Эскроу счёт в недвижимости

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется при покупке квартиры в новостройке. Деньги покупателя блокируются в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства по договору долевого участия. Получить доступ к этим средствам застройщик может только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру. Такой механизм снижает риск для покупателя, делает расчеты прозрачными и безопасными.

Определение, назначение

Эскроу-счет открывается под конкретный договор долевого участия. На одну квартиру приходится один счет. Банк выполняет роль хранителя денег и контролирует выполнение условий договора. Покупатель вносит собственные или ипотечные средства на счет, застройщик не может использовать их до сдачи дома. Главная цель — гарантировать, что средства будут переданы только после завершения строительства.

Правовая база, гарантии

Эскроу регулируется федеральным законом 214-ФЗ. Для клиента открытие и ведение бесплатны, все издержки покрывает девелопер. Вложения защищены системой страхования вкладов, гарантия распространяется на сумму до 10 миллионов рублей на одну кредитную организацию. Если с ней происходят проблемы, средства возвращаются через Агентство по страхованию вкладов. Перечень структур, которым разрешено работать с эскроу, публикует и обновляет Банк России.

Стороны, роли

В механизме участвуют три стороны. Дольщик перечисляет вложения, строительная компания получает их только после выполнения условий договора, финансовая организация выступает посредником и контролирует процесс. Такая схема разделяет интересы участников и исключает использование замороженных сумм до завершения стройки.

Что размещают, формат хранения

На счет поступают личные накопления клиента, заемные средства по ипотеке, государственные субсидии или маткапитал. Все операции проходят безналично, валюта — рубли. Каждый депозит открывается на имя конкретного дольщика и привязывается к его договору участия в строительстве.

Проценты, комиссии, налоги

Доходность по таким продуктам не предусмотрена, проценты не начисляются. Комиссий для дольщика нет, расходы покрывает девелопер. Налоговых обязательств у клиента не возникает, так как дохода от хранения средств нет.

Чем отличается от альтернативных расчетов

Эскроу надежнее любых других схем. Аккредитив тоже дает защиту, но требует набора документов, прямой перевод самый рискованный.

Кто имеет право открывать такие счета

Открывать могут только банки, которые получили разрешение Центробанка. Кредитная организация должна входить в специальный перечень. На начало 2025 года в список входит несколько десятков банков, среди них крупнейшие федеральные игроки. Проверка банка перед открытием счета обязательна.

Как работает эскроу-счет при покупке квартиры

Эскроу-счет применяется для расчетов по договору долевого участия. Деньги не идут напрямую застройщику, они хранятся в банке до сдачи дома и оформления права собственности. Только после этого застройщик получает оплату. Такая схема стала обязательной для большинства новостроек, что заметно повысило уровень защиты покупателей.

Схема работы с момента выбора квартиры до передачи денег застройщику

Чтобы понять, как действует механизм эскроу, нужно пройти весь процесс шаг за шагом. От выбора жилья до окончательного расчета проходит несколько стадий. Каждая регулируется законом, контролируется кредитной организацией, что исключает риск манипуляций с вложениями и защищает клиента.

Путь дольщика всегда одинаковый, различаются лишь сроки в зависимости от строительной компании и обслуживающей структуры. Но принцип остается неизменным: средства находятся в распоряжении банка-хранителя, пока объект не готов.

• Инвестор выбирает квартиру у девелопера и подписывает договор долевого участия.
  
  

• Вместо прямой передачи оплаты строительной фирме средства перечисляются в кредитную организацию на специальный депозит хранения.
  
  

• Финансовая структура фиксирует поступление и замораживает сумму, строительная компания не может использовать ее до выполнения условий договора.
  
  

• Объект возводится, проходит проверки, получает разрешение на ввод в эксплуатацию.
  
  

• Дольщик регистрирует право собственности на недвижимость в Росреестре.
  
  

• После подтверждения документов кредитная организация раскрывает депозит и перечисляет средства девелоперу.
  
  

Ключевые этапы для стороны покупателя

Для покупателя процедура выглядит просто, но каждый шаг имеет значение. Важно понимать, что банк берет на себя роль посредника и контролирует выполнение условий договора.

Этапы включают:

• Подписание договора долевого участия с условием расчетов через эскроу.
  
