Можно ли продать квартиру в ипотеке

Почему вообще продают квартиру, купленную в ипотеку

Жизнь меняется, и это нормально. Кто-то берёт ипотеку молодым и без детей — а через пять лет уже трое в одной комнате. Кто-то покупает жильё рядом с работой, а потом работу меняет, и теперь тратит два часа в одну сторону. Бывает, что человек просто переоценивает район, дом, соседей. Или на горизонте появляется новый вариант: квартира побольше, с террасой, в зелёном районе — и хочется поменять.

Ещё одна распространённая причина — финансовые сложности. Когда ежемесячный платёж становится обременительным, а уровень жизни существенно снижается, продажа квартиры может стать разумным решением. Это позволяет избежать накопления просрочек, штрафов и возможного судебного разбирательства. Лучше действовать заранее, чем доводить ситуацию до критической точки.

Способы продать ипотечную квартиру

Их несколько. Все рабочие. Выбор зависит от того, сколько вы уже выплатили, есть ли у вас покупатель, готов ли он вносить всю сумму сразу, и насколько лоялен ваш банк. 

1. Закрыть ипотеку досрочно и продать "чистую" квартиру

Суть: сначала полностью погасите долг. Банк снимает обременение. После этого продаете, как обычную квартиру.

Как это делается:

1. Находите покупателя, у которого есть вся сумма.

2. Подписываете предварительный договор.

3. Он переводит деньги — часть сразу, часть после снятия обременения.

4. Вы гасите кредит.

5. Получаете справку о закрытии долга.

6. Идёте в МФЦ — убираете обременение.

7. Подписываете основной договор и регистрируете сделку.

Плюсы:

• проще всего: квартира без обременения, никаких сложностей

• банк не лезет в процесс

Минусы:

• нужен покупатель с деньгами на руках

• есть риск: если продавец возьмёт деньги и не снимет обременение — сделка срывается
  
  

2. Продажа с участием банка (в процессе гашения ипотеки)

Суть: покупатель гасит ваш долг в рамках сделки, а остальное переводит вам.

Как это выглядит:

1. Вы приходите в банк — сообщаете, что собираетесь продавать.

2. Банк даёт согласие и говорит, сколько нужно на закрытие.

3. Покупатель платит сначала банку — для закрытия ипотеки.

4. После этого переводит вам остальную сумму.

5. Банк выдаёт справку — обременение снимается.

6. Регистрируется сделка.

Плюсы:

• всё официально, банк в курсе

• покупателю безопасно — деньги сразу идут в банк

Минусы:

• требуется одобрение банка

• затягивается по времени

• не каждый покупатель готов идти в такую сделку

3. Продажа вместе с ипотекой (переуступка долга)

Иногда покупатель сам готов взять на себя ваш кредит. Особенно если процент у вас низкий, а у него — хуже. Тогда делаете переоформление кредита.

Что нужно:

1. Найти покупателя, который готов оформить ипотеку в вашем банке.

2. Сообщить банку: что хотите передать кредит.

3. Банк проверит нового заёмщика (доход, кредитную историю).

4. Если всё хорошо — оформляется новый кредит на покупателя.

5. Квартира переходит к нему вместе с остатком долга.

Если цена квартиры больше долга, покупатель должен доплатить вам разницу.

Плюсы:

• можно найти больше желающих (не у всех есть вся сумма)

• не надо досрочно закрывать ипотеку

Минусы:

• банк может отказать

• не все покупатели согласятся брать чужой кредит

4. Банк сам продаёт квартиру (через торги)

Самый крайний случай. Это ситуация, когда вы уже не справляетесь с выплатами и продать квартиру самостоятельно тоже не можете. Тогда:

1. Банк через суд забирает квартиру.

2. Выставляет её на аукцион.

3. Вырученные деньги идут:
   — на погашение долга
   — на пени, штрафы
   — на оплату торгов

4. Остаток (если останется) возвращают вам.

Плюсы:

• самому искать покупателя не нужно

Минусы:

• кредитная история будет испорчена

• квартиру могут продать дешевле, чем она стоит

• можно остаться должным, если денег не хватит

Совет: если чувствуете, что не справляетесь — лучше продать самому, пока всё не ушло в торги.

Как быть, если квартира в новостройке (дом ещё не сдан)

Пока дом не сдан, вы не владелец квартиры. У вас — договор долевого участия (ДДУ). Это значит, вы можете продать не квартиру, а своё право требования.

Для этого есть специальный договор — цессия.

Как делается:

1. Находите покупателя.

2. Уведомляете застройщика.

3. Получаете от него согласие на переуступку.

4. Согласие банка.

5. Подписываете договор.

6. Новому дольщику переходят ваши права и обязанности.

Если дом уже сдан, но право собственности ещё не оформлено — переуступка невозможна. Сначала получаете свидетельство, потом — продаёте по обычной схеме.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Военная ипотека — это особый случай. Тут в сделке участвуют две стороны:

• банк

• Росвоенипотека (госорганизация, которая перечисляет деньги за военнослужащего)

Чтобы продать:

1. Нужно получить согласие и банка, и Росвоенипотеки.

2. Погасить долг — в том числе вернуть государству всё, что уже было перечислено.

3. Часто проще взять потребкредит, закрыть ипотеку, снять обременение и только потом продать.

Но деньги, которые возвращаешь в Росвоенипотеку, не теряются. Они снова зачисляются на твой счёт и могут быть использованы при покупке нового жилья.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом

Если использовали материнский капитал при покупке, вы обязаны были выделить доли детям. Значит, теперь квартира принадлежит не только вам — а ещё и ребёнку.

Чтобы продать:

1. Нужно купить новое жильё.

2. Выделить в нём детям не меньшие доли, чем были.

3. Получить согласие органов опеки.

Они проверят: не ухудшаются ли условия. Сколько метров было у ребёнка, сколько будет. Есть ли в новом доме удобства, прописка, безопасность.

Без этого продать не получится. Некоторые идут в обход — не оформляют доли. Но если Пенсионный фонд узнает — сделку могут признать недействительной.

Риски при продаже залоговой квартиры

Для продавца рисков почти нет. Главное — не нарушать порядок и не скрывать, что квартира в залоге.

Для покупателя рисков больше:

• Банк может не дать согласие

• Дети в собственности — нужна опека

• Обременение не снято — сделка не зарегистрируется

• Деньги могут зависнуть, если что-то пойдёт не по плану

Поэтому всё должно быть чётко: предварительный договор, подтверждение платежей, участие банка, при необходимости — нотариус.

Что нового в 2025 году

1. Прогрессивный налог при продаже

Теперь налог считается не просто 13%. С 2025 года:

• Доход до 2,4 млн — 13%

• Всё, что выше — 15%

Пример:

Продал квартиру за 9 млн
Покупал за 6 млн
Доход — 3 млн

Налог:

• 13% с 2,4 млн = 312 000

• 15% с 600 тыс. = 90 000

• Итого: 402 000 рублей

Если вы продаете быстро (до 3 или 5 лет владения), это важно учитывать.

2. Упрощённая продажа залоговой недвижимости

С сентября 2024 года можно продать квартиру в залоге без суда. Нужно только:

1. Написать заявление в банк

2. Получить согласие (дают за 10 рабочих дней)

3. Погасить долг — из средств от продажи

Это сильно облегчает жизнь тем, кто хочет продать, но не может закрыть ипотеку заранее.