеме (если нет ипотеки в том же банке).
Плюсы и минусы покупки квартиры с помощью эскроу счета
Переход на эскроу стал важным шагом на пути к абсолютной безопасности и прозрачности денежных операций между двумя сторонами. Сокращается количество обманутых дольщиков. Рассмотрим основные преимущества и недостатки:
Плюсы
-
Сделка прозрачна: обязательства выполнены — деньги получены. Никакого мошенничества со стороны строительных компаний.
-
При расторжении сделки счет сразу закрывается, а все содержимое поступает на личный счет покупателя.
-
Вклад страхуется на сумму до 10 000 000 рублей.
-
Покупатель ничего не платит за открытие и обслуживание счета, если совершает сделку с первичкой.
-
Налоговая и суд не вправе арестовать вложенные деньги.
-
Ипотеку может выдать один банк, а эскроу открыть — другой, рефинансировать ипотеку можно в третьем банке. Выбор за покупателем.
-
Договор гибкий: стороны сами выбирают, какие документы предоставить банку, чтобы доказать заключение сделки. Можно вносить любые обоюдно согласованные изменения в договор.
Минусы
-
Деньги на счете заморожены, а значит, не могут приносить прибыль и не защищены от инфляции. Есть вероятность, что застройщик не сдаст дом, тогда деньги вернут дольщикам. Но эти деньги будут стоить дешевле, чем в дату внесения. На эту сумму уже вряд ли возможно купить аналогичное жилье.
-
За сделки с вторичной недвижимостью покупатель платит комиссию за открытие счета.
-
Подорожание недвижимости на первичном рынке. Введение закона об эскроу обязало строительные компании обращаться за кредитами в банки, чтобы построить объект. Обслуживание кредита девелоперы компенсируют повышением цен на квартиры.
-
Риск покупки в ипотеку. Если через время после покупки застройщика признают банкротом, то дольщику вернут только деньги на счету. Все проценты, которые он платил банку в период строительства, считаются расходами дольщика и не возмещаются.
Комментарии
Похожие статьи
Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду?
Правила и нормы содержания собак в многоквартирном доме
Девелопер AVA завершил проект крупного ЖК в Сочи раньше запланированного срока
AVA Group в Топ-20 застройщиков России по версии «Домклик»
Космический «День двора» прошел для новоселов ЖК «Небо» в Краснодаре
Новогодний переполох