  

• Открытие счета в выбранном банке, внесение денег, получение подтверждающего документа.
  
  

• Контроль хода строительства, получение уведомлений от застройщика и банка.
  
  

• Оформление права собственности, передача ключей.
  
  

• Завершение расчетов: банк перечисляет деньги застройщику.

Защита средств покупателя

Главная защита — невозможность застройщика воспользоваться деньгами до сдачи дома. Средства хранятся в банке, они отделены от активов компании-застройщика. Даже если фирма обанкротится, деньги останутся на счете и будут возвращены покупателю. Дополнительную гарантию дает система страхования вкладов, которая распространяется на такие счета.

Эта схема исключает риск долгостроя за счет покупателя. Человек оплачивает жилье, но его средства защищены до момента, когда объект реально готов для заселения.

Плюсы эскроу-счета для покупателя

Эскроу стал ключевым инструментом на рынке новостроек, потому что изменил правила в пользу дольщика. Раньше клиент рисковал — оплата сразу уходила строительной компании, а работы могли заморозить. Теперь вложения надежно хранятся, процесс контролирует финансовая структура, ответственность сторон закреплена законом.

Главные преимущества для клиента:

• Средства надежно заблокированы, девелопер получает их только после сдачи дома и регистрации права собственности.
  
  

• Кредитная организация выступает гарантом: фиксирует поступления, проверяет документы, информирует о ходе расчетов.
  
  

• При банкротстве или нарушении обязательств вложения возвращаются, а ипотечные суммы направляются обратно кредитору.
  
  

• Открытие и обслуживание продукта бесплатное, все издержки несет строительная компания.
  
  

• Сделка полностью прозрачна, операции проходят официально, исключаются серые схемы.
  
  

• Подходит для разных источников оплаты: личные накопления, кредитные средства, маткапитал, субсидии.

Благодаря этому покупка квартиры становится безопаснее, клиент получает не только жилье, но и гарантию сохранности вложений до самого заселения.

Минусы, ограничения для покупателя

Эскроу-счет надежен, но у него есть свои ограничения. Покупатель должен понимать, что вместе с защитой появляются и неудобства.

• Средства блокируются до завершения строительства. Пользоваться ими нельзя, даже если возникнет срочная необходимость. Это минус для тех, кто рассчитывал на гибкость.

• Ограниченный выбор банков. Открыть счет можно только в уполномоченных кредитных организациях. Иногда застройщик работает с конкретным банком, и покупателю приходится соглашаться на эти условия.

• Невозможность досрочного доступа к деньгам. Разблокировка происходит только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности. Исключение — расторжение договора или решение суда.

• Счет не приносит доход. Проценты на сумму не начисляются, деньги просто лежат на хранении. Для покупателей это может быть упущенная выгода.

• Дополнительные требования банков. Иногда приходится открывать текущий счет, карту или ипотеку именно в выбранном банке.

Эти минусы не отменяют главный плюс — сохранность средств. Но учитывать их стоит заранее, чтобы не возникало неожиданностей.

Кому подходит покупка через эскроу-счет

Эскроу — универсальный инструмент, но особенно он полезен тем, кто приобретает жилье в строящемся доме и хочет снизить риски. Формат расчетов выгоден разным категориям граждан, каждая из которых имеет свои причины выбрать именно этот вариант.

• Семьи, оформляющие ипотеку. Для них эскроу обязателен: кредитор перечисляет средства только через такой механизм. Это исключает риск двойных сделок, гарантирует возврат вложений в случае проблем.
  
  

• Те, кто оплачивает покупку маткапиталом или субсидиями. Все социальные выплаты проходят через эскроу, что делает процесс прозрачным и законным.
  
  

• Люди, впервые приобретающие жилье в новостройке. Механизм снимает опасения относительно надежности девелопера, ведь вложения хранятся в банке до сдачи дома.
  
  

• Инвесторы, заходящие на ранней стадии. Риск долгостроя снижается, возврат вложений закреплен законом.
  
  

• Те, кто покупает квартиру у нового девелопера с небольшой историей. Эскроу выступает дополнительной гарантией.

