Рост и падение спроса на квартиры

В 2024 году на рынке недвижимости произойдут значительные изменения, определяющие, на какие квартиры вырастет спрос. В свете текущих экономических условий и изменений в ипотечном кредитовании, предпочтения покупателей и рыночные тенденции вырисовываются следующим образом:

Экономический контекст и ипотека

Увеличение ключевой ставки до 15% и высокие ставки по ипотеке ограничивают доступность кредитования, что влияет на спрос на рынке недвижимости. Ожидается снижение спроса из-за ограничений в ипотеке, а также из-за ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов. Однако, к концу года прогнозируется снижение ставок по ипотеке, что может стимулировать рынок​​.

Предпочтения покупателей

Какие квартиры будут востребованы в 2024 году

В 2024 году рынок недвижимости будет проходить через ряд изменений, влияющих на предпочтения покупателей. Особенное внимание уделяется вторичному жилью и квартирам в новостройках, а также менее просторным квартирам. Важно подчеркнуть, что экономические и социальные факторы играют ключевую роль в формировании тенденций спроса.

Вторичное жилье

Спрос на вторичное жилье ожидается в первой половине 2024 года, несмотря на прогнозируемое снижение активности покупателей. Это обусловлено высокими ставками по ипотеке и повышением ключевой ставки ЦБ, что ведет к увеличению стоимости кредитования. Такая ситуация стимулирует пересмотр ценников продавцами на вторичном рынке, что делает его более доступным для покупателей​​. Ожидается, что стоимость вторичного жилья может уменьшиться на 10-30%, делая его более привлекательным для инвестиций и покупки​​.

Наибольшим спросом будут пользоваться доступные варианты жилья, в частности студии и однокомнатные квартиры, учитывая их практичность и более низкую стоимость​. Также ожидается рост активного предложения квартир на 20% от уровней конца 2023 года из-за снижения спроса​.

Квартиры в новостройках

Новостройки остаются в фокусе внимания благодаря различным факторам, включая ожидание снижения ипотечных ставок к концу года. Это создает предпосылки для роста спроса на жилье в новых комплексах. Однако важно отметить, что изменения в условиях ипотечного кредитования могут влиять на доступность этих объектов для широкого круга покупателей​​.

Менее просторные квартиры

В условиях экономической нестабильности и высоких ставок по ипотеке покупатели стремятся к оптимизации своих расходов. Это ведет к повышенному интересу к менее просторным квартирам, которые предлагают более доступные ценовые варианты при сохранении комфорта проживания. Такие квартиры привлекают внимание как инвесторов, так и тех, кто ищет жилье для собственного проживания.

Спрос на квартиры с плохой планировкой

Последнее десятилетие показало - покупатели недвижимости стали делать выбор в пользу функциональных планировочных решений. Связано это с ростом цен на квартиры в новостройках, люди стремятся получить как можно больше “работающего” пространства за потраченные деньги. Уже сейчас планировщики стараются предлагать сразу несколько планировочных решений в рамках проекта. При этом жилье с нестандартной планировкой становится все труднее продать.

Нестандартная планировка

К серьезным недостаткам квартир эксперты относят низкие потолки, плохо освещаемые места, узкие ниши и прямоугольные комнаты. Все чаще к этому перечню люди стали относить маленькие кухни - в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса они стали и вовсе считаться нонсенсом. Подобными недостатками “грешат” и квартиры в старых домах. Помимо малогабаритных кухни и санузла, в них нередко встречается настоящий пережиток советского прошлого - проходные комнаты и помещения-кладовые. Такие варианты моментально отклоняются.

Говоря о предпочтениях людей в 2024 году, эксперты выделяют квартиры, комнаты в которых отделены друг от друга и имеют квадратную форму, либо с соотношением 4:3. Преимуществом также будет присутствие в квартире больших окон, которые хорошо освещают все пространство.

Спрос на квартиры без ремонта

При покупке квартиры важно обратить внимание на ее состояние. Квартиры с требующим ремонта входят в антирейтинг из-за высоких затрат на восстановление и риска возникновения дополнительных проблем в процессе эксплуатации. Лучше предпочесть варианты с хорошим состоянием жилья и минимальными вложениями.

Еще в 2024 году можно было обратить внимание, что на квартиры, в которых не был проведен ремонт под ключ, абсолютно низкий спрос. Если брать в пример столицу, то в августе прошлого года, по данным экспертов “Азбуки жилья”, продажи квартир с отделкой выросли на 65% в целом по рынку, и на 70% в бизнес-классе.

Квартира без ремонта

Люди не хотят тратить лишнее время на проведение ремонтных работ, да и ремонт зачастую включен в ипотеку. Это делает квартиры с white box или отделкой под ключ предпочтительным вариантом. По прогнозам, в 2024 году жилье без проведенных отделочных работ окончательно потеряет популярность на фоне стабильного увеличения спроса на квартиры с ремонтом.

Спрос на квартиры студии и малометражки

Один из самых распространенных недостатков квартир в антирейтинге – это неудобная планировка и маленькая площадь. Такие квартиры часто имеют слишком маленькие комнаты и санузлы, что существенно снижает комфорт проживания. Кроме того, плохая планировка может привести к проблемам с вентиляцией и естественным освещением.

Спрос на слишком большие квартиры

Большие, просторные квартиры всегда привлекают к себе внимание, но при выборе жилья первичным фактором все так же остается его цена. Рост цен на недвижимость и снижение финансовых возможностей потенциальных покупателей в 2024 сделают габаритные квартиры невыгодным вариантом. К таким можно отнести жилую площадь размером 150-200 кв.м. Непопулярными вариантами также становятся квартиры с вычурным, эксклюзивным ремонтом и оригинальной планировкой. Например, с обилием колонн и декоративных элементов, заменой санузла на сауну, с комнатой-кинотеатром и т.п.

