Апартаменты и квартира: в чем разница и что выбрать

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты — нежилые помещения, часто используемые для проживания. Они могут находиться в бизнес-центрах, гостиницах или отдельно построенных зданиях. Квартиры, в свою очередь, относятся к жилым помещениям с закрепленным статусом, что влияет на права собственников.

Назначение помещений

Основное различие — в назначении недвижимости. Квартиры строятся для постоянного проживания, апартаменты — для временного размещения. Они могут быть частью гостиницы, торгово-офисного центра или многофункционального здания.

В квартирах действуют строгие санитарные и строительные нормы. Жилые комплексы планируют с учетом социальной инфраструктуры, включая детские сады, школы, поликлиники и благоустроенные дворы. Апартаменты могут находиться рядом с промышленными зонами или в зданиях с коммерческими объектами.

Правовой статус и регистрация

Квартиры имеют статус жилой недвижимости, дающий право на постоянную регистрацию. Владельцы могут оформить временную или постоянную прописку. Это важно для получения социальных льгот, медицинского обслуживания и записи детей в школу по месту жительства.

Апартаменты считаются нежилыми. В них оформляют только временную регистрацию сроком до пяти лет. Это ограничивает доступ к некоторым государственным программам и может усложнить решение бытовых вопросов, связанных с постоянным проживанием.

Строительные стандарты и инфраструктура

При строительстве многоквартирных домов застройщик обязан учитывать санитарные нормы, наличие школ, детсадов, поликлиник и парковочных мест. Вокруг жилых кварталов обычно формируется полноценная инфраструктура для комфортной жизни.

Апартаменты возводят на землях, предназначенных для коммерческого строительства. Застройщик не обязан обеспечивать объекты социального назначения. Поэтому рядом могут отсутствовать школы, медучреждения и детские площадки.

Плюсы и минусы апартаментов

Как у любой недвижимости, у таких помещений есть преимущества и недостатки.

Преимущества

1. Стоимость. Цена на 15–30% ниже, чем у аналогичных квартир.
2. Расположение. Часто их строят в центре города, рядом с деловыми районами.
3. Гибкость использования. Можно использовать под офис, студию, салон красоты или аренду.
4. Упрощенная перепланировка. Для нежилых помещений согласование проще.
5. Быстрая покупка. Реже требуют полный пакет документов для сделки.

Недостатки

1. Отсутствие постоянной регистрации. Возможна только временная прописка.
2. Высокие коммунальные платежи. Тарифы выше, чем для жилых помещений.
3. Ограниченные льготы. Нельзя использовать маткапитал и оформить льготную ипотеку.
4. Меняющийся состав жильцов. Часто живут арендаторы, а не собственники.
5. Отсутствие социальной инфраструктуры. Нет обязательных школ и поликлиник рядом.

Сравнение налогов и коммунальных платежей

Финансовые обязательства владельцев квартир и апартаментов отличаются.

Налог на имущество

Для квартир налог составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, причем площадь уменьшается на 20 кв. м.

Владельцы апартаментов платят 0,5–2% без налоговых вычетов. Ставка зависит от назначения земли: под гостиницу — 0,5%, под офисы — 2%.

Коммунальные расходы

Коммунальные платежи за квартиры регулируются государством. Тарифы зависят от региона и утверждаются местными властями. Собственники могут оспорить завышенные счета через Роспотребнадзор.

Для апартаментов тарифы устанавливает управляющая компания. Они обычно на 20–30% выше. Это связано с тем, что электроэнергия, водоснабжение и отопление считаются коммерческими услугами.

Капитальный ремонт

Владельцы квартир ежемесячно платят взносы в фонд капитального ремонта. Эти средства используются для ремонта фасадов, замены лифтов и других работ.

Собственники апартаментов освобождены от таких платежей. Однако если потребуется капремонт, расходы распределят между всеми владельцами пропорционально площади.

Можно ли купить недвижимость в ипотеку

Покупка апартаментов в ипотеку возможна, но условия кредитования отличаются от программ для квартир. Это связано с их коммерческим статусом и более высокими рисками для банков.