По сути, этот инструмент подходит большинству категорий, но особенно его ценят те, кто не готов рисковать крупными суммами без твердых гарантий сохранности.

Какие банки открывают эскроу-счета

Эскроу-счета имеют право открывать только банки, включенные в перечень, который ведет Банк России. В этот список входят кредитные организации с устойчивым финансовым положением, высоким капиталом, наличием лицензий на работу с долевым строительством. Покупатель должен проверять банк заранее, чтобы исключить риск сотрудничества с ненадежной структурой.

Крупнейшие игроки на рынке эскроу-счетов:

• Сбербанк

• ВТБ

• Газпромбанк

• Россельхозбанк

• Альфа-Банк

• Банк Дом.РФ

Именно через них проходит большая часть сделок. Эти банки аккредитованы у большинства застройщиков, у них налажены процессы работы с долевыми договорами.

Кроме федеральных организаций, эскроу-счета открывают и региональные банки, но их число ограничено. Важно уточнять актуальный список на сайте Банка России, так как перечень обновляется. На 2025 год в нем несколько десятков кредитных организаций.

Выбор банка для открытия счета зависит не только от застройщика, но и от удобства покупателя. Если квартира приобретается в ипотеку, логично открывать счет в том же банке, где оформлен кредит.

Как открыть эскроу-счет

Оформление эскроу проходит через кредитную организацию, аккредитованную строительной компанией. Чаще всего клиент выбирает ту же структуру, где оформляется ипотека, это упрощает процесс.

Порядок действий:

• Дольщик выбирает квартиру, подписывает договор долевого участия, где закреплены расчеты через эскроу.
  
  

• Девелопер направляет клиента в конкретную финансовую организацию, с которой сотрудничает.
  
  

• Там подается заявление, прикладываются документы, специалист открывает депозит хранения на имя покупателя.
  
  

• На баланс вносятся средства — собственные накопления, ипотека, маткапитал или субсидии.
  
  

• Сумма блокируется до выполнения условий договора, клиент получает подтверждение об открытии и зачислении.

Процесс занимает обычно не больше одного рабочего дня при готовом пакете документов. Формально у клиента есть право выбрать любую аккредитованную организацию, но на практике застройщики работают с ограниченным перечнем партнеров.

Все расходы берет на себя девелопер, для дольщика услуга бесплатна.

Какие документы потребуются для эскроу-сделки

Чтобы оформить эскроу и внести средства, клиент подготавливает комплект бумаг. Перечень в целом стандартный, но у разных кредитных организаций могут быть свои дополнительные требования.

Основные документы:

• Паспорт гражданина РФ.
  
  

• Договор долевого участия с условием расчетов через эскроу.
  
  

• Заявление на открытие, форму предоставляет финансовая организация.
  
  

• СНИЛС или ИНН, если это требуется.
  
  

• Реквизиты для перечисления вложений, если деньги поступают из другого банка.

При использовании дополнительных форм оплаты нужны отдельные бумаги:

• Для ипотеки — кредитный договор и документы по залогу.
  
  

• Для маткапитала — сертификат и подтверждение из Пенсионного фонда.
  
  

• Для субсидий или льготных программ — справки и выписки.

Финансовая структура проверяет комплект, оформляет эскроу, выдает подтверждение. После этого клиент перечисляет вложения, которые замораживаются до сдачи объекта.

Хранить все документы важно до завершения сделки, так как они подтверждают право на возврат в случае проблем со стройкой.

Когда, на каких условиях застройщик получает деньги с эскроу-счета

Застройщик получает доступ к средствам только после выполнения ключевых условий договора долевого участия. Это исключает риск, что деньги будут потрачены до завершения строительства.

Основные условия раскрытия счета:

• Дом построен и введен в эксплуатацию, застройщик получил разрешение на ввод.

• Покупатель зарегистрировал право собственности в Росреестре.

• Банк получил полный пакет документов, подтверждающий выполнение обязательств.

До наступления этих условий деньги находятся на эскроу-счете в банке, застройщик не может ими пользоваться.

Процесс выглядит так:

1. Застройщик предоставляет банку документы о вводе объекта в эксплуатацию.

2. Покупатель регистрирует право собственности и передает выписку из Росреестра.

3. Банк проверяет документы, после чего перечисляет средства застройщику.