По мнению директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, интерес целевых покупателей будет больше смещен в сторону покупки загородных домов и коттеджей. Особенно это коснется домов, в которых уже подведена вся коммуникация, что становится для клиентов гарантом комфорта и безопасности проживания. На выбор в пользу загородного жилья также существенно повлияла пандемия, ввиду множественных ограничений в крупных городах в период самоизоляции.

Спрос на квартиры с высокой ценой

Переоцененное жилье, вне зависимости от его состояния и габаритов, всегда попадает в антирейтинг квартир. В 2024 картина в этом плане особо не изменится. По оценкам экспертов, более 30% объектов на рынке недвижимости не могут найти своего покупателя именно за счет завышенной стоимости предложения. Подобные объявления могут месяцами “бороздить просторы” рынка, и практически в каждом втором случае продавцу приходится или снизить цену, или вовсе снять лот с продажи. Завышенные ценники на недвижимость в 2024 стоят в одном ряду с другими известными причинами непопулярности квартир. Среди них - плохая инфраструктура, отсутствие транспортной развязки, коммерческих и социальных объектов вблизи от дома.

Что же в актуальном году будет влиять на ценник жилья? Помимо доступности ипотеки, специалисты выделяют несколько факторов:

• Снижение доходов населения. Если брать в учет данные на 3 квартал 2022 года, то еще в первом полугодии реальные доходы жителей России упали на 3,4%. Большинству приобретение недвижимости стало непосильной задачей, даже с учетом ипотечного кредитования. Те же, кто уже выплачивал ипотеку, столкнулся с тем, что во время пандемии им практически стало нечем оплачивать свой долг, заемщики стали использовать все возможные ипотечные каникулы. При этом повышались риски попадания залогового жилья на вторичный рынок, соответственно повышалась и конкуренция на рынке новостроек, которая существенно “ударяла” по цене жилья.

• Нестабильность курса валют. Курс доллара не балует нас стабильными показателями. Если пару лет назад он не выходил за пределы 60-70 рублей, то за этот год показатели стремительно выросли и точный курс, определить сложно. Конечно, курс валют не влияет на стоимость недвижимости напрямую, но есть несколько нюансов, с учетом которых он становится действительно важен. Покупка недвижимости в таких условиях становится одним из самых заманчивых вариантов инвестирования. На стоимость некоторых строительных материалов валютный курс также может влиять (если они закупаются за рубежом). К тому же, некоторые квартиры сегмента премиум-класса могут по умолчанию оцениваться в долларах или евро.

• Переход людей на удаленную работу. Это условие в рамках пандемии Covid-19 вызвало массу негативных откликов, но оно же стало причиной роста предложений на аренду или покупку квартир. После перехода на работу из дома, далеко не все пожелают вернуться к офисной деятельности. В Москве уже более 30% сотрудников офисов официально перевели на “удаленку”. Особо популярными стали недорогие предложения на жилье в отдаленных районах городов. Это также может повлиять на спрос на квартиры сейчас.

• Возможность новых ограничений. Предыдущий год показал, какими серьезными могут быть меры при возникновении сложной эпидемиологической обстановки. Если ситуация повторится вновь, многие строительные проекты могут быть “заморожены” или вовсе прекратятся. Это приведет к снижению предложений на аренду и продажу недвижимости, а значит и росту цен.

Спрос на квартиры в высотках

Многоэтажное здание

Несмотря на впечатляющий вид из окон, переплата за высокий этаж может доходить до 15-20%. Как отмечает замдиректора департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков, большое количество высотных зданий приведет к потере популярности, ставших не так давно модными, квартир с панорамным видом. Им придется уступить более классическим вариантам по низкой цене, этажность которых не превышает уровень привычных для многих советских “сталинок”.

Плохая инфраструктура

Расположение квартиры играет большую роль в определении ее стоимости и комфорта проживания. Квартиры в неблагоприятных районах, где есть высокий уровень преступности, плохая экология или недостаточная инфраструктура, также входят в антирейтинг. Важно выбирать жилье в хорошем районе с развитой инфраструктурой и доступом к общественному транспорту.

Пробки на дорогах

Крупные города уже полностью застроены, и новые дома в основном возводятся далеко за пределами развитой инфраструктуры. В связи с этим специалисты ожидают несколько вариантов развития ситуации с покупкой недвижимости в 2024 году:

• Может вернуться мода на загородные поселки. Такое решение могут принимать люди с собственным автомобилем, для которых не составит проблемы добираться до города. К тому же, загородные поселки всегда отличались развитой инфраструктурой. Сегодня в них встречается все то, что требуется современному жителю города, включая высокоскоростной интернет и возможность доставки еды из кафе/ресторана на дом. Соответственно, повысится спрос и цены на жилье такого типа.

• Весной-летом вполне реален очередной “дачный бум”. Уже сейчас ходовые варианты начинают вызывать интерес у покупателей.

• Доля частного строительства будет возрастать день от дня, даже без государственной поддержки.

Жилье без лифтов и с плохим подъездом

В высоких домах важен исправный лифт для комфорта жильцов. Квартиры в домах без лифта или с поломками вызывают неудобства, особенно для пожилых и семей с детьми. Также проверяйте состояние подъезда и свет.

Квартиры с проблемами в документах

При выборе жилья учитывайте многие аспекты, чтобы жить комфортно. Антирейтинг квартир 2024 года поможет определить рискованные варианты. Смотрите на планировку, состояние, местоположение, энергоэффективность, лифты и чистоту сделки для избегания проблем в будущем.