Условия банков

Банки выдают ипотеку на такое жилье, но процентные ставки и требования к заемщику отличаются. Основные особенности ипотечных программ для этой недвижимости:

1. Повышенная процентная ставка.
   Так как такое жилье считается нежилыми помещениями, банки оценивают его как коммерческую недвижимость. Ставка по ипотеке обычно выше на 1–2 процентных пункта по сравнению с кредитами на квартиры. Например, если стандартная ставка на жилье составляет 10%, то для этой недвижимости она может быть 11–12%.

2. Первоначальный взнос.
   Обычно требуется более крупный первоначальный взнос — от 20% до 30% от стоимости объекта. Это связано с повышенными рисками для банка, так как ликвидность таких объектов ниже.

3. Срок кредитования.
   Максимальный срок ипотеки обычно составляет 20–25 лет, тогда как для квартир он может достигать 30 лет. Это увеличивает размер ежемесячных платежей.

4. Оценка и страховка.
   Перед выдачей кредита банк требует оценку рыночной стоимости. Страхование тоже обходится дороже, так как объект относится к коммерческой недвижимости.

5. Жестче требования к заемщику.
   Банки предъявляют более строгие требования к доходу и кредитной истории заемщика. Также могут потребовать дополнительные гарантии, например, поручительство или залог другой недвижимости.

6. Ограниченные программы.
   Ипотека оформляется только по стандартным программам. Льготные условия, доступные для покупки квартир, здесь не применяются.

Использование маткапитала и господдержки

1. Материнский капитал.
   Средства маткапитала можно использовать только для покупки жилья. Так как такие объекты не относятся к жилым помещениям, направить эти средства на их приобретение нельзя. Даже если они используются для постоянного проживания, юридически они остаются коммерческой недвижимостью.

2. Государственные программы.
   Льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, сельская ипотека или дальневосточная, на покупку таких объектов не распространяются. Они предусмотрены исключительно для жилья, соответствующего требованиям Жилищного кодекса.

3. Субсидии и социальные выплаты.
   Государственные субсидии на улучшение жилищных условий или покупку недвижимости также не могут быть использованы. Это касается и программ для молодых семей, многодетных родителей и военнослужащих.

4. Рефинансирование.
   Ипотеку можно рефинансировать, если заемщик нашел более выгодные условия. Однако программы с господдержкой для такого рефинансирования не предусмотрены.

Купить такую недвижимость в ипотеку можно, но на менее выгодных условиях, чем квартиру. Отсутствие возможности использовать маткапитал, более высокие ставки и первоначальный взнос делают такой кредит менее доступным.

Налоговый вычет при покупке

При покупке квартиры можно вернуть до 260 тыс. рублей за счет налогового вычета, а также до 390 тыс. рублей за проценты по ипотеке.

Для апартаментов такой вычет не предусмотрен. Это связано с их коммерческим статусом, из-за которого они не попадают под социальные программы.

Что дешевле: апартаменты или квартира

На этапе покупки апартаменты обходятся дешевле на 15–30% благодаря более низкой стоимости земельных участков под коммерческое строительство.

Однако в долгосрочной перспективе расходы могут оказаться выше из-за налогов, коммунальных платежей и отсутствия льгот. Дополнительные затраты могут перекрыть разницу в цене.

Как выбрать между апартаментами и квартирой

Выбор зависит от целей покупки и планов на будущее.

• Для проживания. Если нужна постоянная регистрация, социальные льготы и комфортная инфраструктура, лучше выбрать квартиру.
• Для инвестиций. Апартаменты подойдут для аренды или перепродажи.
• Для бизнеса. Если планируется использовать недвижимость под офис, студию или магазин, апартаменты станут оптимальным вариантом.

Итог: Квартира — выбор для комфортной жизни и социальных гарантий. Апартаменты подойдут тем, кто ищет более доступный вариант с возможностью использования под коммерческие цели или аренду.