Если хотя бы одно условие не выполнено, деньги остаются на счете. Такая схема делает расчеты прозрачными и мотивирует застройщика соблюдать сроки строительства.

Как получить деньги обратно, если застройщик не строит

Эскроу-счет позволяет вернуть деньги, если застройщик не выполнил свои обязательства. Средства возвращаются покупателю полностью, независимо от того, были это личные накопления, ипотека или маткапитал.

Основания для возврата:

• застройщик признан банкротом;

• строительство официально остановлено и дом не будет достроен;

• договор долевого участия расторгнут по соглашению сторон или через суд;

• сроки ввода дома нарушены, покупатель потребовал расторжения договора.

Порядок возврата:

1. Покупатель подает заявление в банк, прикладывает документы о расторжении договора или судебное решение.

2. Банк проверяет документы и возвращает средства на счет покупателя.

3. Если квартира покупалась в ипотеку, деньги идут в банк-кредитор для закрытия займа.

Возврат происходит в полном объеме, без комиссий. Даже если средства перечислялись из разных источников — личные накопления, маткапитал, субсидии, ипотека — банк обязан вернуть их по назначению.

Этот механизм исключает риск остаться и без квартиры, и с долгами. Деньги сохраняются до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства или пока покупатель не расторгнет договор.

Особенности ипотеки с эскроу

Большая часть сделок с эскроу связана с ипотекой. В этом случае кредитная организация одновременно выдает заем и открывает специальный депозит, куда перечисляются средства.

Особенности такие:

• Заемные деньги поступают не напрямую девелоперу, а блокируются на эскроу до завершения строительства.
  
  

• Клиент начинает платить по кредиту сразу, однако строительная компания получает оплату только после ввода дома в эксплуатацию.
  
  

• Если стройка останавливается или девелопер признается банкротом, средства возвращаются в банк-кредитор, ипотека закрывается, заемщик освобождается от выплат.
  
  

• Личные вложения сохраняются за клиентом, кредитные обязательства прекращаются.
  
  

• Иногда финансовая организация начисляет небольшой процент на сумму в эскроу, но доходность символическая.
  
  

• Условия ипотеки при таком механизме могут быть жестче: ставка выше, обязательна страховка жизни и имущества.
  
  

Эскроу в ипотечных сделках делает систему максимально безопасной. Кредитор контролирует процесс, клиент получает гарантию возврата вложений, строительная компания заинтересована довести проект до конца, иначе она не получит финансирование.

Сколько стоит обслуживание эскроу-счета

Для дольщика оформление и ведение эскроу бесплатны, все расходы несет девелопер. Закон закрепляет, что плата за открытие, использование и закрытие продукта с клиента не взимается.

При расторжении договора возврат вложений проходит без комиссий, финансовая организация обязана перечислить сумму в полном объеме.

Дополнительные траты возможны только при ипотеке: сюда относится страхование жизни заемщика и залогового имущества. Эти расходы связаны не с эскроу, а с условиями кредитного договора.

Таким образом, клиент не несет издержек на сам механизм хранения. Все затраты закладываются в проект и оплачиваются строительной компанией, что делает систему доступной.

На что обратить внимание покупателю

Эскроу хранит вложения, но ошибки на этапе оформления могут привести к проблемам. Чтобы сделка прошла безопасно, важно проверить ключевые моменты заранее.

• Убедиться, что выбранная финансовая организация включена в перечень уполномоченных Центробанком. Без этого открыть продукт невозможно.
  
  

• Проверить договор долевого участия: в нем должно быть четко прописано, что расчеты проходят через эскроу. Если такого пункта нет, соглашение лучше не заключать.
  
  

• Уточнить дополнительные условия кредитной организации. Иногда требуют оформить карту, текущий продукт или ипотеку именно у них.
  
  

• Изучить девелопера: наличие аккредитации, проектной декларации, разрешения на строительство.
  
  

• Хранить бумаги об открытии эскроу и внесении вложений. Это подтверждает право на возврат при проблемах.
  
  

• При покупке в ипотеку уточнить порядок возврата средств в случае расторжения договора.
  
  

Такая внимательность помогает избежать лишних рисков и спокойно дождаться завершения строительства.